新時代呼喚：上海房地產業加快改革、創新發展
——“新時代上海經濟與房地產發展論壇”綜述

11月10日，作為上海市社聯第十二屆 (2018)“學會學術活動月”系列活動之一，上海市房產經濟學會、上海市經濟學會、上海市土地學會共同舉辦的“新時代上海經濟與房地產發展論壇”在上海科學會堂海洋能廳舉行。本次論壇是黨的十九大以來，市房產經濟學會圍繞新時代中國經濟發展和上海房地產業發展，特別是圍繞國家提出的“房住不炒、租購并舉”住房政策開展的一系列學術研究及上海市房產經濟學會近期結合紀念改革開放40周年進行的一系列學術活動的成果展示。會議由上海市房產經濟學會副會長、秘書長忻一鳴主持，上海市房產經濟學會會長沈正超致詞，中國房地產業協會副會長龐元、原上海市土地局老領導劉天同、上海市房科院房地產經濟研究所副所長江莉作主旨演講，上海市經濟學會副秘書長劉江會、上海涌力土地房地產估價有限公司總經理陳嶸作交流發言。來自三個學會、高校及相關單位的一百多位業內人士參加了論壇。

一、改革開放40年上海住房制度和土地制度改革

中國房地產業協會副會長龐元在主旨演講中回顧改革開放40年上海住房發展的“黃金期”。40年來，上海新建住房6億多平方米，特別是跨入新世紀以來，每年新建住房達2000萬平方米以上。居住房屋面積總量從1978年的0.44億平方米增加至2016年的6.5億平方米，增加了近14倍。同期，上海市常住人口總量從1104萬人增加至2419.7萬人，增加了1.2倍。由于住房總量增速遠遠高于常住人口增速，在快速城鎮化時期，上海居民的居住水平得到顯著提升。至2017年底，城鎮居民人均住房居住面積達到18.7平方米，基本上實現了人均一間房。

在大力發展新建住房的同時，上海持續推進舊區改造和舊住房綜合改造，不斷改進既有住房的居住品質。1988年上海住房成套率僅為32%，2000年為74%，2016年提高至97%。舊里和簡屋面積占居住房屋的比例由1978年的54.43%降至2016年的1.64%。

住房分配制度改革以后，上海逐步建立了房地產市場。2003年起，上海房地產市場出現了過熱的趨勢，在堅持市場化改革方向的同時，政府根據市場發展情況采取市場調控手段，明確“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，通過采取住房限轉措施、停止住房轉按揭、查處捂盤惜售行為等方式加強房地產市場監管，規范房地產市場交易行為，進一步優化市場環境。針對房價過快上漲的現象，上海出臺限購、限貸、限售等多項調控政策，抑制投資投機需求，鼓勵合理的自住需求。2017年以來，上海加快培育和發展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度，滿足不同群體的住房租賃需求。

改革開放40年來，經過不斷探索，上海已基本明確“一個定位、兩大體系、三個為主、四位一體”和租購并舉的住房制度框架。

原上海土地局老領導劉天同在主旨演講中結合自己參與上海住房制度和土地使用制度改革的親身經歷，談到黨的十一屆三中全會提出的改革開放的方針，給解決群眾的住房難題吹來了新風。40年來住房制度的改革先后經歷了從理論探討、可行性研究、改革試點到全面推開，再到近幾年總結深化改革等階段。

1980年鄧小平同志發表關于建筑業和住宅的講話，指出新房子和老房子都可以出售，可以分期付款，房租也要逐步提高，給低工資職工給予補貼，為住房制度改革指明了方向。上世紀80年代中后期進行了住房分配體制上的改革和商品化試點，為了調動發揮各方面的積極性，1984年改革了政府對住房的統籌、統建、統配的政策，并發動各單位設法自行建造職工住房，實行先售后配政策，1986年在提高非住房租金的基礎上，改革統一了住房的租金標準，并給予一定的補貼，1988年開始出售舊工房的試點工作，為進一步改革住房制度，推行住房商品化摸索了不少經驗。1988年國務院房改工作會議之后，正式制定出臺了以“推行公積金，提租發補貼，配房買債券，買房給優惠”為內容的上海市住房制度改革實施方案，并發動全民討論，還制定了十幾項配套實施細則。至此，住房制度改革正式全面推開。通過近20年的探索實踐，上海住房制度的改革取得了輝煌成就，上海市民的住房條件有了大幅度的改善。

同時，隨著改革開放和商品經濟的發展，土地這個財富之母的價值在經濟活動中逐步顯現出來。通過土地由無償到有償使用的改革，不僅引進了大批中外客商前來建廠辦企業開發房地產，而且還盤活了市區國有存量土地資產，大大推動了舊區老房屋的改造，加快了房地產業的大發展，使政府有了充足的資金用于城市基礎設施的建設和改造，這些年上海城區的擴展、市政道路的延伸、一座座大橋和隧道的建造、四通八達的軌道交通建設、綠地的拓展、環境的治理等許多方面的大發展，有相當一部分資金來源于財富之母——土地。

二、對上海住房租賃市場監管及租賃住房供后管理的政策建議

上海市房科院房地產經濟研究所副所長江莉在主旨演講中分析了上海住房租賃市場監管和租賃住房供后管理現狀及存在的問題，并對上海房地產業加快改革、創新發展及進一步加強住房租賃市場監管和供后管理提出了以下政策建議。

第一，健全住房租賃管理和服務體制。一要加強部門間的協調配合，落實住房租賃管理職能，明晰各監管主體責任，確定主要管理機構地位，協調好房屋管理、人口、治安、公共服務等各管理機構工作。二要發揮社會力量，健全租賃行業協會，幫助制定行業法律法規，進行行業培訓，強化行業自律，督促指導中介機構、住房租賃企業及時采集、上報租賃房屋、租住人員信息，加強住房租賃市場調研，總結住房租賃相關案例以幫助處理租賃糾紛，促進本市住房租賃行業的健康發展。

第二，優化租賃住房的管理機制。一要堅持分類原則，對于不同類型的出租模式要有所側重，增強針對性；二要促進多主體供給，規范市場參與主體行為；三要規范租賃市場資金監管，規范住房租賃企業“租金貸”，避免金融風險。

第三，優化租賃管理和服務平臺，建立信用管理體系。一要不斷優化住房租賃公共服務平臺，體現真實性、及時性、合法性；二要線上線下相結合，形成高效易行的登記備案制度；三要建立住房租賃信用管理體系，建立多部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制；四要建設人房信息動態巡控系統，形成全方位監測、動態化指揮網絡；五要加強租賃市場的監測監管，為政府決策提供數據基礎。

第四，加快完善法律法規，促進租賃市場規范化、持續化健康發展。建議《住房租賃條例》可考慮單獨立法。一要進一步明確住房租賃立法的目標為規范和促進市場化租賃住房的發展。二要在法律法規中進一步明確一些重要內容，以有效保護租賃雙方的合法權益，特別是從社會公平的視角，加大對承租人權益的保護。

三、對城市有機更新中土地利用轉性、轉型、轉移的政策思考

上海涌力土地房地產估價有限公司總經理陳嶸在交流發言中，首先分析了城市更新面臨的問題。第一，城市更新亟待解決的功能性問題。一是部分商辦樓宇、創新產業園區效能低下，城市功能難以提升；二是社區公共空間和服務仍有缺口；三是城市風貌建筑保護仍需加強。第二，城市更新的實施路徑問題。一是尋求產權開發者與政府部門的價值平衡；二是尋求更新政策與規劃調整的時間平衡；三是尋求公共設施要素與獎勵政策的銜接平衡；四是要求公共設施要素與私人產權的管理平衡。

其次，針對轉型時期城市更新中的土地轉性、轉型、轉移政策等提出了五個方面的建議：第一，用地性質轉換政策建議。一是明確適用更新政策的申請人的所有制成分構成，加強國有資產參與程度；二是梳理更新方案和控規調整之間的時間銜接；三是明確使用城市更新土地的用地兼容性。第二，用地邊界調整政策建議。一是明確相關利益人的適用范圍；二是明確邊界調整的適用階段和范圍；三是明確邊界調整所導致的地塊面積微調的適用辦法。第三，土地供應政策建議。制定土地二次開發機制及辦法。對于更新地塊以補繳土地出讓金的形式體現其價值，但不能簡單地依基準地價進行補繳，應由多家專業評估機構進行市場評估，以合理中間價的方式來最終確定，土地價值補償原則上要高于地塊補繳價格，低于地塊出讓價格。第四，建筑容量調整政策建議。一是擴大建筑容量轉移范圍；二是增加對于公共要素清單的后續管理要求。第五，歷史風貌保護政策建議。一是完善歷史建筑產權釋放機制；二是擴大歷史建筑范圍；三是優化歷史建筑地塊的出讓方式。

四、打造“科技金融之都”，助推上海“全球科創中心”建設的思考

上海市經濟學會副秘書長、教授，上海師范大學商學院經濟系主任劉江會在交流發言中提出：第一，建設“全球科技創新中心”，上海不能錯過打造“科技金融之都”的先機。第二，打造“全球科技創新中心”，上海必須清醒認識傳統金融優勢的“雙重影響”。第三，明確“科技金融之都”的發展目標，催化“金融中心”和“科創中心”聯動聚變。一是構建“全生命周期”的科技金融鏈，優化上海金融市場結構；二是豐富創新創業國際化合作模式，打造“全球科技合作中心”，實現“以資引智”、“以智引資”的良性創新生態；三是以建設上海-硅谷跨境并購平臺為抓手，打造“國際技術轉移中心”，增強上海對全球創新資源的配置能力。

此外，在論壇上，上海經濟學會副會長、華師大經濟學院院長殷德生、上海市房產經濟學會副秘書長、上海師大房地產經濟研究中心主任崔光燦分別圍繞“上海制造加快搶占新一輪競爭制高點”和“繼續深化住房制度改革，促進人民安居”主題等作書面交流。