同居關(guān)系期間所購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)屬及分割問(wèn)題淺論

錢(qián)鑫

（浙江省天臺(tái)縣人民法院 民二庭，浙江 天臺(tái) 317200）

《最高人民法院關(guān)于人民法院審理未辦結(jié)婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見(jiàn)》第10條規(guī)定：“解除非法同居關(guān)系時(shí)，同居生活期間雙方共同所得的收入和購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)，按一般共有財(cái)產(chǎn)處理。”因同居關(guān)系的雙方當(dāng)事人不存在婚姻關(guān)系這一事實(shí)基礎(chǔ)，故對(duì)同居期間的財(cái)產(chǎn)能否認(rèn)定為共有及如何分割，只能依照一般共有財(cái)產(chǎn)的形成及處理原則予以分割，而無(wú)法使用法律有關(guān)夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)的規(guī)定而做出處理。實(shí)務(wù)中，同居期間財(cái)產(chǎn)糾紛案件涉及房產(chǎn)分割的較為常見(jiàn)。根據(jù)房屋出資人和登記權(quán)屬的不同，大體上可以分為以下幾類(lèi)：

一、雙方出資購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。雙方出資購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)依據(jù)其登記的權(quán)屬狀態(tài)，主要可以分為以下兩種權(quán)屬登記形式：登記在一方名下、登記在雙方名下。同時(shí)，也存在登記在一方親屬名下，或部分份額登記在一方親屬名下的情形。其糾紛表現(xiàn)形式多為分割糾紛及份額確認(rèn)糾紛。

二、單方出資購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。一方出資的房產(chǎn)，根據(jù)其登記的權(quán)屬的不同，主要可以分為三種權(quán)屬登記情況，即登記在對(duì)方名下、登記在雙方名下、登記在出資方名下。同時(shí)，還可能表現(xiàn)為登記在對(duì)方親屬名下等形式。其糾紛主要表現(xiàn)為出資方要求確認(rèn)全部所有權(quán)、非出資方要求確認(rèn)一定的所有權(quán)份額等。

三、第三方出資購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。一方父母等近親屬出資購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，其權(quán)屬登記狀態(tài)，通常表現(xiàn)為登記在雙方名下，同時(shí)存在登記在另一方名下的情形。其糾紛表現(xiàn)形式多為出資方或其子女要求確認(rèn)房產(chǎn)的全部所有權(quán)。

對(duì)于同居期間的房產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定，有約定從約定，這是意思自治原則的應(yīng)有之意。對(duì)于當(dāng)事人沒(méi)有約定，雙方又無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)的情況下，在有共同購(gòu)買(mǎi)意思表示的前提下，按照誰(shuí)出資、誰(shuí)享有的原則進(jìn)行權(quán)屬認(rèn)定和分配則較為公平合理。同時(shí)，對(duì)于沒(méi)有出資、但實(shí)際上對(duì)同居期間共同生活、家務(wù)勞動(dòng)等方面投入過(guò)多的一方，根據(jù)公平原則，可以考慮將房屋確認(rèn)歸出資方所有，但需要給另一方一定補(bǔ)償。

具體來(lái)說(shuō)，如果雙方對(duì)登記在各自名下的不動(dòng)產(chǎn)或以各自名義購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)的歸屬有約定，且該約定不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗，應(yīng)視為有效并依據(jù)該約定處理當(dāng)事人之間的房產(chǎn)歸屬。純粹由一方出資的財(cái)產(chǎn)，登記在出資方名下或以出資方名義簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。對(duì)于此種情形，可徑行依據(jù)出資認(rèn)定為登記的權(quán)利人所有或認(rèn)定為出資人享有權(quán)益的房產(chǎn)，如另一方認(rèn)為對(duì)同居期間生活照顧較多，可以要求權(quán)利人給予一定的補(bǔ)償。同居之前各自的房產(chǎn)相關(guān)權(quán)益仍歸各自所有，但如果是以按揭等方式購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，在同居期間以雙方共有財(cái)產(chǎn)或?qū)Ψ截?cái)產(chǎn)償還了部分貸款，則對(duì)方可以要求在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割時(shí)予以?xún)r(jià)值補(bǔ)償或返還不當(dāng)?shù)美Ｍ悠陂g如使用共有財(cái)產(chǎn)或?qū)Ψ截?cái)產(chǎn)償還了部分貸款，在同居關(guān)系解除時(shí)，使用對(duì)方財(cái)產(chǎn)份額或?qū)Ψ截?cái)產(chǎn)償還的借款構(gòu)成給付原因嗣后消失的不當(dāng)?shù)美瑢?duì)方可以據(jù)此要求在分割共有財(cái)產(chǎn)予以?xún)r(jià)值補(bǔ)償或受益方返還不當(dāng)?shù)美瑑r(jià)值補(bǔ)償或返還不當(dāng)?shù)美€應(yīng)考慮房產(chǎn)價(jià)值的增值。一方僅出具了首期款房產(chǎn)權(quán)益歸屬的認(rèn)定問(wèn)題。如有證據(jù)證明該房產(chǎn)僅系一方出資并登記在該方名下或由該方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，但使用了雙方的共有財(cái)產(chǎn)或?qū)Ψ截?cái)產(chǎn)歸還按揭貸款，在此情形下，應(yīng)區(qū)分房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系和借款關(guān)系。以銀行按揭支付購(gòu)房款要看借款人，一般情況下只有借款人才可以在法律上被視為支付了購(gòu)房款。而歸還房貸通常僅能作為對(duì)同居期間共有生活作出的有益支出。如果借款人與首期購(gòu)房款的出資人為同一人，可以認(rèn)定所有購(gòu)房款系由同一人出資。其后的以對(duì)方財(cái)產(chǎn)或雙方共有財(cái)產(chǎn)償還借款的行為可以視為對(duì)該房產(chǎn)做的有益支出，在解除同居關(guān)系時(shí)予以?xún)r(jià)值補(bǔ)償或財(cái)產(chǎn)返還。如果借款人是雙方或?qū)Ψ剑瑒t應(yīng)根據(jù)實(shí)際借款情況和首期款的支付情況，主要依據(jù)雙方的出資比例確定雙方的房產(chǎn)所有權(quán)份額。對(duì)于以自己財(cái)產(chǎn)或者共有財(cái)產(chǎn)償還借款超過(guò)自己份額的部分，可以作為對(duì)共有房產(chǎn)的有益支出在分割財(cái)產(chǎn)時(shí)進(jìn)行價(jià)值補(bǔ)償或財(cái)產(chǎn)返還。

雙方出資或出資無(wú)法認(rèn)定，但登記在一方或雙方名下或以一方或雙方名義簽署買(mǎi)賣(mài)合同的房產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定問(wèn)題。在雙方共同出資，且房產(chǎn)已登記在雙方名下的情況下，首先應(yīng)判斷不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的登記狀態(tài)是否為雙方的真實(shí)意思。通常情況下，考慮到雙方在同居關(guān)系期間男女兩性關(guān)系的特殊性，即使雙方出資有較大差異，在房屋權(quán)屬登記時(shí)，出資較多的一方往往不會(huì)提出按出資確定所有權(quán)份額并以此予以登記，故即使是不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的登記狀態(tài)為各占一半的按份共有或共同共有，也不能單純據(jù)此確認(rèn)雙方達(dá)成了所有權(quán)份額或共有關(guān)系的約定，應(yīng)考慮出資的因素。如有證據(jù)證明雙方出資相差不大，僅有些許差別，可以依據(jù)登記的份額狀態(tài)或共同共有狀態(tài)確認(rèn)所有權(quán)份額關(guān)系。但如果懸殊過(guò)大，則應(yīng)考慮出資的因素，超過(guò)出資比例的份額可以視為附條件的贈(zèng)與，該種處理方式，已為很多部分判決確認(rèn)。在出資關(guān)系無(wú)法認(rèn)定的情況下，則應(yīng)考慮雙方的收入水平、雙方的父母等近親屬有無(wú)資助等情況，并將這些因素作為確認(rèn)所有權(quán)份額的重要依據(jù)，而不能僅憑所有權(quán)份額登記狀態(tài)做簡(jiǎn)單認(rèn)定。