探究房地產企業項目動態財務管理

尚東

摘要：房地產企業極具綜合性特點，其項目大多是多種行業融為一體的綜合性建設項目。從目前我國房地產企業的發展現狀來看，房地產項目的建設還存在許多問題，例如：在財務管理上，企業無法對項目建設過程中的財務狀況進行實時監控，對于其風險與成本的變動了解不到位，從而導致投資成本過大、企業發展陷入困境的局面出現;在房地產項目信息管理中，出現信息不對稱，無法及時針對市場信息對相關方案進行科學調整，導致項目管理風險加大，房地產項目的額外開支與成本過高。本文就房地產企業項目動態財務管理展開研究，了解其相關概述，分析其對于房地產企業發展的重要作用，提出加強動態財務管理的重要措施。

關鍵詞：房地產;企業項目;動態;財務管理

近年來，在市場需求以及企業管理現代化的背景下，房地產企業在不斷發展過程中，其所面臨的生存環境也越來越嚴峻，房地產行業內高度競爭所帶來的投資風險加劇，再加上諸多指標和預先設置好的管理工具和財務分析的方式在財務管理，以及項目管理環節上的不足之處導致企業內部許多潛在的財務問題逐漸暴露出來，這最終都將會制約房地產企業的發展。傳統的財務管理不適應于目前的房地產企業項目的建設，只有加強項目動態財務管理，才能確保其項目建設活動的順利開展。

一、了解有關房地產項目動態財務管理的內容

實施項目動態財務管理是房地產財務管理的一種重要方式，同時也是能夠加強資金控制的一種科學手段。動態財務管理主要是針對企業未來發展進行預期分析，然后進一步分析總結企業目標與未來經營之間所存在的差距，最后利用動態財務管理方式對企業發展進行動態監控，從而更好地規避財務管理等一些未知的發展風險，實現企業財務穩定、企業持續健康發展。在房地產企業項目建設活動中實行動態財務管理模式，其主要是針對房地產項目的各項工程建設用款，從不同角度與方向出發，增強項目建設合理性，科學控制其財務資金的運用，同時利用動態成本監督的方法合理把控房地產項目的經濟預算與成本投入，利用一些科學的動態財務指標來改善項目投資，促進項目活動建設。

二、分析房地產項目實施動態財務管理的必要性

（一）有利于順應時代發展要求，優化企業的財務管理模式

如今，隨著現代化改革的深入，房地產項目應用動態財務管理成為了時代發展的要求，傳統的靜態財務管理模式已經無法為房地產項目開發以及順利運作提供支撐了。房地產項目作為綜合性較高的項目活動，其開發不僅需要投入的大量的建設資金成本以及一定的技術能力，還需要提供一些關于創新性思維建設的創新性的房地產項目方案。顯然，靜態財務管理已經無法提供動態變化的數據以及先進的新型技術、相應的技術團隊等等。由此可見，利用動態財務管理方法來對項目建設過程中的財務數據與成本投入情況進行實時監控是企業項目建設的必要內容，其能夠有效地對可控的財務投入成本進行動態管理，從而降低房地產的成本投入，這不僅可以節省項目建設的成本，還可以為房地產企業未來可持續發展建立長遠的戰略發展計劃。

（二）更好地利用信息化技術，解決靜態財務管理技術層面的問題

之前房地產企業項目的靜態財務管理，大多采用傳統的財務管理方式，這需要耗費大量的開發與建設的時間成本，增加項目所投入的建筑材料與建設人員額外成本與額外花銷。目前，隨著信息化技術的快速發展，企業的現代化管理越來越重視信息化技術的運用，靜態財務管理已經嚴重阻礙了企業項目的發展，企業必須以信息化技術作為基礎支撐，實現對公司內部財務數據的科學分析與管理，對資本進行有效控制，從而為企業創造更多的價值。目前，動態化的財務管理主要是利用信息平臺或相應的運算服務體系來處理項目建設過程中所出現的大量的財務數據，同時針對其與預期的運算進行合理分析。利用現代化信息管理與計算服務系統來對房地產項目進行動態把控，這不僅優化了企業財務管理模式，還為房地產項目的有效運行與安全維護提供了有效保障，促進了房地產項目建設的經濟效益的最大化。

（三）有利于促進財務管理的動態評價，彌補靜態財務管理的不足

傳統靜態財務評價指標大多要求項目兩階段的財務指標必須一致、并進行橫向比較，這在實際項目開展過程中可能會因為財務管理指標的單一化而增加企業項目投資風險。這時就要選擇動態財務評價方式，其具體體現在：①由于不同階段的財務指標，它所采取的樣本數據會與之前的有不同之處，所以不同階段其所產生的數據結果不同，針對項目實施過程中個階段的財務狀況，將其進行縱向比較，同時采用定量處理的評價方式;②從以往財務管理的評價指標，動態財務評價指標主要的側重點仍是運用定性指標的選取方法。定性指標的選取方式雖然帶有主觀色彩，但是其仍然具有其自身優勢，特別是在財務指標評價體系構建方面的運用方面，進行動態財務評價體系指標選取的重要條件就是要以定性指標選取法主，并建立較為完善的評價指標體系，這能夠更好地加強項目成本管控。

三、構建房地產項目動態財務管理的重要措施

（一）實行基礎信息管理，保證財務信息的可靠性

動態財務管理中的基礎信息管理主要是在房地產項目建設過程中，構建信息管理與服務平臺，解決其過程中所出現的信息不對稱的問題，著重解決項目活動存在的額外資本投入問題，利用信息平臺實時監控，從而更好地規避發展中可能面臨的風險。同時，要熟知房地產項目具體的各個細節內容，然后在了解信息與資料分類的同時，明確項目建設的目標。實行基礎信息管理，才能更好地分析建設中期與建設后期之間的不同情況，針對房地產項目不同階段的具體發展情況制定科學的發展方案，同時在實時監控管理的前提下，制定動態信息發展方案，并針對實際情況及時合理調整方案可行性，確保項目的順利有效開展。

（二）加強房地產資金、稅務的管理，實行科學的財務管理

房地產企業在實施動態財務管理過程中，大多會將動態監控重心放在房地產資金、稅務內容上，并將所獲取的數據信息進行實時匯總、分析，同時針對具體實際情況制定處理應對方案。房地產企業的資金管理主要是將財務信息與房地產項目開發的不同階段的發展情況相結合，針對項目前期的開發計劃、資金初始方案等做出具體的分析。房地產企業項目在建設開工并且擁有相應建筑資金之后，企業需要運用動態財務管理方法來完成好項目款項應用與管理等相關工作，及時處理好項目資金在項目建設過程中的使用工作，同時要準確把控在項目建設過程中產生的額外花銷與其他支出，還要處理好各項資金的支付工作，促進整個工作流程的完善，為相關方案的科學性提供保證。此外，實施動態財務管理還要重點關注項目建設的稅務管理，增強稅收的合理性，要在符合稅收法律政策法規的前提下，開展對房地產項目的評測，按照科學的方法處理納稅申報、項目稅務籌劃、等方面的問題，最終實現稅收收益最大化，促進房地產企業項目建設活動的展開。

（三）強化項目績效與成本管理，減輕房地產企業項目風險

績效考核是衡量房地產項目建設速度與建設質量的主要內容，同時也是有效提高企業工作人員工作能力以及工作積極性的重要前提。房地產企業項目建設績效考核評估的考核內容主要體現在如下兩個方面：①針對工作內容進行動態績效考核，要不定期的去抽查、檢驗、評價房地產建設項目的具體工作信息與建設的實際狀況，了解項目建設進行的具體情況;②對項目的綜合性進行評估，對房地產項目建設從開工到完工整個過程中的狀況進行科學評估，對工期、費用、質量、合同、資源、組織、信息等各個重要因素進行分析評價，制定具體的績效考核指標，將每一個房地產項目建設中的細節做到量化處理。

四、結束語

目前，在房地產企業快速發展的時期，房地產企業的財務管理存在的問題會使得企業的發展陷入了財務僵局，再加上現代化財務管理觀念及財務方法的不斷更新變化，僅靠傳統的負責經營和管理的財務管理模式已經不符合時代發展潮流，財務管理辦法已經不能滿足房地產企業項目開發的需要，因此財務管理模式的創新是大勢所趨，房地產企業需要用動態財務管理來推動相關管理模式的優化，實現企業的持續健康發展。

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