房地產企業財務分析存在的問題及對策思考

王春梅

[摘 要]房地產企業經過高速擴張發展的階段，已經從高額利潤遮蓋粗放管理的經營模式轉為精細化管理保證企業生命力的經營模式。在日益激烈的房地產市場競爭中，為了加強企業核心競爭力，必須提高企業的盈利能力和管理水平。有效的財務分析，可以將企業原始的財務數據轉化為反映實際經營狀況的財務信息，為調整經營策略，作出各種重大決策提供參考信息。文章基于實踐經驗，從財務分析的作用、常用的方法中剖析房地產企業財務分析存在的問題，并提出個人的建議和對策。

[關鍵詞]房地產;財務分析;房地產企業運營決策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.33.134

1 財務分析在房地產企業實踐工作中的作用

1.1 房地產企業財務數據的特點

房地產行業是重資金、高杠桿的行業。從土地購入到工程建設，需要大量集中的投入資金。大多數房地產企業都是實行預售制，銷售收入并不按自然年度確認，大量的預收賬款中包含企業已經履約的部分和正在施工的部分，其財務數據集中度高;由于稅費未清算，收入成本未結轉，所有者權益不準確的現象是一種常態。因此，常規的財務報表所反映的各類指標并不能真實地反映企業的運營狀況和財務狀況，無法滿足管理層的使用需求，必須進一步加工，通過指標分析才能具有相應的作用。

1.2 財務分析對房地產企業運營決策的影響

決策者需要監控企業的實際增長率和可持續增長率，及時調控企業發展過程促使企業提高盈利能力并保持合理的發展速度。財務分析可以幫助決策者了解企業總資產的增加或者企業所有者權益的增長以及企業業務產生的現金流量信息，為決策者制定發展策略起決定性作用。

財務分析工作不同的崗位和部門數據的關注點是不一樣的。一般來說，人們只關注自己工作內容的數據。例如，銷售人員最在意的是銷售指標和回款指標達成率以及營銷費用的使用比率;財務人員關心資產負債率、現金流盈余、稅費、利潤、資金收支、投資回報等。管理層要綜合考慮各部門的需求，按小目標服務于大目標的原則，設置各個部門各個崗位的分析指標，然后通過財務分析了解企業的目標完成情況、利潤實現情況、各項考核指標的達成情況，跟進各部門重要工作任務的實時狀況。總結前一期工作的得失，制定下一期的工作目標，財務分析是輔助管理不可或缺的工具。

2 房地產企業財務分析的常用方法

為了滿足不同使用者在財務分析工作上的不同需求，財務分析就產生了多種多樣的分析方法。通常會有以下四種。

（1）比較分析法。將兩個或者兩個以上的相關指標進行對比，通過對指標間的差異比較進行分析，它是一種最基本、最主要、最常用的分析方法。實際使用中會采用絕對額、百分數和比率的比較分析財務報表、重要財務指標或者是財務報表項目構成之間的差異。

（2）比率分析法。是通過財務相對數指標的比較，對企業的經濟活動變動程度進行分析和考察，借以評價企業的財務狀況或者經營成果的一種方法。例如反映企業營運能力的存貨周轉率、流動資產周轉率;反映企業盈利能力的凈資產收益率、資產利潤率;反映償債能力的流動比率、速動比率等。通過相關比率分析，可以了解企業資產的周轉狀況是否正常，分析企業投入資本的盈利情況，考察企業償債能力，使財務分析更為全面和深刻。

（3）趨勢分析法。是指將企業兩期或連續數期的財務會計報表中的相同指標或比率相比較，以確定其增減變動的方向、數額和幅度，揭示企業財務狀況和經營成果增減變化的性質和變動趨勢的一種分析方法。

（4）因素分析法。是用來確定幾個相互聯系的因素對某個財務指標的影響程度，據以說明財務指標發生變動或差異的主要原因的一種分析方法。

3 房地產企業財務分析中常見的問題

3.1 缺少系統性的分析

由于需求不同，財務分析報告的使用者要求的財務分析指標也不盡相同。同樣的指標，口徑不一樣，例如銷售指標，財務口徑以簽約為標準，銷售部門以認購為標準;同樣的指標，執行的核算方法不一樣，例如物業費應收欠收數，業務部門以收付實現制為標準，財務部門以權責發生制為標準;還有一種常見的情況，相似的指標在不同部門之間容易有交叉。例如回款指標，考核部門（通常是人力資源部）和業務部門常會根據各自的需求向財務部門提出要求，一個指標會有不同的表格表現出來。所以，在實際工作中，當使用部門的需求無法進行系統性安排，財務分析經常出現繁雜、交叉、口徑不一致的現象，產生各種矛盾，事倍功半。

3.2 分析結果有效利用率較低

財務分析是將各種業務情況用數據的形式表現出來，分析指標對于工作的指導性和參考性非常強，可是在實際工作中，往往會出現以下兩種情況，大大降低了分析結果的利用率。

3.2.1 習慣性分析，做而不用

財務人員每期出具大量的分析報告，其中有很多數據是沿襲以前的慣例。做的人只關心是否按工作要求按期上報，并不關心這些分析結果是否有用;收的人是否認真根據分析結果調整或者跟蹤工作內容，并不在考核范圍。時間久了，就成了慣性工作，只是為了分析而分析，至于為什么分析，分析的結果是否有用，就不得而知了。

3.2.2 只看數據表面，不反映背后體現的問題

報表使用者對財務分析結果的深度使用，不僅僅是關心報表上的數據值，還應該看到數據背后所反映的問題。例如，同樣金額的欠款指標，要分析欠款原因、欠款賬齡、欠款人的溝通情況，不能只關心欠款的絕對值。對指標進行長期分析時，不能單獨看某一類指標的發展趨勢，還要結合相關的指標進行綜合分析。例如，銷售指標持續高比例達成，需要結合營銷費用和庫存變化的指標對比分析，才能準確掌握支持銷售指標完成情況的原因。所以看數據時，要深入分析數據背后的業務情況。

3.3 財務與業務關聯不足

財務分析是一項比較專業的工作，從指標設置、數據收集、分析到最終呈現出分析結果，需要有一定的專業水平。而業務部門對于數據的需求，很直接很簡單。在實際工作中，當財務人員在進行此項工作時，若按“專業”的標準來實施工作，付出很多的精力與時間，最終的結果往往與業務需求關聯性就比較差，難以得到業務部門的認同。反過來看，當財務分析反映出一些問題時，希望得到業務部門第一時間的應對和調整，但業務本身就有很多不可控性，或者是業務流程反饋的時間較長，導致對于財務分析反映的經營問題不能及時應對。這兩種現象都說明財務與業務在工作上的關聯度不足。

3.4 財務分析數據來源分散

很多房地產企業目前都使用ERP軟件歸集處理數據，為統計分析提供了便利，但由于運營流程中很多環節的業務處置由各相關部門完成，前置環節和相關環節都會產生大量的數據，財務部門收集的數據來源就比較分散，需要進行不同數據之間的驗證，剔除重復或者口徑不符合要求的數據，才能滿足財務分析的要求，數據來源越分散，篩選數據的工作就越容易出錯，對財務分析的結果影響就越大。

3.5 財務分析方法不能滿足管理需求

不同的財務分析方法適用不同的管理需求，只有全面了解財務分析指標之間的關系，才能搭建一套科學的財務分析體系。建立財務分析體系，選擇財務分析方法時，同一類指標通常按單一方法作為基礎分析，很少結合2個或者2個以上的分析方法多維分析。并且分析方法一經選擇，容易產生慣性，長期沿襲使用。久而久之，由于長期單一使用財務分析方法，不能適應業務變化，難以滿足管理需求。

4 優化房地產企業財務分析的建議

4.1 統一認識，規劃分析指標

通過系統性規劃安排分析指標，可以解決財務分析經常出現繁雜、交叉、口徑不一致的現象，減少工作中的各種矛盾。首先，要求領導層意見一致，給予全力的支持，才能落實這項涉及各部門的工作。其次，財務部門需要收集各部門的使用需求，并將這些需求匯總。最后，進行統一規劃財務分析指標，明確各指標的統計口徑。過程中需要各業務部門全力配合，提供積極完整的需求清單。

4.2 設置財務分析的解讀方法和反饋機制

根據需求清單和指標規劃方案設置財務分析指標體系，并且確定每個指標的解讀方法。包括指標反映何種問題、合適的指標數值是多少、取數來源與時間區間、采用何種分析方法、對差異的解釋與說明等，規范指標分析要求。同時還應該有一套反饋機制，當數據分析結果提報后，定期總結或微調，特殊緊急的事項，有應急反應程序。兩兩配合，改善分析結果利用率較低的問題。

4.3 關聯部門間績效目標，加強業務與財務的統一

管理層可以通過調整財務與業務的績效目標，融合兩個部門的部分工作目標，減少各部門的本位主義，如銷售指標既是銷售部門的主要考核指標，也是財務部門次要的考核指標;兩個部門在實踐中，都必須高度關注，提高了業務與財務目標的一致性，減少了工作中的沖突與矛盾。

4.4 統一數據來源與口徑

首先，確定數據取數來源、取數時間，提報時間、提報渠道，責任人，形成一套數據庫。其次，無論分析指標采用何種方法，都從這一套數據庫中取數，避免數據來源不一致。最后，利用各種辦公軟件設置固定的表格與公式，減少重復，最終利用圖表呈現出簡單易懂的分析結果。通過一致的數據源和分析方法，可比較的分析結果，減少數據源分散對財務分析結果的不利影響。

4.5 科學設置，定期檢查與調整

一套科學的財務分析體系在使用中，首先要保證數據的安全性，避免企業重要信息泄露，各類數據的取數與發送都必須在IT后臺監控下，按授權執行。其次保證數據的可比性和分析結果的一貫性，不得隨意調整分析口徑與指標。再次，增加指標維度，豐富指標的分析角度。最后，定期對指標分析效果進行檢查，根據檢查結果進行調整。

5 結論

當下，越來越多的企業都希望提高管理水平來提高企業的競爭力，而財務分析對企業經營管理具有重要作用。客觀有效的財務分析，可以促進企業掌握發展中的成果與不足，及時發現可能引發各類問題的潛在風險，提供正確的參考和管理決策依據，準確判斷企業的財務和經營狀況。因此，科學準確的財務分析是企業管理中重要的一部分內容。

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