房地產未來十年前景分析（四）

馬欣 毛星海

摘要：依據黨的十九大報告確立的新時代國家戰略，從四大方面針對房地產行業進行前景分析研究。一是黨的十九大報告對房地產行業未來發展的影響;二是從經濟人口、婚姻狀況變更、城鎮化率、中心城市引領作用及三、四線城市互補作用進行分析;三是從房地產行業的現狀進行分析;四是對商業地產、產業地產未來十年的發展前景預測分析。

關鍵詞：房地產;未來十年;前景分析

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）12-0025-30

收稿日期：2019-07-10

第二個維度是從防范金融風險、新時代的戰略要求分析房地產行業之變局，未來房地產金融的變革方向及房企代建的實質。

自1998年我國住房制度改革以來房地產市場進入長達20年的黃金時代，除去中間偶爾因為國際金融危機與經濟下行等因素出現短暫性微調整外，房價幾乎一路上行，隨著十九大適時提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，隨之而來全國范圍出臺諸多史無前例的行業調控政策，當房地產不再作為短期刺激經濟手段，行業各類長效調控機制的出臺與落實，同時在“堅持結構性去杠桿”的背景下，房地產各類融資收緊政策密集出臺。市場資金進入房地產開發領域已經是難上加難。

在過去的20年發展過程中，我國的經濟發展主要以投資驅動型發展為主，在此背景下，房地產行業高速發展，房地產市場整體呈現市場過熱、房地產行業呈現過度擴張的局面。在這些現象的背后是房企通過以銀行為主的融資渠道進行高負債滾動開發，隨著時間的推移這種高負債開發模式成為今天房企負債高企的根源所在。在這種運行模式下，高負債導致高周轉，而高周轉又進一步加劇高負債，形成了惡性循環。隨著供給側結構性改革提出了“三去一降一補”，其中第三個“去”就是去杠桿。從一定意義上說，房地產金融風險的源頭就在于高杠桿。黨的十九大和中央經濟工作會議都把新時代以投資驅動型發展轉變為創新型驅動發展為主，特別是把防范金融系統性風險作為今后改革的重要國策。防范金融風險，去杠桿作為三大攻堅戰之一，位列三大攻堅戰之首，因此防范房地產金融風險去高杠桿成為刻不容緩的首要任務。

根據市場公開披露的信息估算，2018年下半年房企融資渠道僅增量規模就超過1萬億元，也就是意味著全國各類房企有息負債已經超過20萬億元。根據不完全統計，較2017年底，2018年全國房地產行業新增融資規模超過2.5萬億元，另外全行業全口徑融資成本也由2017年不到8%飆升至10%以上，高負債、高成本融資使房地產企業競相尋找新的融資渠道。據統計資料顯示，2018年，在房企高達2.5萬億元的增量融資規模中，銀行貸款與信托融資分列第一、二位，兩者合計依舊占據融資規模的半壁江山，第三梯隊是信用債券和資產支持證券等資本市場融資渠道，其他諸如房地產私募基金、房地產股權投資、海外股權融資和銀團貸款、融資租賃、不良資產重組等融資渠道也占據一定份額。

從融資成本進行不完全統計，2018年上半年TOP100房企（不含央企或者國企性質房企）融資年化綜合成本約在8%-9%，而2018年下半年則飆升至12%以上，部分房企甚至接近20%。

正如銀保監會主席郭樹清在2019年6月陸家嘴論壇上指出，全國“新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重”。隨后，信托、海外債、銀行貸款、保險等渠道陸續開始收緊。

從當下的融資環境以及房地產行業嚴控的大背景來看，房企的高負債所帶來的高風險性促使“開發企業必須去杠桿”，尤其是凈負債率過高的房企需要采取更為堅定的去杠桿措施。目前，在房地產市場調控以及房地產開發行業“去產能”化兩輪驅動下，房企極難在長期維持高負債的情況下保證自身平穩發展。

基于目前房地產企業高負債、高杠桿的開發現狀可能造成的金融風險，中央相關部門出臺一系列多措并舉的組合拳及去杠桿措施，核心目的不是為了打壓房地產行業，而是通過這些政策與措施規避金融風險，并在“房住不炒”的總基調下堅決遏制土地市場與房地產市場過熱。同時也控制居民部門杠桿率，防范系統性金融風險，促進資金向制造業流動。

防范金融風險不可能一蹴而就，政策的實施有其連貫性、持續性。但由此認為行業從此進入融資難、發展難的悲觀思想，這也是片面的、錯誤的理解。房地產行業目前正處于一個調整期，處在一個“結構性改革”時代。由于房地產行業已高速運轉二十多年，一方面為國家的經濟發展做出了重大貢獻，但在高速的發展過程中也暴露出許多先天與后天的問題，目前相關行業政策措施更多的體現是“矯枉過正”，使房地產行業由投資型驅動發展模式轉為創新型驅動發展模式、行業內部又處于結構性改革的雙重變革背景下，同時在近期的中央經濟工作會議中進一步強調做好“六穩”——穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期。作為房地產行業以穩發展、抗風險為主，房地產金融領域既要防止貨幣條件過緊引發風險，也要防止大水漫灌加劇扭曲和繼續累積風險，由此要清醒地認識到無論是防范金融風險出臺的相關政策、措施還是高負債去杠桿亦或增加資金流動性而加杠桿，都要站在宏觀的經濟層面去理解分析，對于房地產金融風險，即要有措施防范于未然，但不能因此因噎廢食，止步不前。發展住房金融支持住房消費仍面臨有利的政策和市場形勢。同時，中國房地產市場發展到今天，無論是開發商還是消費者都對銀行的服務提出了更高的要求，還要結合各行的自身特點，找準市場定位，合理確定業務發展空間。因此，金融機構信貸資金既要支持房地產市場發展，為全面建設小康社會做出積極貢獻，又要切實加強房地產信貸風險管理，警惕房地產泡沫的出現，保障信貸資金安全，維護金融體系穩定，要嚴格按照中國人民銀行等國家主管部門的一系列要求，規范房地產金融業務發展。

金融的屬性是以投資獲利，做為銀行獲利的方式主要是通過儲蓄與放貸之間的利差進行獲利。目前我國經濟正處于供給側深化改革階段，房地產業處于防范金融風險及行業結構性調整階段，隨著供給側改革不斷深入及國家戰略實施的成效，金融領域必將規范的回歸其金融屬性，未來房地產領域將會有更為健全的金融制度來保障、促進房地產健康發展。

房地產“代建”是由擁有土地的委托方發起訴求，由擁有項目開發建設經驗的專業代建方承接，雙方通過平等協商建立合作關系，最終實現共同盈利的一種合作開發模式。代建方通常是品牌房企，其在品牌、產品、成本、融資、管理、團隊等方面積累的成熟的經驗，可為委托方提供項目定位、規劃設計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發全過程服務。其實質也是融資的一種手段。一直以來，房地產都被視為重資產行業。如今，金融機構的涉足把重資產部分轉移，而傳統的開發商則逐步向輕資產道路邁進。由此，不參與投資，僅負責開發、運營、營銷、服務的代建市場開始興起。代建公司通過整合的資源可以最大限度地為企業節省建設成本，為終端客戶提供更令人放心的高品質房產。同時品牌溢價可以讓項目價格高于當地品牌價格，提高企業收益。

據最新數據顯示，2016年房地產代建的銷售額達932億元，近三年，房地產代建累計合約總建筑面積超過7000萬平方米，凈利潤水平持續高于20%，銷售額逼近千億。未來房地產代建有望占據地產行業10%以上的市場份額，或將誕生千億收入的代建企業。目前包括綠城、萬科、建業、中海、濱江、富力、旭輝等全國19家房企均已搶入其中。

“輕資產”已經成為行業細分的標志，而“代建”更是房地產行業典型的輕資產模式。房企基于自身品牌與專業能力在不投入自有資金的前提下實現規模擴張與戰略轉型，且利潤穩定;而委托方可以借助代建方良好的品牌及專業能力實現預期收益。可見，任何企業都有自己的最優規模，不同的戰略路徑決定了企業的“遠景”是否觸手可及。

第三個維度是從房地產的調控角度進行解讀，房地產業是我國國民經濟中的重要行業，不僅本身體量較大，還關聯了其它相關四十多個產業的發展，可謂“牽一發而動全身”。因此，建立長效調控機制對于房地產行業能夠實現長期、健康發展是非常重要的。

房地產調控長效機制的關鍵在于人地掛鉤、金融穩定和因城施策。2019年4月19日中共中央政治局召開的會議中再次要求要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。可見房地產的調控目的是明確的，核心作用是為建立房地產的長效管控機制，防范房地產風險與金融風險。按照“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，建立居住導向的新住房制度和長效機制，通過人地掛鉤和金融穩定，推行新增常住人口與土地供應掛鉤，保持房地產金融政策長期穩定，從開發商為主轉變為政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等多方供給，推進房地產稅改革，抑制投機型需求。

房地產長效機制主要包括兩個方面，一方面“房住不炒”不僅是國策也是我國房地產行業的長效機制的核心內容，通過房地產稅收政策、金融政策、土地政策等，使其每一項均成為長效機制的組成部分。另外就是因城施策，每個城市的發展情況是有差異性的，不搞一刀切，根據所在城市的房地產情況進行有效調節，從而建立起城市政府主體責任的長效調控機制。

因城施策必須把“房住不炒”定位放在前頭，并以此作為判斷所在城市的樓市形勢、出臺或調整相關政策的依據，認真評估各項調控措施，審慎出臺調整政策，不向市場發出錯誤信號。

綜上所述，通過對房地產行業3個維度的分析解讀，第一個維度供需關系中涉及的庫存情況知曉并非所有城市都庫存高企，具體還是要根據不同城市區別看待這個問題，從人均住宅面積需求來看未來房地產的需求量是不容小覷的，市場需求是客觀存在的：從空置率來看不同區域、不同城市級別也要區別看待。從未來城市群發展脈絡來分析其所引發的新增量需求，從城市住房質量的改善需求量來看未來改善型需求占比將逐年遞增。從租賃市場中看到一方面目前的市場仍缺乏規范性，相關制度還有待建立與完善，另外也要看到租賃市場未來蘊藏的巨大商機。第二個維度是從房地產防范金融風險的角度對金融高杠桿現狀及融資難度進行分析，闡述了包括代建核心本質及房地產金融去高杠桿的迫切性，讓讀者能清晰了解國家為何如此重視防范房地產金融風險。第三個維度是從政府對房地產行業進行調控的維度來看，長效機制、因城施策并不是要打壓房地產業，恰恰相反是讓整個行業更加健康的發展、更加良好的發揮其擔負的作用與使命。由此從供需關系、從長效調控機制中解讀分析看出，未來中國的房地產業在中國新一輪經濟增長周期中必將保持健康發展的趨勢。房地產業仍將作為中國經濟的重要行業發揮著應有的不可替代的作用。

5 商業地產、產業地產未來十年的發展前景預測分析

5.1商業地產

作為房地產領域的組成部分商辦類地產，如果從行業本質看，商業地產行業就是對地產和商業這兩種最核心資源的整合。經歷了30年的發展，從1990年銷售面積近409萬平方米（當時沒有商辦用房名稱，住宅用地之外的用房統稱工商用房）銷售金額為13.5億元，到2018年商辦用房1.6334億平方米銷售面積，銷售金額達到19626億元，從另一個側面見證了改革開放40年，特別是近30年來我國由單一的計劃經濟變為繁榮昌盛的社會主義市場經濟的發展歷程，對社會主義市場經濟的貢獻起到了其它產業不可替代的作用。

在當下，高速發展的商業地產也有繞不開的3個層面的問題需要說明，第一是回顧當下商業地產現狀，并由此闡述未來發展前景的問題;第二是以淘寶為代表的電商對傳統商業地產模式的沖擊問題;第三是未來商業地產的發展方向問題。首先分析第一層面商業地產目前的庫存。

第一是目前的商業地產庫存主要體現在辦公與商業用房上。據國家統計局對2019年一季度商品房待售面積統計，到3月底全國辦公樓待售面積為3650萬平方米，商業營業用房待售面積為13421萬平方米，對比2018年全年辦公產品銷售面積為4363萬平方米，商業用房銷售面積為11971萬平方米相比，而2018年全年辦公產品增量為3884萬平方米，商業用房增量在11259萬平方米，由此計算辦公用房與商業用房在不增加增量的情況下去化年限均在一年左右，從2018年辦公用房與商業用房的銷售量與增量相比，基本相吻合，也就是說在有增量的情況下商辦地產基本上是保持一年的庫存量，由此說明商辦市場上的庫存總體量還是可控的，況且作為商辦項目保持一定數量的庫存是正常的，商辦項目庫存有著與住宅庫存一樣的問題，就是分布不均，比如部分弱三、四線城市由于之前對商業項目盲目開發，致使商業用房庫存的去化周期要達到5-6年之久。未來這類萎縮的三、四線城市商業庫存更加是雪上加霜，可能造成永久性的資產閑置，這類問題也反映在一、二線城市中盲目選址的商辦項目，所以對于商業地產的庫存來講，從數據上看并不太高，總體上講一、二線城市去化庫存的機會遠遠大于三、四線城市，同時作為商業地產適當的庫存也是這個行業正常現象。從人口結構來看，2018年末，我國總人口為139538萬人，全年出生人口1523萬人，按出生人口與死亡人口數量對比，人口總量仍然處于相對平穩的增長期。2018年末，我國城鎮常住人口達到83137萬人，比2017年末增加1790萬人;鄉村常住人口56401萬人，減少1260萬人。2018年末，全國0-15歲人口為24860萬人，占總人口的17.8%;16-59歲人口為89729萬人，占64.3%;60歲及以上人口為24949萬人，占17.9%，勞動年齡人口總量仍近9億人，就業人口總量仍達7.8億人，勞動力資源仍然豐富。從以上國家統計局人口和就業統計司統計的數據可以看出兩個重要信息，一是通過國家制定的城鎮化率目標城鎮人口數量將會持續增加，二是目前我國的勞動力占總人口的64%，這部分人是消費的主力軍，由此從人口結構來看，未來十年間商業地產的消費主力人數仍占我國人口總人數的64%，由此從消費者的人口基數保證了商辦地產持續發展的趨勢。

第二是城鎮化率。國家的目標是到2030年城鎮化率要達到70%，目前為59%，由此每年還要增加1%左右，一個百分點就是1400萬人口進入城鎮，隨著國家制定了未來發展的7個城市中心群，那么這1400萬人將主要流向7個城市中心群的城市中，這對商業地產的發展又是一個利好作用。

第三是中心城市的產業協同發展對商業地產起到的作用。人隨產業走是一個定式，國家之所以制定7個城市中心群的目的也是從產業協同發展的角度考量，將相關資源聚集在這7個城市中心群，中心城市群之間產業互相協作發展，而且未來的城市群將通過日漸成熟的AI技術走向智能城市化發展道路，城市群發展與提升其核心目的就是最大可能的釋放生產力，提升社會生產效能。商業地產在弱三、四線城市將不再是發展方向，而是主要回歸到7個城市中心群進行新的一輪布局，以滿足未來城市群對商辦的需求。

第四是所在地的經濟發展和經濟戰略規劃，主要關注所在城市的未來發展潛力及城市活力度。比如南京市從2018年新年伊始，對建設具有全球影響力的創新名城進行全面動員部署，政府頒布了新年1號文《關于建設具有全球影響力創新名城的若干政策措施》，引起各方高度關注。這份文件指明了未來南京的發展方向、并制定了發展目標及具體的工作內容，對于南京而言這是一份大戰略格局發展規劃文件，由此南京拉開了創建創新名城的序幕，明確了南京將以創新為核心打造新時代名城。南京曾經作為傳統工業城市，面對產業升級的壓力，勇于開拓、勇于自我革新，利用南京大院大所及高校云集的資源進行整合以創新為主線重塑全市產業格局。作為承載經濟活動空間的商業地產，無論是商業載體還是辦公載體相信在這樣的背景下必然大有可為。

第五是雙創政策的落實與開展。雙創的意思即“大眾創業、萬眾創新”，出自2014年9月夏季達沃斯論壇上李克強總理的講話，李克強提出，要在960萬平方公里土地上掀起“大眾創業、草根創業”的新浪潮，形成“萬眾創新、人人創新”的新勢態。此項政策與商業地產有著直接關系，從政府層面要求發揮大眾的創業精神、創新意識，但從商業地產來講，這將會直接帶來大量的辦公載體需求，所以作為商業地產到所在城市布局時對其“雙創”方面的開展情況也要作為一項重要指標進行考量。

第六是企業工商注冊增長率，從國家市場監督管理總局的數據統計看出，從2016年全國新注冊企業為552.8萬戶，2017年全國新注冊企業為607萬戶，2018年全國新注冊企業為670萬戶，2017年比2016年新增9.8%，2018年比2017年新增10.37%，依據數據顯示我國新增企業呈每年10%的遞增速度，這也是經濟總體上行從另一個側面的體現。此數據所體現的向好面將是作為商業地產對前景分析重要參考依據。

第七是城鎮居民消費水平。通過2008年到2017年的消費水平數據統計，2008年我國城鎮居民消費水平為14061元，截至2017年已達到31032元，消費水平對比2008年年增長率達到22%，強勁的消費增長率是商辦地產發展的動力所在。

第八是城鎮居民人均可支配收入。2008年全國城鎮居民人均可支配收入為絕對數為15549.4元，2018年城鎮居民人均可支配收入39251元，比上年增長7.8%，扣除價格因素影響，實際增長5.6%。近十年來城鎮居民可支配收入以高增長率增加，居民人均可支配收入實際增速高于人均國內生產總值增速，居民收入增長與經濟增長實現基本同步。這對消費起直接作用，對城市的商業繁榮起到基礎作用。

第九是城鎮居民人均消費支出。2018年城鎮居民人均消費支出26112元，比上年增長6.8%;隨著居民收入穩定增長、減稅降費及促消費政策逐步顯效，居民消費需求將進一步釋放，消費領域新動能不斷累積，消費轉型升級態勢將會延續，消費市場總體上有望繼續保持平穩增長。

第十是第三產業就業人員與第三產業占GDP比率兩項數數據。2008年我國第三產業就業人數為25087萬人，到了2017年就業人數達到了34872萬人次。第三產業就業人數逐年遞增，年平均增幅達到39%，第三產業占GDP比率2018年全年國內生產總值900309億元，比上年增長6.6%。其中，第三產業增加值469575億元，增長7.6%。第三產業增加值比重為52.2%。全年最終消費支出對國內生產總值增長的貢獻率為76.2%，人均國內生產總值64644元，比上年增長6.1%。國民總收入896915億元，比上年增長6.5%。從此項數據說明我國的第三產業發展速度是比較快的，從另一個側面反映了商業地產的發展及生存環境呈良好態勢。

第十一是社會消費品零售總額。2018年全年社會消費品零售總額380987億元，比上年增長9.0%，保持較快增長。其中，限額以上單位消費品零售額145311億元，增長5.7%。按經營單位所在地分，城鎮消費品零售額325637億元，增長8.8%;鄉村消費品零售額55350億元，增長10.1%。按消費類型分，餐飲收入42716億元，增長9.5%;商品零售338271億元，增長8.9%。消費升級類商品較快增長，全年限額以上單位化妝品類、家用電器和音像器材類、通訊器材類商品零售額增速分別比限額以上社會消費品零售額增速高3.9、3.2和1.4個百分點。12月份，社會消費品零售總額同比增長8.2%，環比增長0.55%。

2018年全國網上零售額90065億元，比上年增長23.9%。其中，實物商品網上零售額70198億元，增長25.4%，占社會消費品零售總額的比重為18.4%，比上年提高3.4個百分點;非實物商品網上零售額19867億元，增長18.7%。從三駕馬車（投資、消費、出口）對經濟增長的貢獻情況來看，消費依舊是拉動經濟增長的主要動力。一季度，最終消費支出對GDP增長的貢獻率為65.1%。從住戶調查數據看，居民人均消費支出實際增長5.4%，增速與上年同期持平;與政府消費支出相關的一般公共服務、外交、國防和公共安全等財政支出名義增長11.3%，比上年同期提高0.4個百分點。同時，消費結構不斷優化升級。一季度，居民消費支出中的服務消費占比為47.7%，比上年同期提高了1.4個百分點。通過以上的數據反映消費市場每年呈穩步上升趨勢，消費仍是經濟增長主引擎，服務消費占比提升，未來中國經濟將會漸漸擺脫以外向型出口貿易的經濟增長單一方式，而將主要依靠拉動內需來實現經濟新一輪的增長，所以我國的零售消費市場將會進一步擴大增長比重。（未完待續）

作者簡介：馬欣、毛星海，南京玻璃纖維研究設計院有限公司地產運營事業部。