縣市級房地產經紀機構管理存在問題及探析

摘要：住房和城鄉建設部等6部委結合近期全黨開展的“不忘初心，牢記使命”主題教育活動，聯合下發了《關于印發在“不忘初心，牢記使命”主題教育中專項整治住房租賃中介機構亂象實施方案》（建辦房函[2019]511號），要求對全國住房租賃市場中介機構亂象進行整治和規范。為此，梳理縣市級房地產市場中介機構存在的亂象，提出一些整改意見和建議。

關鍵詞：房地產經紀機構;存在問題;解決辦法

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）12-0073-76

收稿日期：2019-11-25

1 房地產經紀機構的發展歷程

我國在元朝時就有從事房屋買賣說合的中介叫做“房牙”。鴉片戰爭后，隨著我國通商口岸的逐步開放，才出現專門從事房屋買賣和租賃的房屋人，但大部分都是“洋人”，叫“二房東”，并且一直延續到解放初期。當時，房地產經紀活動既活躍又混亂。20世紀50年代，我國政府第一次采取淘汰、取代、沒收、改造、利用等懲治投機的手段，整治了房地產經紀活動，改革開放初期房地產經紀活動已基本消失殆盡。房地產經紀活動從再次興起到不斷發展壯大是在1978年改革開放之后，特別是《城市房地產管理法》頒布后，我國把房地產業作為經濟支柱產業，房地產經紀活動也慢慢地從沿海城市向內陸城市、從一二線向中小城市發展，山區縣市一級發展更晚些，大約在2000年之后才萌芽，近幾年才如雨后春筍般越來越多。

從房地產經紀活動發展總體上看，房地產經紀機構在房地產市場中既起了催化劑的正作用，也起了“搗蛋鬼”的負作用。存在的問題很多，應當加以整治和規范，以適應新時代中國特色社會主義初級階段的發展需要。

2 縣市級房地產經紀機構管理現狀

近期，我們根據福建省住房和城鄉建設廳等6部門聯合發布的《關于開展住房租賃中介機構亂象專項整治有關要求的通知》精神，結合“不忘初心，牢記使命”主題教育活動，對武夷山市房地產經紀機構從業情況進行了全面的自查。從自查的情況看，大多數經紀機構能夠自覺維護房地產經紀經營行為，依法依規誠信經營，但是在自查過程中也發現存在不少問題。

2.1相關法制建設不夠健全

就我國出臺的關于規范房地產經紀機構經紀行為的法規依據來看，目前只有《城市房地產管理法》《民法通則》《合同法》《房地產經紀管理辦法》《經紀人管理辦法》等5部法規，而且專門的規定也只有前述兩個辦法，法制還不夠健全。

2.2多頭監管整治難

按照已出臺的房地產經紀機構管理相關法規和政策，房地產經紀機構的注冊登記、價格違法、虛假廣告等屬于市場監管部門職責;違規開展租金消費貸款或者套取購房貸款等屬于銀保監部門職責;懲處涉黑涉惡經紀機構，中介人員等屬于公安部門職責;利用網絡平臺發布虛假房源信息屬于網信部門職責;對失信人的懲戒主要由發改部門負責;對經紀機構和人員的備案屬于住建部門職責。這些部門目前還沒有建立信息共享，導致有效整治的難度很大。

2.3違法違規成本低

根據《房地產經紀管理辦法》第33-48條規定，對違反《房地產經紀管理辦法》相關規定的行為，縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門除責令限期改正，記人信用檔案外，對房地產經紀人員只能處以1萬元罰款;對房地產經紀機構只能處以1萬元以上3萬元以下罰款。而目前市場上房地產經紀機構和人員只要違規做一宗業務動則獲利幾萬元甚至幾十萬元，相比之下，區區3萬元的違法成本實在太低。

2.4準入門檻低

根據國務院辦公廳《關于清理規范各類職業資格相關活動的通知》，國家想通過職業資格管理方式的改革來規范房地產經紀行業。2014年8月，人力資源和社會保障部下發了《關于做好國務院取消部分準人類職業資格相關后續工作的通知》，再次明確取消房地產經紀人準人類職業資格許可和認證。

此后，房地產經紀一夜之間成為“全民經紀人”，一部分良莠不齊、不專業的房地產經紀人進入了經紀行業。由于沒有職業資格許可和認證，造成了監管工作更加“無的放矢”。

2.5規模小，實力弱，內部管理不健全

以武夷山市為例：武夷山市目前已注冊的房地產經紀機構218家，其巾按規定備案的僅僅116家。有些經紀機構往往只有“一個小門面、一張桌子、一臺電腦、一個人”，連“夫妻店”的標準都不具備，規模如此之小，實力可想而知，更談不上內部管理健不健全問題。即便有幾家稍微像樣一點的門面，也都是靠倒買倒賣房屋賺取一些購房差價，為客戶套取購房貸款，代辦一些簡單手續維持生計，更不用說是否具備專業人員，連起碼的臺賬記錄和會計記錄都沒有。

2.6取費混亂，信譽差

一宗業務大家搶，相互壓價，沒有統一服務和收費標準。加上目前監管部門未采取行之有效的監管抓手，交易糾紛、群眾信訪逐年增加，社會反映強烈。雖然我們已經建設了完整的存量房交易平臺，逐步在推行房源核驗、交易資金監管、企業信用評級等工作，但由于一方面老百姓對交易資金這項業務興趣不高;另一方面因為市場不成熟造成群眾消費心理不成熟，買賣雙方不能充分認識到資金監管的重要性，甚至以交易資金監管沒有強制要求和放款、退款等程序比較復雜而拒絕接受監管。

2.7違法違規現象普遍

由于縣市級房地產經紀機構起步較晚，大部分在2014年前后成立，由于房地產市場低迷，疏于管理，加上房地產經紀機構的準入門檻降低，導致違法違規從業現象普遍。主要表現在：一是無證、無照經營;二是以包銷名義隱瞞委托人的實際價格與買受人簽訂協議，偷逃交易稅收，賺取購房差價或者謀取傭金以外的收入;三是出借、出售、出租資格證書;四是不及時依法備案;五是制作虛假廣告或者提供不實購房信息欺騙消費者;六是利用格式合同條款簽訂對買受人不公平的條款。

2.8監管困難大

由于我國正處于后金融危機和互聯網高速發展時代，近幾年一些傳統商業不景氣，而房地產中介正好具有互聯網加傳統商業的特點，于是縣市一級房地產經紀企業數量急速增加，人員構成復雜。受機構、人員編制、辦公經費的限制，對房地產經紀機構的監管大多縣市都委托房管所或者交易中心承擔，大大削弱了其協調能力和監管能力，存在很多盲區和漏洞。

3 規范房地產經紀機構行為措施的探析

為進一步規范房地產經紀活動，強化房地產經紀機構執業規范，維護房地產交易秩序，切實解決房地產經紀活動中存在的違法、違規問題，維護經紀活動中有關各方的合法權益，凈化房地產市場環境，促進社會和諧穩定。武夷山市委市政府以及主管局，按照2019年9月30日福建省住房和城鄉建設廳等6部門聯合發布的《關于開展住房租賃中介機構亂象專項整治有關要求的通知》精神，結合這次“不忘初心，牢記使命”主題教育活動，針對武夷山市房地產經紀機構存在的問題，開始重點對房地產經紀機構違法違規行為進行整治。

3.1提高站位，把群眾滿不滿意作為整治目標

接到省住房和城鄉建設廳等6部門聯合發布的《關于開展住房租賃中介機構亂象專項整治有關要求的通知》，住建局主要領導第一時間把通知精神向市委市政府匯報，市委常委分管城建工作的副市長立即召開相關部門聯系會，對如何開展整治行動進行研討，對如何安排整治工作進行部署，對整治必須達到的目標提出了具體要求：要求住建部門必須把此次整治行動作為住建系統“不忘初心，牢記使命”主題教育的重要內容之一，按照以人民為中心的發展思想，把群眾滿不滿意作為這次整治目標。由住建局黨組牽頭，先展開調研，然后按照要求成立專班，制定切實可行的整治工作方案，確保整治行動保質保量按時完成。目前，已經完成了自查自糾階段工作。

3.2加強房地產經紀機構監管的措施

一是積極推行使用武夷山市存量房交易合同示范文本。由市住建局聯合市市場監管局研究制訂武夷山市存量房交易合同示范文本，于2020年1月開始在全市房地產經紀服務行業范圍內推行使用。示范文本應當包含“交易資金監管約定”等事項。明確載明房地產經紀機構客戶交易結算資金專用存款賬戶開戶行和賬號，不得使用非客戶交易結算資金專用存款賬戶存儲、劃轉交易資金;房地產經紀機構不得隨意在示范文本中增加委托人責任條款和房地產經紀機構免責條款;不得故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況、損害委托人利益，不得實施欺詐行為，等等。

二是必須全面落實房地產經紀機構公示制度。房地產經紀機構須在經營場所醒目位置公示營業執照和備案證明文件、武夷山市存量房交易合同示范文本、房地產經紀機構在銀行開立的存量房客戶交易結算資金專用存款賬戶信息、從業人員信息、業務流程、投訴電話及交易資金安全提示等事項。

三是必須落實存量房交易資金監管政策。對經過委托房地產經紀機構達成交易并完成網簽的房屋，原則上必須進行交易資金監管。建議金融部門對經房地產經紀機構代辦存量房貸款業務的，應當要求其提交簽訂的武夷山市存量房交易合同，對于首付資金未按合同約定落實監管的不予審批發放貸款;對于交易當事人自愿達成交易合同并提出交易資金監管要求的，我們積極主動提供交易資金監管服務。

四是充分發揮互聯網監管平臺的作用。利用我處已經改造升級好的“數字房管平臺”，將已經辦理備案房地產經紀機構名單實時錄入互聯網監管平臺上，并推送給商業銀行，一旦商業銀行發現房地產經紀機構存在異常互聯網金融行為，或群眾通過互聯網反映房地產經紀機構存在違法違規行為的，就可以及時將有關信息及時推送給市住建局、市市場監管局和市公安局。一來可以通過企業信用評級對經紀機構實行評級;二來可以讓相關職能部門及時采取相應防控措施。

五是暢通投訴舉報渠道。房地產交易當事人在接受房地產經紀機構服務時，應當要求其使用武夷山市存量房交易合同示范文本簽訂合同，并按合同約定方式對交易資金進行監管。房地產經紀機構在武夷山市存量房交易合同簽訂前，未向委托人說明和書面告知房屋交易的一般程序及可能存在的風險等規定事項，在簽訂過程中故意隱瞞重要事實、誘騙委托人作出錯誤的意思表示訂立合同或者誘騙委托人履行合同等欺詐行為，或使用非客戶交易結算資金專用存款賬戶存儲、劃轉交易資金，以及在經營服務過程中存在其他違法違規問題的，委托人可及時向有關部門投訴舉報。有關部門要暢通投訴舉報受理渠道，依據各自職責，調查處理，涉嫌犯罪的，依法移交公安機關處理。

六是加強行業信用管理。已經建設好的存量房交易平臺將逐步推送給發改、金融、稅務、市場監督、通信、不動產登記中心等部門，實現信息共享，將日常檢查中發現的機構或從業人員違法違規問題記入信用管理平臺，并向社會公示。制定并逐步完善行業嚴重失信主體“黑名單”制度，對嚴重失信主體采取聯合懲戒措施，列為重點監管對象，限制其從事各類房地產經紀服務。對房地產經紀機構作出的違法違規處理決定和“黑名單”情況，通過市信用信息平臺依法公示。

七是加大宣傳力度。計劃利用已經建成的“一個中心兩個平臺”以及各類媒體，加大政策宣傳力度，增強群眾法律觀念，提高群眾自我風險防范意識。其他監管部門也可以利用該平臺通過正面引導、行業培訓和主動服務，督促房地產經紀機構強化行業自律，并適時將誠信守法的經紀機構向社會公布，及時向社會發布房地產經紀機構違法違規典型案例，以案說法，以案警示。

3.3大膽探索，開拓創新，樹立標桿

武夷山市房產交易所在成立之初，將交易所性質確定為國有企業，該企業經營范圍含房地產中介業務和物業服務。我們正在著手研究利用房產交易所這一平臺結合房管處現有的信息系統，成立“房地產交易超市”，按照“微利保本”的運營模式，以“群眾滿不滿意”為服務宗旨，嚴格執行上級有關部門對房地產經紀機構提出的各種要求和標準。由交易所設立一家存量房交易門店，重點把一些項目公司開發的房地產尾盤、金融部門抵押貸款中呆賬、死賬形成的抵押房以及一些存量房等歸集到超市中，在全市樹立一個經紀機構的標桿，促使不守規矩的房地產經紀機構以“房地產交易超市”為榜樣進行規范，更好地為群眾服務。時機成熟時，再采取企業兼并重組的形式做大做強房產交易所，為今后可能出現的機構改革做好準備。

3.4積極推行行業自律規范市場

武夷山市已經成立了房地產經紀機構行業協會，并且獲民政部門確認登記。目前，協會正在起草制定行業規范、服務標準、行業道德準則等工作?！笆袌龅膯栴}盡量由市場解決”，在協會不斷完善行業自律機制后，除行政管理職能以外的，如：經紀機構從業人員培訓、信用等級評定、廣告打假、行業糾紛的調處、群眾的來信來訪等工作協會協助處理，實現行業協會通過行業自律真正發揮作用。

作者簡介：祝德敬，武夷山市房產管理處。