以改革為動力推進房地產業高質量發展

文/劉志峰

習總書記在慶祝中國共產黨成立95周年大會上告誡全黨：“要不忘初心，走得再遠、走到再光輝的未來，也不能忘記走過的過去，不能忘記為什么出發。”房地產業離開改善群眾住房條件的初心，離開住房制度改革帶來的活力，不可能有今天的成就。雖然國內外環境發生了很大變化，但回顧全國城鎮住房制度改革的歷史進程，有很多做法和經驗仍值得學習和借鑒。而住房制度改革，離不開一位偉人——我國改革開放的總設計師鄧小平同志。

改革開放之初，小平同志復出工作不久，就住宅問題發表了重要談話，開啟了城鎮住房制度改革的偉大歷程。

1978年9月，由于全國普遍存在的住房困難，加上當時的知青返城潮，全國城鎮人均建筑面積6.7平方米，低于1949年底8.3平方米的水平。小平同志指出：“解決住房問題，能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款。把個人手中的錢動員出來，國家解決材料。建筑業是可以為國家增加收入、增加積累的一個重要產業部門。在長期規劃中，必須把建筑業放在重要位置。”小平同志發表這次講話后不久，國務院批轉了國家建委關于加快城市住宅建設的報告，提出了調動國家、地方、企業和群眾四個方面積極性，努力加快住宅建設的方針。1979年，國家選擇西安、南寧、柳州、桂林、梧州五個城市，開展向職工出售新建住房的試點，由政府統一建設住房，以土建成本價向居民出售。

1980年4月2日，小平同志又指出：“關于住宅問題，要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要調整。要聯系房價調整房租，使人們考慮到買房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人們就不買房子了。繁華的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地區和不方便地區的房子，城區和郊區的房子，租金應該有所不同。將來房租提高了，對低工資的職工要給予補貼。這些政策要聯系起來考慮。建房還可以鼓勵公私合營或民建公助，也可以私人自己想辦法。農村蓋房要有新設計，不要老是小四合院，要發展樓房。平房改樓房，能節約耕地。蓋什么樣的樓房，要適合不同地區、不同居民的需要。”1980年6月中共中央國務院在批轉《全國基本建設工作會議匯報提綱》時，正式提出實行住房商品化政策，準許私人建房、買房、擁有自己的住房，新建住房和原有住房都可以出售。1982年，國家選擇鄭州、常州、四平、沙市四個城市，開展新建住房補貼出售試點，由政府、單位、個人各負擔房價三分之一。補貼出售的目的就是提高居民的支付能力，推進住房商品化。但由于國家長期實行低工資制度，職工支付能力總體不足，再加上住房福利制度的影響，公房出售進展緩慢。

為加強對城鎮住房制度改革工作的領導，1986年1月，國務院成立住房制度改革領導小組，下設辦公室，負責領導和協調全國的房改工作。隨后，國務院相繼批準煙臺、蚌埠、唐山等城市的房改方案，按照提租和補貼持平的原則，大幅提高租金，同時給予相應補貼。1988年召開了第一次全國住房制度改革工作會議，形成了以提租和補貼為核心的第一個全國性的住房制度改革方案。1991年10月召開了第二次全國住房制度改革工作會議，確定了租、售、建并舉，以提租為重點，“多提少補”或“小步提租不補貼”的租金改革原則。1993年11月召開了第三次全國住房制度改革工作會議，確定了“出售公房為重點，售、租、建并舉”的方案。1994年7月，國務院發布《關于加快城鎮住房制度改革的決定》，即43號文，對房改的目的、內容、步驟都作了具體規定。與以往的方案相比，43號文建立了城鎮住房制度的基本框架，在處理國家、單位和個人利益方面邁出了重要的一步：一是明確了向職工出售公房是形成住房市場的必要前提，職工擁有私有住房對整個社會的穩定意義重大，這就從根本上破除了賣房就是搞私有化的說法；二是明確了當時公房中，既有國有資產也有職工應得的相當高比例的實物性分配，因此公房出售價格可按一定折扣價格出售，給予個人產權，滿足一定條件可依法進入市場，同時按照“因企制宜、方式多樣、方案自選、民主決策、分類指導”的原則制定了具體措施，尤其是“三改四建”的實施，操作性強。決定頒布后，各方評價都非常高，改革成效也很大。但43號文提出的貨幣化改革沒有取得突破，在存量住房逐步進入新體制的同時，新建住房又不斷進入舊體制。

1997年開始，為應對亞洲金融危機，保持經濟平穩增長，迫切需要擴大內需，培育新的經濟增長點。考慮到住宅產業關聯度高、對投資和消費的拉動效應明顯，而且經過多年的改革開放和經濟發展，老百姓住房支付能力明顯提高，改善住房的愿望又較為迫切，中央決定把加快住宅建設作為擴大內需、促進經濟快速發展的重要舉措。1998年3月，在全國兩會最后一天召開的總理記者招待會上，新當選總理朱镕基宣布：“住房的建設將要成為中國經濟新的增長點，但是我們必須把現行的福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，讓人民群眾自己買房子。”同年6月，國務院召開了“深化城鎮住房制度改革，加快住房建設”工作會議，會后印發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，即23號文，果斷決定停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。23號文的出臺，標志著房改從新建住房出售、提租補貼、促進新老公房銷售，進入到停止實物分房、全面培育住房市場的新階段，住房實物分配制度退出了歷史舞臺。

之所以花這么長篇幅講房改探索起步階段的歷史，一是要糾正社會上有關“房改從1998年開始,至今20年”的說法，實際上房改是始于1978年9月小平同志關于住宅問題的第一次談話，至今40年了，與中國整個改革開放進程是同步的。二是要告訴大家，房改的歷程是極其艱辛和復雜的，它涉及國家、企業和職工切身利益的重大調整，涉及財政、稅收、土地、金融等諸多領域的相關改革，既是一項重大的經濟體制改革，也是一項重大的社會改革。取得今天這樣的成績，經歷了長期的艱辛探索，克服了重重阻力和困難，直到1998年印發23號文，房改才取得重大突破。

在城鎮住房制度改革40周年之際，我們不能忘記，是小平同志的兩次談話，明確了房改的總體設想，打破了住房公有制思想的長期禁錮，開辟了解決城鎮住房問題的新道路，為房改奠定了重要的理論基礎。

40年來，在黨中央、國務院的堅強領導下，根據小平同志的講話精神，我國城鎮住房制度改革不斷深化，在改善群眾居住條件、促進城鄉建設、拉動經濟增長、擴大內需、增加就業等方面發揮了重要作用，基本解決了“使國人有房住”這一世界級難題。可以說，城鎮住房制度改革取得了舉世矚目的成績。

但也要看到，一方面，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。住房發展在區域之間、城鄉之間、各種不同的需求之間，差距仍然較大。另一方面，我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段，但我們自身仍存在一些與高質量發展不相適應的問題，尤其是房地產業歷史上積累的風險和矛盾正在逐步釋放，出現了一些新情況、新問題。

（一）房地產投資銷售回落，市場出現波動

2018年前三季度，房地產業整體發展平穩，但投資、銷售增速出現回落。1-9月，開發投資88665億元，增速比1-8月回落0.2個百分點。商品房銷售面積119313萬平方米，增速比1-8月回落1.1個百分點。尤其是銷售的單月數據，今年9月比去年9月下跌3.6%。開發企業近期加快銷售的效果不明顯，所謂的“金九銀十”也沒出現。近期，部分城市房地產市場出現一定的波動，有的波動還比較大。

（二）區域間不平衡不充分矛盾仍然存在

2018年1-9月，經濟基礎好、產業配套全、人口處于凈流入趨勢的東部地區，商品房銷售面積雖然同比下降4.3%，但銷售面積、銷售額在全國的占比仍高達41%。經濟相對落后、公共設施配套相對較弱的西部地區，商品房銷售面積、銷售額在全國的占比不到10%，增速回落。人口基本凈流出的東北地區，商品房銷售面積下降3.5%，降幅擴大0.3個百分點。區域之間、城市之間發展差距較大。住房市場仍面臨“東強西弱”的局面，穩定住房供求關系的教育、醫療、交通、就業等資源也存在“東多西少”的狀況，雖然數字在某一個季度、某一個月份會有變化，但總體上我們仍然要面對住房發展不平衡不充分不協調的矛盾。

（三）土地流拍大幅增加，企業拿地審慎

2018年1-8月，全國40個典型城市土地出讓金下降的有14個，為35%。一線城市流標流拍13宗，去年同期僅4宗；二線城市流拍238宗，去年同期僅106宗；流拍土地宗數增幅均超100%。土地購置收窄給房地產開發帶來以下不確定性：一是去年進入市場的高價地如何開發、能不能順利開工具有不確定性；二是已購入土地受冬季環保治理和北方停工期的影響，新開工項目的開發進展具有不確定性；三是隨著土地購置收窄和貨幣化安置政策的調整，三四線城市市場具有不確定性。

（四）信貸政策繼續收緊，企業融資遇到困難

央行將對地方政府隱性債務、房地產、環評不達標企業、產能過剩等四個領域采取嚴格的融資管控。2018年1-9月，開發企業的國內貸款18041億元，下降5.1%；利用外資43億元，下降61.7%；個人按揭貸款17522億元，下降1.2%。開發企業利用自有資金開發的項目增加，前三季度企業自籌資金40596億元，增長11.4%。一些開發企業受結構性去杠杠影響，負債上升，可用現金和銀行存款減少，風險抵御能力下降。

（五）企業償債進入高峰期，經營壓力增加

2018年上半年126家上市開發企業中，資產負債率超過80%的有35家，約占27.7%，剔除預收款后超過80%的仍有18家。截至今年7月底，除民間融資和金融機構貸款外，房企有息負債余額約20萬億元，2018年下半年至2021年這三年半為集中兌付期，規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。經營現金流凈額有63家為負值，約占50%。

（六）住房租金漲幅較快，租賃出現融資過熱現象

截至2018年9月底，我國租賃住房房租價格已連續上漲7個月。全國共有5個城市租賃價格指數同比上漲。其中，深圳同比漲幅最大，為2.81%，北京、南京同比漲幅分別為2.65%、2.05%。前三季度，全國專業化住房租賃機構在各地開設的分店增速高達27%，規模擴張和融資速度加快，住房租賃金融化問題引發了人們一定的擔憂。加快發展住房租賃對解決新移民、新就業人群的住房問題發揮了重要作用，但部分住房租賃機構為爭奪房源推高租金，影響了整個住房租賃市場的健康發展。

（七）發展方向不明確，企業預期不明朗

合理的住房消費是我國居民消費的重要部分，但因房價敏感，在制定鼓勵消費政策時，哪個部門都不太愿意將住房消費納入居民消費。目前住房已進入“住得綠色”“住得健康”“住得安全”的品質提升期，但依據我們與百度合作編制的《美好居住生活白皮書》，消費者對住宅質量問題的投訴今年增加了14%。實行嚴格的限價政策，制約了新技術、新材料、新工藝在房地產開發中的推廣應用。同時，加快發展住房租賃不能因前期出現一些問題而簡單否定。簡單予以否定，將導致“租售并舉”的基本政策不穩定，正在發展的住房租賃市場也會受到影響。

當前，企業和企業家對市場的預期不明朗，發展的信心不堅定，主要與金融部門對房地產業采取嚴格的信貸和融資政策有關，與房價高位運行下住房購買力難以持續有關，與民營企業目前對落實基本經濟制度存在的一些焦慮有關，與中美貿易摩擦引起的對經濟下行的擔憂有關，也與長效機制難以抓緊出臺、配套政策難以盡快定型有關。

黨中央、國務院非常重視房地產長效機制的出臺，中央領導多次召集會議討論部署，作出指示；住建部和有關部委正在按照“分類調控、因城施策”的原則，抓緊推進、加快落實。房地產長效機制的出臺為時不遠。為此，開發企業既要把握宏觀經濟形勢，也要堅定發展信心，加快推進房地產業高質量發展。為什么要推進房地產業高質量發展？什么是房地產業高質量發展？如何推進高質量發展？再結合當前形勢補充幾點。

（一）應對變化，提振信心

面對上述一些困難，是不是說我們沒機會了？機會還是有的，就看有沒有信心。我們的信心要建立在黨中央、國務院對經濟全局的準確判斷和果斷決策上。當前，我國經濟總體保持穩中有進、穩中向好的基本態勢，一系列穩定經濟金融的政策措施接連出臺、有序推進。對企業和企業家關心的基本經濟制度問題，黨中央、國務院和有關領導也作了明確的指示。

習總書記最近在給民營企業家的回信里強調：“改革開放40年來，民營企業蓬勃發展，成為推動經濟社會發展的重要力量，任何否定、弱化民營經濟的言論和做法都是錯誤的。希望廣大民營企業家堅定發展信心，踏踏實實辦好企業。”

李克強總理也明確表示：“我國的基本經濟制度以及社會主義市場經濟早已寫入憲法。民營經濟和國有經濟一樣，都是社會主義市場經濟的重要組成部分。民營經濟的管理者、經營者和生產者，都是中國特色社會主義的建設者。對各類所有制企業一視同仁，這一點絕不會有任何變化。”

就房地產業而言，首先，要保持定力、堅定信心。近期一些媒體對萬科、保利、恒大、龍湖、遠洋等企業因發展需要的正常改名進行了報道，認為開發企業都在“去地產化”，對自己的未來發展缺少信心，這是片面的認識。外界怎么看不重要，重要的是我們自己要有信心。從大方向看，市場的機會有幾點是明確的：一是工業化、信息化、城市化、國際化帶來的機會，特別是城市更新和舊城改造帶來的機會；二是人口老齡化形成的大健康消費需求，空間極大；三是先進的生活理念帶來的綠色健康消費，有很大的潛力。

其次，要選對對象，做對產品。做產品，也像談戀愛一樣，要選適合自己的對象。當前住房需求有不同層次、不同對象。針對新移民、新就業職工的需求，要盡量提供中小戶型、中低價位的產品，他們基本不需要大戶型；針對正在崛起的中等收入家庭和改善性需求，要提供高品質、多樣化、個性化的產品，滿足他們對消費升級的需求；針對長租需求，主要提供長租公寓、青年公寓、人才公寓、園區公寓方面的產品，實現職住平衡。

第三，要準確判斷、做好前置。有些開發企業很少栽跟頭，主要因為他們對自己所在的區域、所在的城市，所要做的項目有著準確的分析。在浙江祥生地產的一場報告：當一二線城市樓市高潮迭起時，他們來到了三四線城市；當三四線城市出現產品過剩時，他們又回到了一二線城市。今年他們的項目70%集中在浙江，85%集中在長三角。祥生地產之所以能快定案、快定位、快銷售、快回籠，主要是因為他們提出了“五前置”，即團隊、設計、合約、營銷、金融前置，不打無準備之仗。如果企業在危機面前不做好充分的準備，不但你快不起來，還會因為你進入的城市錯了，方向錯了，定位錯了，產品錯了，導致一著不慎，滿盤皆輸。

（二）深化改革，創新機制

激發行業的活力和企業的創造力，要靠企業、企業家的改革創新。企業是改革創新的策源地，只有一個個企業的改革創新，才能形成國家的改革創新、社會的改革創新。企業家的改革創新精神體現在，他能發現一般人所無法發現的機會，能夠運用一般人所不能運用的資源，能找到一般人所不能想象的辦法，由此引入一種新的產品、新的技術、新的管理模式、新的生產方法。當前房地產業改革創新應圍繞三個層面：一是戰略創新。為群眾創造美好居住生活是房地產業最大的發展戰略。在戰略上要順應市場變化，從人口結構、功能需求出發，既注重房地產的居住功能也注重生活功能，滿足群眾日益增長的對美好生活的需求。二是產品創新。要抓住機遇苦練內功，集中精力做精品項目、品牌項目。好賣的產品，三分做深、三分做透、三分做新，只有做深、做透、做新的產品，才能得到消費者的認可。三是產業鏈創新。與上下游產業加強合作、協同發展。如綠地集團在穩定房地產主營業務的同時，通過資源整合、兼并重組，把有效的產業鏈捏在一起共同發展。去年起，他們先后投資控股了原寶鋼建設、貴州建工、江蘇省建、天津建工、西安建工等建筑企業，把建造商的施工優勢和開發商的服務優勢組合起來，在項目開發和材料采購中形成了更強的話語權。

（三）提高效率，優化管理

當前我們面臨的轉型是全方位的，涉及國際貿易、經濟、科技、社會、環境保護等方方面面。首先要不斷完善企業的決策機制，將國家的“大氣候”和企業的“小氣候”結合起來考慮，在企業發展的關鍵時刻，說正確的話，辦正確的事，做正確的選擇和決策。其次要提高效率效能，在組織架構上，要強身健體，優化流程，減少機構的重疊和資源的浪費，建立與高質量發展相適應的人力資源團隊和企業文化，為企業平衡發展提供組織保障。在經營上，要重點避免出現資金和杠桿方面的風險，房地產行業比其他行業的風險要高得多，如果房地產金融方面出了問題，后果不堪設想。

（四）依靠技術，提升品質

科技革命正在對房地產業產生重大影響，一系列新技術、新材料、新產品在房地產業的應用已進入了實質性階段。特別是以人工智能、BIM、大數據、移動互聯網等為代表的信息技術，對房地產業的作用尤為重要。要依托科技創新推動行業創新，促進住宅產品升級換代。首先，要充分利用科學技術推進綠色健康住房的發展，加快發展百年住宅、健康住宅、綠色住區。其次，要依靠數字技術改善生產，強化住宅開發的品質管理。第三，要依靠工業化提高精度，根治住宅的質量通病，補好短板。第四，要依靠信息化、智能化做好服務，將家政養老、社區醫療、居家看護等資源接入家庭，為社區居民提供便捷服務。第五，注重住房全壽命的資源能源節約和全方位服務，從兒童到青年，從中年到老年，建立覆蓋全生命周期里不同人生階段的居家生活保障，加強標準化建設，使住房全壽命周期都能按標準建設管理。同時要研究新的住房標準，如小康住房標準、美好生活住房標準和其他房地產業態的專業標準，等等，用標準提升住房質量。