房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理的對策分析

王緒春

摘要：21世紀(jì)以來，我國的經(jīng)濟(jì)和社會得到迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)工程產(chǎn)業(yè)更是迎來了巨大的發(fā)展，市場規(guī)模更是得到了急劇的增長。但是，房地產(chǎn)市場內(nèi)的部的競爭壓力也相當(dāng)激烈，近些年來也有不少企業(yè)掉隊落馬，更多的是新鮮血液的進(jìn)入，競爭的激烈程度遠(yuǎn)超其他產(chǎn)業(yè)。然而，房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭不僅體現(xiàn)在自身的資源總體規(guī)模，更體現(xiàn)在工程管理和項目成本管理的能力之上，通過這方面的能力來實(shí)現(xiàn)自身對資源利用效率最大化，實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化。據(jù)此，本文首先論述了房地產(chǎn)工程管理和項目成本管理的重要性，并就不同階段兩者的工作開展進(jìn)行詳細(xì)的論述，希望可以有所助益。

關(guān)鍵詞：成本管理對策 設(shè)計階段 信息化 質(zhì)效水平 效益

近年來，我國城市化水平得到了迅速的推進(jìn)，不斷有項目得到開發(fā)并投入使用，但其中也有不少的問題項目產(chǎn)生。經(jīng)過對大量案例的比較和分析發(fā)現(xiàn)，科學(xué)合理的管理才是實(shí)現(xiàn)高工程質(zhì)量水平、合理工程進(jìn)度以及最大化經(jīng)濟(jì)效益的根本。這才是為業(yè)主提供安全性、實(shí)用性以及可靠性的根本，也是保障人民基本的生命和財產(chǎn)安全的基礎(chǔ)，更是持續(xù)推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好動力。而一旦房地產(chǎn)工程項目在管理方面出現(xiàn)問題且沒有得到改正，那將會使得房地產(chǎn)工程項目的質(zhì)量降低、工期延誤以及投資效益下降甚至負(fù)效益等現(xiàn)象的出現(xiàn)，這不僅能不利于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，更是對我經(jīng)濟(jì)市場的動搖。

一、房地產(chǎn)工程管理和項目成本管理的概述

作為貫穿于整個房地產(chǎn)項目運(yùn)營周期的工作，房地產(chǎn)工程管理的工作內(nèi)容主要包含開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計管理以及施工管理三項。而開發(fā)管理工作的則是針對房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理，通過對房地產(chǎn)企業(yè)所能在該項目中運(yùn)用的人力、財力以及物力等資源進(jìn)行一系列的整合與配置，構(gòu)建具有科學(xué)性和項目實(shí)際性的運(yùn)行流程，結(jié)合信息化管理技術(shù)和模式，為業(yè)主滿足真實(shí)的需求。該項工作的重點(diǎn)有效協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)各部門的工作關(guān)系，建立起科學(xué)合理的交流機(jī)制，確保項目的工程整個周期都處于控制之中。良好的項目開發(fā)管理工作可以實(shí)現(xiàn)對成本的有效控制成本和施工質(zhì)量，使之在預(yù)期的工作時間內(nèi)能夠保障安全性和穩(wěn)定性，為工程項目的價值最大化奠定基礎(chǔ)。[1]

房地產(chǎn)工程的規(guī)劃設(shè)計管理工作需要由資質(zhì)合格的設(shè)計單位來完成，對整個項目的施工方案和建筑方案進(jìn)行規(guī)劃，在確定后將傳統(tǒng)的規(guī)劃圖轉(zhuǎn)化為數(shù)字化形式的規(guī)劃圖，并對其提出科學(xué)合理地分層編碼標(biāo)準(zhǔn)，最終將預(yù)想轉(zhuǎn)換為基礎(chǔ)性資料，上傳后的規(guī)劃設(shè)計圖可以作為房地產(chǎn)工程的參考資料，為后續(xù)工作的開展提供幫助。

房地產(chǎn)工程的施工管理工作需要由房地產(chǎn)公司指派相應(yīng)的工程管理部門負(fù)責(zé)。以承包管理模式為例，在工程的實(shí)際施工階段，需要對下級單位資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格考核，完成招投標(biāo)工作，構(gòu)建并完善相應(yīng)的施工管理制度，確保良好的施工質(zhì)量和現(xiàn)場安全，對施工方各個崗位和各個工種進(jìn)行良好的協(xié)調(diào)，合理調(diào)度和使用施工器械，技術(shù)人員做好施工現(xiàn)場的指導(dǎo)，維護(hù)施工現(xiàn)場秩序，開展相應(yīng)的安全知識教育，切實(shí)保障工程施工按質(zhì)按量按時的完成。

房地產(chǎn)工程項目成本管理工作的基本內(nèi)容主要包含四個方面，成本規(guī)劃，這一工作主要是在房地產(chǎn)工程的設(shè)計階段開展，結(jié)合項目效益目標(biāo)和設(shè)計方案來進(jìn)行成本的規(guī)劃和設(shè)計，其核心目標(biāo)是為了確保項目成本管理工作存在可以依照的思路與總體要求。成本計算工作則需要借助專業(yè)的計算軟件和相應(yīng)的技術(shù)來實(shí)現(xiàn)項目成本各項信息的匯總，通過數(shù)據(jù)資源來為項目成本管理工作服務(wù)。成本控制工作則需要利用所采集的成本管理相關(guān)數(shù)據(jù)信息開展相應(yīng)的調(diào)整和控制工作，用以實(shí)現(xiàn)成本降低的目標(biāo)。業(yè)績評估則是對上述工作的成果進(jìn)行分析，對各方面的信息和結(jié)論進(jìn)行反饋，將成本管理工作的成果反應(yīng)到實(shí)際的數(shù)據(jù)當(dāng)中。而作為企業(yè)管理工作的重要組成部分，成本管理工作是企業(yè)階段性利益和未來效益的重要保障，需要各個員工將成本管理和控制的意識融入到自身的工作當(dāng)中，從真正意義上實(shí)現(xiàn)在保障了工程項目的質(zhì)量前提下減少生產(chǎn)消耗，提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤。因此，在企業(yè)中受重視程度可想而知。[2]

二、房地產(chǎn)工程管理和項目成本管理的策略分析

（一）重視房地產(chǎn)工程項目設(shè)計階段的管控工作

在房地產(chǎn)項目的工程管理和成本管控過程中，設(shè)計方案所指向的成本和造價直接關(guān)系到整個項目的最終給收益。因此，房地產(chǎn)項目的設(shè)計階段，需要秉持嚴(yán)謹(jǐn)和認(rèn)真的工作態(tài)度，認(rèn)真遵循國家設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和升級設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況和需求開展成本管理工作。從現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計人員普遍存在經(jīng)濟(jì)意識不足的現(xiàn)象，缺乏相應(yīng)的成本管理和造價控制的理念，難以做好房地產(chǎn)工程中的造價控制。同時，其中還存在過度重視工程項目成本核算工作，缺乏設(shè)計技術(shù)和成本意識相結(jié)合的思維，造成造價成本和設(shè)計方案脫節(jié)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)在開發(fā)設(shè)計階段，需要分階段做好管理工作。[3]

首先，需要設(shè)計技術(shù)更加專業(yè)，選取合適的團(tuán)隊來提供高質(zhì)量的設(shè)計工作。目前，房地產(chǎn)不僅處于市場競爭日趨激烈的環(huán)境下，更處于技術(shù)不斷發(fā)展和理念不斷更新的環(huán)境下，有必要選擇設(shè)計理念更加先進(jìn)科學(xué)、技術(shù)認(rèn)識更加深入的企業(yè)來完成相應(yīng)的房地產(chǎn)設(shè)計工作。此外，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門還需要積極與設(shè)計工作人員展開有效的溝通，掌握實(shí)時的設(shè)計進(jìn)度，對于存在的問題要積極交流形成有效的解決。同時，也可以就企業(yè)的設(shè)計需求與相關(guān)設(shè)計工作人員進(jìn)行有效的溝通，達(dá)成良好的共識，形成有效的解決方案。

而設(shè)計企業(yè)也需要整個設(shè)計階段嚴(yán)格依照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)規(guī)范來開展相應(yīng)的設(shè)計工作，確保工程設(shè)計方案的質(zhì)量，對設(shè)計圖紙進(jìn)行多重審核，確保保障力度。房地產(chǎn)企業(yè)則需要以身作則，避免設(shè)計圖紙的隨意性更改，杜絕工程隱患，嚴(yán)格遵照國家相關(guān)部門和法律的要求來開展工作。

（二）做好房地產(chǎn)項目施工階段的管控工作

房地產(chǎn)的項目施工階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要對合同進(jìn)行有效的管理，重視施工質(zhì)量和施工成本的管理控制工作。房地產(chǎn)項目的施工合同主要是對工程款的撥付、工程結(jié)算、索賠處理等等限定，對于整個房地產(chǎn)項目建設(shè)項目的費(fèi)用控制、工程進(jìn)度推進(jìn)以及工作施工質(zhì)量具有良好的保障。其中，還需要對施工合同中的違約行為進(jìn)行準(zhǔn)確的限定，對于施工合同工期、施工合同價款結(jié)算等等內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)確的描述。在施工準(zhǔn)備的成本管理工作開展需要做好良好的崗位分工和授權(quán)，確保從項目決策、預(yù)算管理、支付管理、竣工決算以及監(jiān)督檢查等多個角度的工作都有相應(yīng)的人員能夠開展相應(yīng)的項目決策工作，通過市場相應(yīng)數(shù)據(jù)信息的采集和分析來對現(xiàn)有的工作方案進(jìn)行優(yōu)化，保障成本在預(yù)期范圍內(nèi)，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益可以得到有效的提升。在施工階段的成本管理工作中，需要將工程材料的成本管理工作放在首要，其總成本占據(jù)了整個房地產(chǎn)成本的較大比例，同時也是關(guān)系到整個項目質(zhì)量的重要因素。在建筑材料市場運(yùn)行的過程中，不同種類的工程材料往往會存在不同的波動，價格差異也客觀存在，即使同一品種的材料在不同周期、不同廠商、不同規(guī)格以及任意因素變動下也會形成巨大的價格差，房地產(chǎn)工程材料采購人員不僅需要嚴(yán)格按照設(shè)計方案來選取合適材料，更需要時刻注意市場信息和數(shù)據(jù)的采集，把握市場發(fā)展動態(tài)，進(jìn)而有效控制房地產(chǎn)施工材料的成本。

（三）做好房地產(chǎn)工程招標(biāo)階段的管控工作

房地產(chǎn)工程的項目招標(biāo)階段，需要并存公正、公開、公平以及誠信的基本原則，更需要嚴(yán)格依照我國法律來開展相應(yīng)的工作。相關(guān)工作人員則需要對相應(yīng)的招標(biāo)信息數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，認(rèn)真核實(shí)，對有價值的信息進(jìn)行深入分析和挖掘，確保招投標(biāo)工作按質(zhì)按量完成的基礎(chǔ)上保障房地產(chǎn)企業(yè)的根本利益最大化。除此之外，對于施工合同的簽訂和管理工作也需要引起高度的重視，才能有效的保障實(shí)際建設(shè)質(zhì)量以及建設(shè)進(jìn)度，提升費(fèi)用控制有效性。具體工作的開展需要分為三個階段：首先需要確切了解投標(biāo)單位的資質(zhì)，相應(yīng)的資質(zhì)證書，實(shí)際工作能力、履歷以及經(jīng)驗，根據(jù)工程的實(shí)際需要擇優(yōu)選取；然后，開展科學(xué)的定標(biāo)工作，形成以工程量清單為判定的合理依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，防止違規(guī)操作的產(chǎn)生；最后，對于合同的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及其他注意事項需要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)和方案來施行，同時也要求定標(biāo)單位嚴(yán)格按照合同開展，避免不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛，對工程項目成本進(jìn)行有效管理。[4]

（四）做好竣工驗收階段的管控工作

竣工階段的審核工作也是一項相應(yīng)的重要的工作，一方面需要做好施工現(xiàn)場的垃圾處理和物業(yè)交接，另一方面還需要做好驗收和整改工作。對于成本管理而言，需要整個工程項目的費(fèi)用和清單進(jìn)行比照，其中出現(xiàn)分歧的情況需要按照合同內(nèi)容來執(zhí)行。在工程收尾階段，成本管理人員也需要堅守職業(yè)道德和底線，秉持嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的工作態(tài)度來開展工作，對各方面的信息進(jìn)行記錄和保存，確保各個環(huán)節(jié)費(fèi)用審核的合理性。

（五）強(qiáng)化信息化管理工作的水平

現(xiàn)階段已經(jīng)逐漸進(jìn)入了高度信息化的時代，各產(chǎn)業(yè)與信息化技術(shù)的聯(lián)系也日趨緊密，與房地產(chǎn)相關(guān)的施工、設(shè)計以及監(jiān)督等單位的工作開展更是如此。因此，對于成本管理和工程管理工作的單位而言，除了要強(qiáng)化自身的專業(yè)素養(yǎng)外，更需要對自身的信息化管理水平進(jìn)行強(qiáng)化。[5]

我國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)項目的開發(fā)具有重要影響，尤其是在面對激烈市場競爭時，房地產(chǎn)企業(yè)需要對各個項目具有較強(qiáng)的管控能力，能夠清晰認(rèn)識到管控工作的質(zhì)效才是房地產(chǎn)項目成本降低效益提升的根本。房地產(chǎn)企業(yè)在項目的實(shí)際管理和開發(fā)當(dāng)中，需要秉持良好的項目成本管理意識，認(rèn)真落實(shí)成本管理方法與成本管理手段的創(chuàng)新工作，尤其需要通過信息化管理手段來加強(qiáng)成本管理工作水平，構(gòu)建成本數(shù)據(jù)庫，從整體角度來考量成本管理，提升項目經(jīng)濟(jì)效益，盡可能降低工程的造價成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金直接影響其市場競爭力，同時對資源的利用效率和管理能力也是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的根本，需要引起高度重視。

參考文獻(xiàn)：

[1]申春林.探析房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理的對策[J].建設(shè)科技，2018（06）：70-71.

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[3]張榮，宋莉.房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理分析[J].山西建筑，2017，43（14）：236-237.

[4]袁國琛.基于房地產(chǎn)工程管理與項目成本管理分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（13）：23.

[5]陳國洪.房地產(chǎn)工程管理途徑與具體方式初探[J].江西建材，2016（17）：264+266.

（作者單位：單縣房地產(chǎn)管理局）