新形勢下不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)問題研究

郭 慶

甘肅省國土資源規(guī)劃研究院，甘肅 蘭州 730000

一、不動產(chǎn)登記的概念

不動產(chǎn)登記指的是地上定著物、土地。細(xì)分包括地面上的建筑物、木林等等。還包括礦產(chǎn)資源、海域、河流等等。

而不動產(chǎn)登記的概念簡述為權(quán)利人申請→機(jī)構(gòu)（國家設(shè)立）→不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)設(shè)立、變更、銷戶→登記不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)[2]。這一制度目的在于對不動產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)及保護(hù)，不動產(chǎn)登記有公信力強(qiáng)、公示性強(qiáng)的特點，能對權(quán)利人開展合法保護(hù)。

在2014年不動產(chǎn)統(tǒng)一登記局掛牌成立之前，中國的不動產(chǎn)登記的管理體制采用的是多部門和分級登記相結(jié)合的方式，不動產(chǎn)登記依據(jù)其自然屬性分散在土地、房屋、草原、林地、海域等多個部門，因為在以前各部門的登記比較分散，導(dǎo)致各部門分別有自己的法律依據(jù)、登記薄冊、權(quán)利證書、信息系統(tǒng)、登記程序、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、公示平臺等。這一分散的狀態(tài)導(dǎo)致各登記機(jī)關(guān)各自認(rèn)定不動產(chǎn)權(quán)利類型、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果存在差異從而經(jīng)常發(fā)生登記矛盾與多頭管理，使得登記信息互不相通，權(quán)利公示效果受到影響，從而不利于保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，不利于國家對不動產(chǎn)開發(fā)利用實行監(jiān)管，亦增加了財政支出，降低了行政效率，增加了當(dāng)事人負(fù)擔(dān)和資源浪費。上述這些弊端嚴(yán)重妨害了不動產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，對當(dāng)前社會而言，此法不再適應(yīng)，為了更好切實保護(hù)權(quán)利人的利益，確保不動產(chǎn)交易的規(guī)范性，構(gòu)建不動產(chǎn)登記是非常必要的。

二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的含義及其意義

2014年11月24日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)簽署國務(wù)院令，公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，2015年3月初，正式執(zhí)行。不動產(chǎn)信息管理平臺于2018年正式運行，此時不動產(chǎn)的登記體系才可謂說是基本形成。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開制度，包括收入分配、資源配置等等，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)變和現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷推進(jìn)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度作為不動產(chǎn)市場交易的基礎(chǔ)，具有重要的意義。

（一）對產(chǎn)權(quán)加以明確，能更好保護(hù)權(quán)利人、交易人的權(quán)益

讓不動產(chǎn)市場交易更安全。而原有的不動產(chǎn)登記是分散型的，由于各部門登記程序及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，容易造成權(quán)屬界限不清、權(quán)利歸屬不清，不動產(chǎn)權(quán)利的重疊遺漏等問題，對不動產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)及保護(hù)極為不利。而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施后，統(tǒng)一了登記機(jī)關(guān)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、登記薄冊，明晰了權(quán)屬界限，減少了矛盾糾紛，更好地維護(hù)了當(dāng)事者的不動產(chǎn)物權(quán)。

（二）轉(zhuǎn)變政府職能，提高辦事效率，創(chuàng)建為群眾提供便利的服務(wù)型政府

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施后整合了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，理順了各部門職責(zé)，避免了同一產(chǎn)權(quán)重復(fù)的情況。這樣可以極大壓縮辦證的流程，為大眾提供了方便，也提升了工作效率。

（三）完善信息管理，確實不動產(chǎn)市場的發(fā)展

構(gòu)建信息平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)的審批、登記、交易的依法處理，消除不對稱信息[3]，保障不動產(chǎn)權(quán)利的準(zhǔn)確性，保護(hù)財產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，保障不動產(chǎn)市場中的交易安全，維護(hù)社會主義制度下不動產(chǎn)配置的公平和效率。

（四）提供依法公開查詢系統(tǒng)，為反腐工作提供依據(jù)

盡管不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的客觀出發(fā)點不是從反腐、抑制房價考慮，但是完善信息查詢后，當(dāng)有不動產(chǎn)交易時，可為此提供有效的信息，保護(hù)群眾財產(chǎn)權(quán)益的同時，也提高了不動產(chǎn)信息的透明度，這也起到一定的警示作用，有利于防止腐敗。另外也對一部分在目前限購政策中“渾水摸魚”的“炒房客”起到震懾作用，防止房產(chǎn)投資過熱，維護(hù)房地產(chǎn)交易市場健康發(fā)展。

三、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記現(xiàn)狀分析

當(dāng)前，中國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記正在穩(wěn)步推進(jìn)的過程中。但從2007年《物權(quán)法》頒布首次勾勒不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法，到2014年11月24日《不動產(chǎn)登記暫行條例》的公布，期間歷時七年，2015年底，國內(nèi)各大省的不動產(chǎn)登記有關(guān)融合工作基本完成，但市（州）一級及縣（區(qū)）一級登記整合仍未完成，這都說明作為一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的實施并不是能夠一蹴而就的，而是需要一個長期逐漸完善的過程。

當(dāng)前，對于阻礙不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施的原因探討主要集中在以下幾個方面。

（一）缺乏法律根據(jù)

2007年《物權(quán)法》就對明確了要對不動產(chǎn)開展登記，但這僅僅是原則上的規(guī)定，缺乏具體的操作細(xì)則指導(dǎo)。包括2014年出臺的有關(guān)條件，也無法完全實現(xiàn)不動產(chǎn)登記工作提供的法律方面的指導(dǎo)依據(jù)和實施細(xì)則，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施有阻礙作用。

（二）權(quán)利界限不明，從業(yè)人員知識欠缺

不動產(chǎn)要保證物、權(quán)一致，對登記的客體要更明確界定。然而，當(dāng)前的登記體制導(dǎo)致的權(quán)屬界定不清、界限不明的現(xiàn)狀，與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作要求的權(quán)責(zé)明晰存在根本上的矛盾。且相關(guān)從業(yè)人員知識結(jié)構(gòu)單一，相關(guān)知識欠缺，民眾平時對于自身財產(chǎn)權(quán)利保護(hù)意識較弱，都是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中需要克服的一個瓶頸，這實際上是一個龐大的項目工程，無法一次性解決這類問題，是復(fù)雜、長期的過程。

（三）技術(shù)方法不完善

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的實施需要建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理平臺，這就要求整合數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)流程及信息查詢系統(tǒng)等等相關(guān)內(nèi)容。加之目前分散狀態(tài)下，各登記機(jī)關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不一致，這讓共享、成果轉(zhuǎn)化極為困難，且不動產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)怎樣才能實現(xiàn)不動產(chǎn)交易市場信息提供與權(quán)利人隱私保護(hù)的平衡，這都需要相關(guān)技術(shù)手段的支撐，而目前技術(shù)的不成熟，也成為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作實施的阻礙，這就需要加強(qiáng)各級的專業(yè)培訓(xùn)和技術(shù)研發(fā)，進(jìn)一步提高人員專業(yè)素質(zhì)和登記技術(shù)的適用。

四、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度經(jīng)驗借鑒

（一）多數(shù)國家明確不動性統(tǒng)一登記制度

目前，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在絕大多數(shù)國家地區(qū)已經(jīng)確立。這一方面是由不動產(chǎn)的自然性來明確。此外，制度有其優(yōu)點，對于保護(hù)不動產(chǎn)交易、權(quán)利明確均有極為重要的作用。[4]雖然地區(qū)不同，其程度也不一樣，但都離不開法律的支持：登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一登記→統(tǒng)一規(guī)定流程→審核標(biāo)準(zhǔn)→核定登記→發(fā)布證書。

1.德國。全世界第一個把不動產(chǎn)登記系統(tǒng)化的國家。在《土地登記簿法》中明確規(guī)定的，登記簿共記三類：土地簿、土地權(quán)簿、住宅所有權(quán)簿。

2.日本。擬定了專項《土地登記》法律，并對不動產(chǎn)登記作出了明確規(guī)定。在日本，土地和建筑物分別屬于獨立的不動產(chǎn)。

3.瑞士。在瑞士的法律中，不動產(chǎn)的只有土地，地上定著物，如建筑等，歸入至土地所有權(quán)。

（二）機(jī)構(gòu)選擇

從現(xiàn)有的登記機(jī)構(gòu)來看，很多國家、地區(qū)選擇的是普通行政機(jī)關(guān)，以這些機(jī)關(guān)來做好不動產(chǎn)登記的工作。但也有日本、德國、英國、澳門地區(qū)等是由司法機(jī)關(guān)、司法行政機(jī)關(guān)來處理不動產(chǎn)登記的工作。[5]

（三）不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)建設(shè)

1.澳大利亞。在不動產(chǎn)登記方面采用的是功能性數(shù)據(jù)庫實現(xiàn)。數(shù)據(jù)庫中保存了上千萬份資料。政府部門以及不動產(chǎn)數(shù)據(jù)是相互連通的，可通過網(wǎng)絡(luò)直接查詢不動產(chǎn)的信息，并為遠(yuǎn)程辦理不動產(chǎn)登記提供了方便。同時，信息的共享也實現(xiàn)了多種存儲的信息資料異處登記，資料的安全也得以保障。

2.瑞典。在這個國家所采用的地籍登記制度處在世界領(lǐng)先地步，國內(nèi)的地籍資料保存完好，更新及時。第一，國家對地籍使用科學(xué)合理、管理有效得當(dāng)，這為國家開展不動產(chǎn)登記提供了強(qiáng)而有力的支撐。第二，登記技術(shù)完善，信息更新及時，執(zhí)行制度實現(xiàn)了數(shù)字化、信息化，以此提高了業(yè)務(wù)處理的準(zhǔn)確度、效率[6]。

（四）不動產(chǎn)登記信息公開查詢制度

1.新加坡。幾乎所有人均可利用電子系統(tǒng)對某塊地契的信息詳細(xì)查詢，如戶主的詳細(xì)內(nèi)容、房屋信息，各類交易信息等等。同時，如果想查看這塊地的規(guī)劃計劃，只用支付相應(yīng)的費有即可。利用規(guī)劃圖的信息判斷將來房子的周圍環(huán)境情況，且所有人均可查詢。但是，不能通過房子信息反查業(yè)主信息，認(rèn)為這是對他人隱私的一種侵權(quán)。

2.美國。完全公開查詢制度。通過地方政府網(wǎng)、商業(yè)網(wǎng)，可查詢個人房產(chǎn)信息。實際上，美國基本信息均在網(wǎng)絡(luò)上可查詢。在這一些特定網(wǎng)站，可要把準(zhǔn)確的地址輸入，房產(chǎn)信息即可查詢。同時，如果查詢者想獲得更多資料，還可通過到各地政府的網(wǎng)站查詢。

五、結(jié)論及建議

通過分析以上國家及地區(qū)實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度時具體辦法，借助一些好的辦法，為國內(nèi)在不動產(chǎn)登記過度這一階段提供了更多思路。

（一）健全相關(guān)法律法規(guī)

從法律依據(jù)上對不動產(chǎn)登記開展統(tǒng)一的登記，完善權(quán)利人的利益，能更好完成有關(guān)事項，明確不動產(chǎn)的類型及標(biāo)準(zhǔn)，讓物權(quán)登記體系更明確，完善證書的規(guī)范性。同時，明確了如果在登記中有錯誤的賠償責(zé)任。這樣可以切實有效的統(tǒng)一規(guī)范不動產(chǎn)登記工作，同時最大限度對權(quán)利人的權(quán)益進(jìn)行保障。

（二）構(gòu)建信息平臺，開展信息化管理工作

采用現(xiàn)代技術(shù)，如GIS技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等，統(tǒng)一大量分管于各個登記部門的登記數(shù)據(jù)信息，盡早建立起一個集不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的辦理和不動產(chǎn)檔案資料查詢于一體的管理系統(tǒng)，從而更有效的實現(xiàn)信息的整合與共享。[7]

（三）提高從業(yè)人員知識水平，增強(qiáng)民眾相關(guān)認(rèn)識

對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記從業(yè)人員建立起一個完整的培訓(xùn)、考核體系，旨在學(xué)習(xí)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記知識，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的實施提供人力資源支撐。同時，對民眾加強(qiáng)宣傳教育，提升民眾對于自身財產(chǎn)權(quán)利保護(hù)意識，加大不動產(chǎn)觀念培養(yǎng)，助力不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的順利開展[8]。

當(dāng)前，中國開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)菜的需求，也是城鎮(zhèn)化發(fā)展的形勢所在[8]。當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記已在執(zhí)行，但仍有很多問題存在，從開始執(zhí)行到登記體系的有效構(gòu)建還有很久的時間要走，為了能確保登記工作的順利開展，一定要抓住現(xiàn)階段過渡的矛盾并采用有效方法，一步一步構(gòu)建起不動產(chǎn)統(tǒng)一的登記體系，保護(hù)好權(quán)利人合法權(quán)益，確保市場經(jīng)濟(jì)條件下不動產(chǎn)交易的安全以及社會經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。