新時代下房地產稅改革思路與改革路徑

屈渤凱

【摘 要】本文在對房地產稅理論研究的基礎上，分析了我國房地產稅制改革的過程和存在的問題，分析了房地產稅制改革的目的和必要性，分析了國內外房地產稅制及其影響，比較改革存在制度糾紛、行政問題以及各種障礙，我們提出相應的解決方案，并積極探索中國房地產稅制的設計。

【關鍵詞】房地產;房產稅;稅制改革

一、房地產稅改革進程和試點情況

（一）房地產稅改革進程

中國的房產稅制改革經歷了三個轉折期：中華人民共和國成立后改革開放前：1951年在《城市房地產稅暫行條例》中，將房產稅與地產稅合并，成立新稅種城市房地產稅，1973年城市房地產稅包括對個人和外企等征收的稅款;對企業征收的稅款計入工商稅中。改革開放后至20世紀初：《房產稅暫行條例》從1986年延用至今，明確了征稅對象是城市、工礦區經營類房屋;其余免征，例如個人非經營類房屋、農村宅基地。20世紀初至今：黨中央在2003年提出未來條件允許時，對不動產不收取相關費用，統一收取物業稅。國家在2006年，將部分地區作為試點，開展物業稅空轉措施;推動了房產稅制改革，并且為下一步的改革奠定了理論、經驗基礎。上海、重慶兩地2011年，正式成為改革試點，改革方向近一被探索挖掘;黨中央在2013年明確要求相關機構加快進度，使改革落地。2015年全國人大常委會立法規劃將房產稅法包入其中;至今，房產稅經歷這三個階段，理論與實踐基礎雄厚，并得到人大常委會的重點關注，相信在不久的未來會落地。

（二）房產稅改革試點情況

2011年1月28日，上海和重慶也宣布成為推出房產稅的試點，房地產改革就此開始。到目前為止，這兩個地方已經征收了超過七年的財產稅，期間受到了多方的批評與建議，但沒有這兩個地點的試點，我們恐怕也只是空有理論，沒有實踐基礎。對于上海和重慶實施過程中的方案，雖然有不同看法，但是不可忽略的是它們試點工作對于中國稅制改革做出極大貢獻。雖然有各種各樣的意見，但不可忽視的是兩地試點工作對中國房產稅改革的巨大貢獻。

1、方案內容

（1）征收對象：重慶主要對豪華住宅征稅，只有首套可以免稅;對于老房屋（以方案實施為時間節點劃分新舊），人均免稅面積每人有所不同。上海有戶口因素的影響，對于上海當地人首套房免征，第二套房子面積小于60平方米免稅，其余情況均征稅;非本地戶口者新購房屋首套面積低于60平方米免稅，其余情況均征稅;并且在方案實施之前的房產均不進行征稅。

（2）征收稅率：上海和重慶稅率大約在0.4%-1.2%之間，一般對超出市場價2倍或3倍以上的房屋征稅較多。

（3）計稅依據：上海是評估值，重慶暫定房產交易價，時機成熟之后，后期計稅以評估價為依據。

2、方案分析

首先，上海和重慶人為地分割了一個時間節點，就是計劃執行的那一天，邊界雖是明確的，但要采取這個特定的時間點來區分是否免稅毫無理論基礎，這是不合理的劃分節點。買房用途都是一樣的，只是購買時間不同就必須交稅，公平嗎？房產稅的實施，如果只是為房地產市場降溫，就沒有必要修改法律，行政和財務措施就完全足夠了。

其次，在2012年，上海和重慶只是征收了區區幾百萬元的房產稅，還不足征稅過程中發生的費用。如果一個稅種覆蓋面積不夠廣，針對的只是少部分人，那么這個稅的本質就會暴露。規避稅款的方法將會在市場里層出不窮，例如：假離婚，避稅之后，仍然有很多人沒有繳納稅款，此規定也就無法達到預定的目標。除此之外，方案中存在很多模棱兩可的詞匯，沒有做細致的規定。比如：重慶主要對于豪華住宅征稅，那么城市郊區農民自己蓋的3層小樓算不算獨棟？一個小區，開盤均價比周邊貴上5000元算不算“豪華”？這些規定可操作性極低。若一項政策在實施過程中遇到多種質疑，并且可操作性不強，那么最終可能只是一紙空文，政策的原始目標將很難達成。

二、新時代背景下房地產稅改革所存在的問題

（一）稅制設計中關于房地產不適應經濟發展

十多年來，中國房地產市場一直處于快速曲折增長的過程中，主要是由于市場自身發展和政府行政監管這兩大要點。特別是，自2016年以來，監管政策的各個方面已經涵蓋，例如預付款，利率，湖口和土地政策，雖然這些政策有一定的效果，抑制了房價虛漲，但是卻以損害整個社會的經濟為代價的。為實現中共十八大提出的“市場在資源配置中起決定性作用”的目標，我們應當找出穩定房地產行業的方法，并且理順中央與地方稅權的關系。地方當局依靠土地轉讓費來獲得大量收入并從土地出讓中填補全部資金，但中國城市化進程放緩，土地資源缺乏的限制，這種模式基本上是不可持續的，政府終將尋找新的穩定收入來源。

（二）稅收公平問題突出

當中國居民購買房屋時，特別是在購買二手房時，他們會遇到很多應納稅的環節，如增值稅，所得稅，行動稅，印花稅等，但房屋到手后，基本上沒有任何稅負。目前的情況反映了中國房地產稅收交易環節與自有環節嚴重的稅收失衡。擁有住房的居民不僅可以享受房價上漲帶來的紅利，還可以通過借入空置房地產賺取許多短期利潤，甚至還出現利用租金月貸的情況，這都是社會經濟管理的漏洞，并將繼續擴大貧富差距。

20世紀以來，中國基本每4-5年進行一輪調控，這些反復多次的調控不僅有行政手段還有各種金融手段。例如：2011年與2016年都對契稅、營業稅和所得稅等稅種的稅率或優惠條件進行調整。但是所有調節均發生在交易環節，但是實踐證明，當供小于求時，會出現稅負轉移的情況，并且對于交易環節進行稅收調整，房價不減反增，購房者壓力進一步加大。

三、針對新時代下房地產稅改革面臨問題的改革思路

（一）以人民為中心，推進新時代房地產稅的公平稅負

除勞務收入外，投資收益，特別是房地產的資產收益都是財富增長的表現。近年來，許多購房者享受了巨大的經濟紅利，資產價值增長的絕對值遠遠超過了同期的勞動收入。很多人開始囤房，這些行動擴大了中國已經嚴重的貧富差距，甚至成為我們社會的主要矛盾之一。政府應通過二次分配協調經濟行為，使得貧富差距與財產收入進一步縮小，因此非常有必要推進房地產稅改革。

（二）立法推進房地產稅改革，提供法律依據

房地產稅改革后，對房產保有環節征收將增加持有成本，擁有多套非自住房屋的業主將出售剩余房產，增加二手房市場供應，或出租剩余房產，并增加租賃市場產品數量。這兩種選擇都會影響社會資源的分配，并在降低空缺率和提高資源效率方面發揮作用。提高所有權成本將減少房地產市場的投資或投機者數量。在供給增加，需求減少的情況下，房地產市場將更加穩定，國家不必采取行政手段進行調控，即可促進社會經濟的持續健康發展。

四、結語

房產稅的出臺是我國目前調控樓市的重心。本文在對房地產稅理論研究的基礎上，分析了我國房地產稅制改革的過程和存在的問題，分析了房地產稅制改革的目的和必要性，分析了國內外房地產稅制及其影響，比較改革存在制度糾紛、行政問題以及各種障礙，我們提出相應的解決方案，并積極探索中國房地產稅制的設計。

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