縣域土地整治項(xiàng)目投資收益估算方法研究

劉德成 李兵霞 吳曉利 張晉芳 田明

摘要：土地整治是新時(shí)期地方政府認(rèn)真落實(shí)十九大報(bào)告精神、實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展的有效途徑，得到了地方政府的大力支持，吸引了大量社會(huì)資本的進(jìn)入。在項(xiàng)目開發(fā)初期，如何對(duì)投資的縣域內(nèi)土地整治項(xiàng)目進(jìn)行投資估算以及收益估算，是一個(gè)常見的客觀性難題。本文以某省某縣內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田土地整治為例，對(duì)土地整治的投資收益估算進(jìn)行了分析，希望為土地整治投資分析工作提供參考。

關(guān)鍵詞：土地;整治;投資;方法

土地整治投資收益估算是為土地整治項(xiàng)目開發(fā)初期進(jìn)行科學(xué)決策、可行性論證以及資金需求供給平衡而提供的技術(shù)支持。特別是以縣域?yàn)橥顿Y對(duì)象的土地整治業(yè)務(wù)，在項(xiàng)目開發(fā)初期，面對(duì)分布廣、項(xiàng)目區(qū)分散等特點(diǎn)的整個(gè)縣域內(nèi)的土地整治業(yè)務(wù)，以及具體的工程量、規(guī)模、工期等參數(shù)都存在不確定性的情況下，如何科學(xué)開展縣域內(nèi)土地整治投資收益估算，為投資決策層提供科學(xué)依據(jù)，是亟待解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

本文以開發(fā)某省某縣高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田土地整治項(xiàng)目為例，闡述了在項(xiàng)目開發(fā)初期進(jìn)行土地整治投資收益估算的基本思路和做法。

一、投資模式、資金來(lái)源及項(xiàng)目類型

投資模式采用EPC模式（采購(gòu)-設(shè)計(jì)-施工總承包模式）。

由總承包單位負(fù)責(zé)墊資，后期新增耕地指標(biāo)交易收益支付。

投資對(duì)象為某縣域內(nèi)全部未開展實(shí)施的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田土地整治項(xiàng)目。

二、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田整治規(guī)模及新增耕地指標(biāo)量

1、理論數(shù)據(jù)的提取

依據(jù)當(dāng)?shù)亍犊h土地利用總體規(guī)劃（2016-2020年）》、《縣“十三五”土地整治規(guī)劃（2016-2020年）》等數(shù)據(jù)文件分析，全縣可用于高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田土地整治規(guī)模總量為67560.89公頃，新增耕地5446.88公頃。

2、理論數(shù)據(jù)修正

考慮到部分高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田土地整治項(xiàng)目施工條件不充分、當(dāng)?shù)孛褚獾瓤陀^條件限制造成無(wú)法落實(shí)整治工作，在對(duì)全縣土地規(guī)劃矢量數(shù)據(jù)核實(shí)的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)地踏勘了解的情況，確定本次投資分析中高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田土地整治總量按理論值的60%計(jì)，新增耕地率按7%計(jì)。

修正后的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田土地整治規(guī)模總量為：40536.53公頃（合608047.95畝），新增耕地總量為：2837.56公頃（合42563.40畝）。

3、水澆地與水田總量

高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田土地整治后土地類型有兩類，即：水澆地與水田。水澆地與水田整治的比例按6：4計(jì)。則：

按照水澆地標(biāo)準(zhǔn)整治的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田土地整治規(guī)模總量為：24321.92公頃（合364828.80畝）。新增水澆地總量為：1702.53公頃（合25537.95畝）。

按照水田標(biāo)準(zhǔn)整治的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田土地整治規(guī)模總量為：16214.61公頃（合243219.15畝）。新增水田總量為：1135.02公頃（合17025.30畝）。

三、每畝綜合單價(jià)的確定

因投資項(xiàng)目均未開展，沒(méi)有具體的施工方案，故采用每畝綜合單價(jià)作為投資收益估算的單價(jià)。

參照當(dāng)?shù)亍犊h“十三五”土地整治規(guī)劃（2016-2020年）》，當(dāng)?shù)馗邩?biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)每畝綜合單價(jià)下限為1600元/畝，上限為3000元/畝。

1、每畝施工費(fèi)綜合單價(jià)的確定

經(jīng)調(diào)研，對(duì)當(dāng)?shù)氐湫透邩?biāo)準(zhǔn)農(nóng)田土地整治項(xiàng)目的主要工程量進(jìn)行了歸納整理，確定每畝綜合工程量組成。依據(jù)《財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)土地開發(fā)整理項(xiàng)目預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)的通知》（財(cái)綜〔2011〕128號(hào)）、《土地開發(fā)整理項(xiàng)目預(yù)算編制規(guī)定》（2012年印發(fā)）、《土地開發(fā)整理項(xiàng)目預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)》、《土地開發(fā)整理項(xiàng)目施工機(jī)械臺(tái)班費(fèi)定額》以及參考周邊地區(qū)最新信息價(jià)。最終確定當(dāng)?shù)馗邩?biāo)準(zhǔn)農(nóng)田土地整治項(xiàng)目施工費(fèi)每畝綜合單價(jià)為1673元/畝。

2、每畝綜合單價(jià)的確定

以施工費(fèi)綜合單價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)預(yù)算編制相關(guān)規(guī)定，按照不同的施工規(guī)模，分別對(duì)預(yù)算中的設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、前期工作費(fèi)（土地清查費(fèi)、可研編制費(fèi)、勘測(cè)費(fèi)、規(guī)劃與預(yù)算編制費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)）、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)（工程復(fù)核費(fèi)、驗(yàn)收費(fèi)、決算編制與審計(jì)費(fèi)、整理后土地重估與登記費(fèi)、標(biāo)識(shí)設(shè)定費(fèi)）、業(yè)主管理費(fèi)以及不可預(yù)見費(fèi)等進(jìn)行估算。

經(jīng)估算，土地整治后為水田、水澆地的每畝土地整治綜合單價(jià)見下表：

結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，綜合考慮確定高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田土地整治每畝綜合單價(jià)分別為：

1、按照水澆地標(biāo)準(zhǔn)整治，投資每畝綜合單價(jià)為：2150元/畝。

2、按照水田標(biāo)準(zhǔn)整治，投資每畝綜合單價(jià)為：1950元/畝。

四、投資總額的確定

項(xiàng)目直接投資包含兩部分，一為水澆地土地整治投資，二為水田土地整治投資。

水澆地土地整治投資總額：

364828.80畝×2150元/畝=78438.19萬(wàn)元（合7.84億元）。

水田土地整治投資總額：

243219.15畝×1950元/畝=47427.73（合4.74億元）。

上述兩項(xiàng)直接投資總額為：

78438.19萬(wàn)元+47427.73萬(wàn)元=125865.92萬(wàn)元（合12.58億元）。

五、新增耕地指標(biāo)交易

1、交易指標(biāo)總量及交易地類

新增耕地指標(biāo)中20%用于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)，80%用于對(duì)外交易，則新增耕地指標(biāo)交易總量為：

2837.56公頃×80%=2270.05公頃（合34050.75畝）。

因水田指標(biāo)交易價(jià)遠(yuǎn)高于水澆地指標(biāo)交易價(jià)，經(jīng)與當(dāng)?shù)卣疁贤ǎ略鏊镏笜?biāo)全部用于交易，部分新增水澆地指標(biāo)用于交易。

經(jīng)計(jì)算，新增水田耕地指標(biāo)1135.02公頃（合17025.30畝）全部用于交易，新增水澆地指標(biāo)中的1135.03公頃（合17025.45畝）用于交易，新增水澆地指標(biāo)中的567.50公頃（合8512.50畝）用于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)。

2、交易單價(jià)

當(dāng)?shù)馗刂笜?biāo)交易采取跨省交易。依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)跨省域補(bǔ)充耕地國(guó)家統(tǒng)籌管理辦法和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2018〕16號(hào)），交易對(duì)象為南方某省，屬二檔地區(qū)，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.5，土地指標(biāo)交易基準(zhǔn)價(jià)：水田20萬(wàn)元/畝，水澆地10萬(wàn)元/畝。

經(jīng)調(diào)研，當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年兩熟，水田：水稻平均單產(chǎn)567kg/畝，水澆地：小麥311kg/畝，玉米361kg/畝。土地整治后，平均每畝產(chǎn)能增加量按100kg/畝計(jì)，則，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)能價(jià)分別為：水田24.68萬(wàn)元/畝，水澆地13.44萬(wàn)元/畝;

交易單價(jià)為：

水田交易單價(jià)為：（20+24.68）萬(wàn)元/畝×1.5=67.02萬(wàn)元/畝;

水澆地交易單價(jià)為：（10+13.44）萬(wàn)元/畝×1.5=35.16萬(wàn)元/畝。

3、新增耕地指標(biāo)交易收入總額

水田交易收入總額：

17025.30畝×67.02萬(wàn)元/畝=1141035.60萬(wàn)元（合114.10億元）;

水澆地交易收入總額：

17025.45畝×35.16萬(wàn)元/畝=598614.82萬(wàn)元（合59.86億元）。

上述兩項(xiàng)收入總額為：

1141035.60萬(wàn)元+598614.82萬(wàn)元=1739650.42萬(wàn)元（合173.96億元）。

4、國(guó)家統(tǒng)籌補(bǔ)充耕地經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總額

依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)跨省域補(bǔ)充耕地國(guó)家統(tǒng)籌管理辦法和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑管理辦法的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2018〕16號(hào)）第十五條規(guī)定：國(guó)家統(tǒng)籌補(bǔ)充耕地經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)補(bǔ)充耕地類型和糧食產(chǎn)能確定。補(bǔ)充耕地每畝5萬(wàn)元（其中水田每畝10萬(wàn)元），補(bǔ)充耕地標(biāo)準(zhǔn)糧食產(chǎn)能每畝每百公斤1萬(wàn)元，兩項(xiàng)合計(jì)確定國(guó)家統(tǒng)籌補(bǔ)充耕地經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)調(diào)研，當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年兩熟，水田：水稻平均單產(chǎn)567kg/畝，水澆地：小麥311kg/畝，玉米361kg/畝。土地整治后，平均每畝產(chǎn)能增加量按100kg/畝計(jì)，則，四川省儀隴縣國(guó)家統(tǒng)籌補(bǔ)充耕地經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)能價(jià)為：水田12.34萬(wàn)元/畝，水澆地6.72萬(wàn)元/畝;

國(guó)家統(tǒng)籌補(bǔ)充耕地經(jīng)費(fèi)：

水田補(bǔ)充耕地經(jīng)費(fèi)：

17025.30畝?（10+12.34）萬(wàn)元/畝=380345.20萬(wàn)元（合38.03億元）;

水澆地補(bǔ)充耕地經(jīng)費(fèi)：

17025.45畝?（5+6.72）萬(wàn)元/畝=199538.27萬(wàn)元（合19.95億元）。

國(guó)家統(tǒng)籌補(bǔ)充耕地經(jīng)費(fèi)總額：

380345.20萬(wàn)元+199538.27萬(wàn)元=579883.47萬(wàn)元（合57.99億元）。

六、國(guó)家統(tǒng)籌補(bǔ)充耕地經(jīng)費(fèi)結(jié)余

國(guó)家統(tǒng)籌補(bǔ)充耕地經(jīng)費(fèi)結(jié)余總額為454017.55萬(wàn)元（合45.40億元）。

國(guó)家統(tǒng)籌補(bǔ)充耕地經(jīng)費(fèi)總額-土地整治投資總額=經(jīng)費(fèi)結(jié)余，即：

579883.47萬(wàn)元-125865.92萬(wàn)元=454017.55萬(wàn)元（合45.40億元）

綜述：某縣域內(nèi)的全部未開展實(shí)施的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田土地整治項(xiàng)目需要開發(fā)資金12.58億元;新增耕地指標(biāo)交易總收益為173.96億元，國(guó)家統(tǒng)籌補(bǔ)充耕地經(jīng)費(fèi)57.99億元，國(guó)家統(tǒng)籌補(bǔ)充耕地經(jīng)費(fèi)結(jié)余總額45.40億元。

七、結(jié)語(yǔ)

在當(dāng)前新形勢(shì)、新業(yè)態(tài)下，土地整治項(xiàng)目開發(fā)初期如何做好資金需求估算以及土地整治后的整體經(jīng)濟(jì)收益分析對(duì)規(guī)范與指導(dǎo)土地整治的實(shí)踐活動(dòng)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：劉德成（1978-），男，現(xiàn)任北京市地質(zhì)礦產(chǎn)勘查開發(fā)總公司國(guó)土整治首席技術(shù)監(jiān)理、土地整治所所長(zhǎng)。主要從事土地整治、地質(zhì)災(zāi)害、礦山環(huán)境等專業(yè)領(lǐng)域的項(xiàng)目管理及技術(shù)研究工作。