同居關系期間所購買房屋的權屬及分割問題淺論

錢鑫

（浙江省天臺縣人民法院 民二庭，浙江 天臺 317200）

《最高人民法院關于人民法院審理未辦結婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》第10條規定：“解除非法同居關系時，同居生活期間雙方共同所得的收入和購置的財產，按一般共有財產處理。”因同居關系的雙方當事人不存在婚姻關系這一事實基礎，故對同居期間的財產能否認定為共有及如何分割，只能依照一般共有財產的形成及處理原則予以分割，而無法使用法律有關夫妻共同共有財產的規定而做出處理。實務中，同居期間財產糾紛案件涉及房產分割的較為常見。根據房屋出資人和登記權屬的不同，大體上可以分為以下幾類：

一、雙方出資購買的房產。雙方出資購買的房產依據其登記的權屬狀態，主要可以分為以下兩種權屬登記形式：登記在一方名下、登記在雙方名下。同時，也存在登記在一方親屬名下，或部分份額登記在一方親屬名下的情形。其糾紛表現形式多為分割糾紛及份額確認糾紛。

二、單方出資購買的房產。一方出資的房產，根據其登記的權屬的不同，主要可以分為三種權屬登記情況，即登記在對方名下、登記在雙方名下、登記在出資方名下。同時，還可能表現為登記在對方親屬名下等形式。其糾紛主要表現為出資方要求確認全部所有權、非出資方要求確認一定的所有權份額等。

三、第三方出資購買的房產。一方父母等近親屬出資購買房產，其權屬登記狀態，通常表現為登記在雙方名下，同時存在登記在另一方名下的情形。其糾紛表現形式多為出資方或其子女要求確認房產的全部所有權。

對于同居期間的房產權屬的認定，有約定從約定，這是意思自治原則的應有之意。對于當事人沒有約定，雙方又無法達成一致意見的情況下，在有共同購買意思表示的前提下，按照誰出資、誰享有的原則進行權屬認定和分配則較為公平合理。同時，對于沒有出資、但實際上對同居期間共同生活、家務勞動等方面投入過多的一方，根據公平原則，可以考慮將房屋確認歸出資方所有，但需要給另一方一定補償。

具體來說，如果雙方對登記在各自名下的不動產或以各自名義購買的不動產的歸屬有約定，且該約定不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗，應視為有效并依據該約定處理當事人之間的房產歸屬。純粹由一方出資的財產，登記在出資方名下或以出資方名義簽訂買賣合同。對于此種情形，可徑行依據出資認定為登記的權利人所有或認定為出資人享有權益的房產，如另一方認為對同居期間生活照顧較多，可以要求權利人給予一定的補償。同居之前各自的房產相關權益仍歸各自所有，但如果是以按揭等方式購買的房產，在同居期間以雙方共有財產或對方財產償還了部分貸款，則對方可以要求在進行財產分割時予以價值補償或返還不當得利。同居期間如使用共有財產或對方財產償還了部分貸款，在同居關系解除時，使用對方財產份額或對方財產償還的借款構成給付原因嗣后消失的不當得利，對方可以據此要求在分割共有財產予以價值補償或受益方返還不當得利，價值補償或返還不當得利還應考慮房產價值的增值。一方僅出具了首期款房產權益歸屬的認定問題。如有證據證明該房產僅系一方出資并登記在該方名下或由該方簽訂買賣合同，但使用了雙方的共有財產或對方財產歸還按揭貸款，在此情形下，應區分房屋買賣合同關系和借款關系。以銀行按揭支付購房款要看借款人，一般情況下只有借款人才可以在法律上被視為支付了購房款。而歸還房貸通常僅能作為對同居期間共有生活作出的有益支出。如果借款人與首期購房款的出資人為同一人，可以認定所有購房款系由同一人出資。其后的以對方財產或雙方共有財產償還借款的行為可以視為對該房產做的有益支出，在解除同居關系時予以價值補償或財產返還。如果借款人是雙方或對方，則應根據實際借款情況和首期款的支付情況，主要依據雙方的出資比例確定雙方的房產所有權份額。對于以自己財產或者共有財產償還借款超過自己份額的部分，可以作為對共有房產的有益支出在分割財產時進行價值補償或財產返還。

雙方出資或出資無法認定，但登記在一方或雙方名下或以一方或雙方名義簽署買賣合同的房產權屬的認定問題。在雙方共同出資，且房產已登記在雙方名下的情況下，首先應判斷不動產登記簿所記載的登記狀態是否為雙方的真實意思。通常情況下，考慮到雙方在同居關系期間男女兩性關系的特殊性，即使雙方出資有較大差異，在房屋權屬登記時，出資較多的一方往往不會提出按出資確定所有權份額并以此予以登記，故即使是不動產登記簿記載的登記狀態為各占一半的按份共有或共同共有，也不能單純據此確認雙方達成了所有權份額或共有關系的約定，應考慮出資的因素。如有證據證明雙方出資相差不大，僅有些許差別，可以依據登記的份額狀態或共同共有狀態確認所有權份額關系。但如果懸殊過大，則應考慮出資的因素，超過出資比例的份額可以視為附條件的贈與，該種處理方式，已為很多部分判決確認。在出資關系無法認定的情況下，則應考慮雙方的收入水平、雙方的父母等近親屬有無資助等情況，并將這些因素作為確認所有權份額的重要依據，而不能僅憑所有權份額登記狀態做簡單認定。