成都市土地利用效率提升研究

鄒玲　郝英

摘要：土地是城市建設的載體，城市土地利用效率高低，與一個城市社會經濟發展水平和人居環境建設休戚相關。成都的土地用途受歷史文化、社會、經濟等各種各樣因素影響，在反映經濟發展狀況的同時，也會反作用于經濟社會生活，因此從土地利用角度為成都市健康發展出謀獻策就有其重要性及必要性。鑒于土地對城市發展建設的重要性，文章梳理了土地研究方面的文獻，結合成都的實際情況，給出了提高土地利用效率的具有針對性的意見建議。

關鍵詞：土地；城市；土地利用效率

一、導言

隨著城市化進程的加快，城市逐漸聚集大量的人口，然而城市所擁有的資源占有量和覆蓋的面積是有限的。不斷增長的人口將造成巨大的土地需求與緊缺、有限的城市土地資源之間的矛盾日益突出，因此為使城市可持續、有秩序、有條理地綜合發展，為滿足城市經濟和科教文衛體等各項生產性與非生產性活動對土地的需求，在城市的發展過程中有必要對城市有限的土地資源進行合理規劃，提高城市土地利用效率。成都——國家歷史文化名城，有上千年歷史，建城年代久遠，因此在漫長的城市發展過程中成都逐漸形成了如今的格局。本文希望在對城市土地利用效率進行研究后，針對成都市的具體情況，具體問題具體分析，對癥下藥，為成都市提高土地利用效率提出些建議，以使成都更生態宜居，更有魅力。

二、城市土地相關的研究現狀

（一）對 “城市土地”概念的界定研究

雖然一直以來，學術界對于“城市土地”的概念，沒有統一標準的界定，但是國內學者以黃桐城、 黃碧云為代表，認為城市土地從開發程度的角度可劃分3個層次且構成全市有限的土地面積。筆者認為，城市土地是指城市區域內的為人類及動植物提供棲息之地的陸地、水面以及其上下空間所構成的自然綜合體。

（二）國內城市土地利用效率研究現狀

宏觀上，專家學者們從不同時間尺度，從全國范圍分析了中國不同規模等級城市的土地利用效率。吳得文、毛漢英、張小雷、黃金川等學者通過使用數據包絡法，分析了全國655個城市土地投入產出效率和規模效率，研究發現：由于各種因素，中國城市土地投入產出效率普遍偏低，且存在規模等級遞增效應，但小城市特殊性明顯；大部分中國城市土地規模效率處于遞增狀態，土地規模效率空間分布也呈現如上格局，并且存在規模等級遞減效應。張志輝通過類似的方法，也估算了全國622個城市的土地利用效率，并分析了相關影響因素，結果表明：城市土地利用效率平均值為0.317，整體而言偏低，內涵挖掘空間潛力較大；土地利用效率空間差異顯著。林堅、馬珣等專家在構建城市群土地利用綜合指標體系基礎上，同樣運用數據包絡模型測算了2000年、2006年、2011年三年的城市群土地利用效率，剖析了區域差異、時空變化特征和影響因素。研究表明，中國城市群土地利用效率相對來說偏低，區域間的效率差異較大。楊海泉、胡毅、王秋香等學者研究并評價了2001-2012年間中國三大城市群土地利用效率，研究表明：中國三大城市群的城市土地利用效率總體上均呈現下降的趨勢；京津冀城市群城市土地利用效率整體偏高，冗余量相對較少，長三角、珠三角城市群的土地利用效率處于持續降低的狀態；長三角城市圈土地利用效率差異較大，京津冀、珠三角城市群“中心-外圍”現象明顯。綜上可知，影響城市土地利用效率的因素很多，總體來說，城市土地利用效率全國范圍內差異顯著，且投入產出效率、土地規模效率、利用效率等均不容樂觀。

微觀上，國內專家學者運用不同的方法從不同角度出發，對不同區域（省市）的城市土地利用效率進行了研究，具有代表性的研究如下。周亮、張明斗、徐建剛、孫東琪等專家通過DEA、Malmquist效率指數等方法研究了山東城市土地利用效率和有序性測度。研究表明，山東省在城市化快速發展的10年中，城市土地利用效率呈現下降趨勢。王麗娜、李世平等通過測算2004-2010年間沈陽市13個區縣的城市土地利用靜態效率，并利用Malmquist模型進行動態對比評價，得出如下結論：總體而言沈陽市各區縣的城市土地得到高效率利用；技術進步指數對全要素土地利用效率影響大；城市土地利用效率受城鎮化率、非農產業比重及地均固定資產投資的影響顯著，且均與幾者呈正相關關系。黃和平、彭小琳等以南昌市為例，運用脫鉤分析理論框架，對該城市1990年以來不同時間段及連續時期間土地利用效率變化進行了研究，并對提升土地利用效率給出了相應的建議。該研究表明：大多數時間段內，南昌市土地利用效率下降，未實現城市經濟增長與土地資源消耗的脫鉤；從連續時期角度來看，南昌市土地利用效率呈現出波動上升的趨勢。綜上可知，我們可以從不同角度出發，對城市土地利用效率進行研究，而以上宏微觀研究中缺乏對成都市城市土地利用效率的研究。

三、以成都為案例進行論證分析

（一）成都市城鎮率現狀

從表1可以看出，從2006～2016年的十年間，成都的城鎮化率持續不斷地增長，農業人口轉變為非農業人口的數量逐年遞增。大量人口進入成都，必然使成都城市規模擴大，相應地，不可避免地使城市用地需求增加。而平原地形使成都的城市擴張受限少，如若不加以規劃設計，極易造成“攤大餅”式的造城。

（二）成都的經濟現狀

2017年最新數據顯示，成都市2016年三大產業結構為4：43：53。從表2可以 看出，自1978年改革開放以來，成都的生產總值的結構不斷地發生變化：第一產業比重不斷下降；第三產業所占的比重雖有波動，但總體而言比重逐年增加。此數據表明隨著時間的推移，社會的進步，成都產業結構在不斷轉型升級，第三產業替代原來的第一、二產業，成為成都市的經濟支柱，但是第二產業比重一直保持在同一水平，這一變化趨勢說明成都正在向服務型城市轉變。與產業進行優化相伴發生的是：農業用地不斷被城市用地蠶食鯨吞，非農業用地不斷增加。

（三）成都的土地出讓拍賣情況

對比表3與表4中的數據可以發現，同樣是居住性質和商業性質的用地，土地價格隨著距離市中心空間距離的增加土地價值遞減，即土地的價值與距離市中心的空間距離成反比。因為土地用于哪種利用類型由哪種土地能實現區域內的最大價值所決定，應用“最佳”、“最好”作為原則使土地資源得到集約高效利用。由于交通成本與距離成正比，距離越長交通成本越高，為平衡城市空間，土地價格必須做出相應的改變。

通過計算由表5可知各地區2015年以來的土地拍賣價格求平均值后可以看出，越靠近中心城區土地拍賣價格越高，中心城區的土地拍賣均價遠高于邊緣市區的價格，且與市中心距離相當的區域土地拍賣價格亦相當。如中心城區青羊區和金牛區的土地價格遠高于邊緣的浦江縣，并且土地拍賣價格從中心城區向邊緣城區銳減；距離中心城區等距的溫江區和天府新區的拍賣價格相當。雖然以拍賣的方式（價高者得）決定土地的利用方式有其合理性，但是經濟社會發展到今天——經濟發達，人民富足，成都市在決定土地利用方式時，不應僅考慮其經濟效益，還應該同時考量社會和環境效益。

四、建議與結語

我國的土地制度使國家并不直接使用土地，而是通過行政劃撥或者出讓等形式將土地轉讓給企事業單位或者個人，由他們進行各項建設。土地拍賣正是地方政府使用土地的一種方式。在某種程度上，政府的“土地財政”政策，不利于提高土地利用效率，相關部門進行土地利用評估時不應僅僅考慮其經濟價值，而應該同時考量社會和環境效益，努力把成都建成宜居型城市，提升居民幸福感指數。

針對成都市的經濟社會現狀，首先應加強與土地資源相關的頂層設計，從法律政策角度保障土地資源的合理使用。成都市政府應該意識到，從土地利用角度而言，一個城市并非面積越大越好，若城市邊界一味向外擴張，將導致珍貴有限的土地粗放式利用，降低土地利用的經濟效益。在面對嚴峻的土地資源形勢時，政府應嚴格把控成都市城市規模，加速內涵式發展，充分發揮其作為省會城市的輻射帶動作用，促進周邊城鎮產業結構升級，分散部分不是省會城市的功能，向周邊城鎮疏散部分城市人口，緩解市區高度聚集的人口帶來的種種壓力，整體提高土地利用效率。

參考文獻：

[1]黃桐城，黃碧云.城市土地經濟學[M].上海交通大學出版社，1998.

[2]吳得文，毛漢英，張小雷，黃金川.中國城市土地利用效率評價[J].地理學報，2011（08）.

[3]張志輝.中國城市土地利用效率研究[J].數量經濟技術經濟研究，2014（07）.

[4]林堅，馬珣.中國城市群土地利用效率測度[J].城市問題，2014（05）.

[5]楊海泉，胡毅，王秋香.2001～2012年中國三大城市群土地利用效率評價研究[J].地理科學，2015（09）.

[6]周亮，張明斗，徐建剛，孫東琪.快速城市化背景下山東城市土地利用效率及有序性測度[J].地域研究與開發，2014（04）.

[7]王麗娜，李世平.沈陽市城市土地利用效率評價及影響因素分析[J].水土保持，2014（10）.

[8]黃和平，彭小琳.脫鉤視角下城市土地利用效率變化與提升策略[J].資源科學，2016（03）.

（作者單位：上海工程技術大學）