金融政策對房地產價格的影響分析

王文波

摘要：近些年，我國房地產行業得到了飛速發展，并逐漸成為我國各地主要財政收入來源。此外，房地產行業逐漸在我國國民經濟增長以及提供就業崗位等方面扮演著重要角色。而基于房地產交易大環境以及相關調控措施難以落實使得當前房價過高等其他問題逐漸現象，嚴重影響我國房地產行業的健康發展。故此次就金融政策對房地產的影響進行分析，探討基于政府引導的金融引導政策維穩房地產健康發展。

關鍵詞：金融政策 房地產 影響

通過金融政策的干預引導，可以有效維穩房地產行業的發展，促使市場房價穩定、保持合理的結構以及實現供需的總體平衡，從而構建良好和諧的房地產市場。通常而言，房價主要受到市場供求關系影響，因此基于金融政策對房價進行調控時，往往需要對房地產市場總體供求體量以及結構進行調整。

一、金融政策干預房地產價格必要性

分析近幾年我國在售商品房均價以及城鎮居民可支配收入，其中2014年我國商品房平均售價達每平方6223元，而當年統計的我國城鎮居民人均可支配的收入為28844元；而該情況到了2015年，則為在售商品房均價為6793元每平方，較上一年增幅7.4%，實際城鎮居民人均可支配的收入為31195元，較上一年增幅2%；到了2016年，該數據又變化為在售商品房均價為7476元每平方，較上一年增幅10%，實際城鎮居民人均可支配的收入為33616元，較上一年增幅7.6%。依據小康社會住宅面積標準，通常普通家庭其面積為100-120平方為宜。由此可見，面對高昂房價，單憑個人收入遠不夠支持住房需求。房價上漲過快，住房供需結構不合理是實現我國房地產行業所面臨的主要問題。基于金融政策干預十分必要。

房地產行業其投入巨大，且房屋使用年限較長。依照國際管理，通常地區商品房空置率為5%-10%之間較為合理，正常的房屋空置率可以有效抑制房價的上漲趨勢，而近些年我國逐漸出現投資房地產趨勢，人們逐漸將資產投入到房地產行業，一時間“炒房”成了時下熱門行業。大量資金涌入房地產行業，進一步促進房價增速，消費者消費物理，一些城市逐漸出現房屋空置等情況。據不完全統計我國家庭房屋空置率達到22%左右，“鬼城”、“空城”已經出現。依據《中國家庭金融調查報告》顯示，就現階段而言我國自有住房率已然接近九成，遠遠超過20%的家庭擁有多套房，且實際空置率已經達到22%左右。此外，當前我國房地產行業發展以及起步相對較晚，但經過多年的努力，房地產行業已經成為推動我國經濟發展的重要動力產業，房地產的銷售面積以及開發面積不斷增加，從而人數以及企業數量不斷增加，最終使得房地產的增加量在GDP中的比重弊端增加。就另一方面而言，房地產具有與其他行業強關聯性以及擴散性效果，在不斷自我發展的同時，也會進一步帶動上下游行業的向前發展，對于國民經濟的發展與提高具有重要意義。

二、金融政策發展歷程與特點

上世紀九十年代，我國出現房地產投資熱潮。一時間與房地產相關的行業包括地皮、鋼材以及項目等均出現異常火爆情況。火爆的市場情況拉高了國內的通貨膨脹，出現一系列經濟運行等問題。當時政府基于金融政策手段進行調控，最終維穩房地產行業。

千禧年后我國相繼頒布了房改相關政策，提出貸款首付不低于房價30%，最長還款不得大于20年等規定，推出住房公積金并延長公積金還款年限等一系列措施抑制房價投資過熱情況。全球金融危機期間，為了應對金融危機對國內房地產行業的沖擊，我國連續4次下調利率，并3次下調了存款準備金利率。二套房貸款政策逐漸走上歷史舞臺。2009年至今，我國房價不斷攀升、屢創新高，為了維穩房地產國家持續執行金融收緊政策。僅2010年我國就6次上調存款準備金率，并出臺國十一條規定，二套房首付不得低于總房價40%，針對第三套房貸款等則不允許銀行予以貸款發放等。隨后一年，我國就將存款類金融機構人民幣的存款準備金率調升0.5個百分點，基于一月份所出臺的“新國八條”相關規定，實際家庭住房第二套住房其貸款首付不得低于60%，其次貸款的利率不得低于基準利率1.1倍。雖然高壓政策持續作用于房地產行業，但就2016年我國房地產表現來看，整個房地產行業依然保持16%以上的投資增速。對于國家政府而言，應當進一步制定調控政策，從而基于更為嚴苛的政策舉措，有效穩定房價變動，從而有效抑制投機行為，避免國內房地產出現市場泡沫。

三、金融政策影響房地產行業特點分析

自我國放手房地產行業，任由市場化自由運作后，整個房地產行業得到快速發展。由最開始的理論與實踐探索到現在的市場反應調控，我國一系列金融政策的出臺對引導房地產健康發展起到很好作用，一些政策同時取得了很好的成果，但后期房地產市場投資與房價依然保持上揚，這主要與金融政策的滯后性有關，實際政策落實未達到理想效果。

四、基于金融政策調控房產價格措施分析

（一）基于利率影響房價

利率的高低直接關系到人們的購房成本，因此對于央行而言，其會依據房地產市場的變化情況適當采用利率手段影響基準利率水平以及利率結構從而影響房地產的供需平衡。房地產對于利率的變化較為敏感，利率的降低勢必有助于緩解購房者的還貸壓力，更多資金將涌入房地產市場，更多用戶選擇買房保值；此外利率的提高導致房屋需求進一步減少，一些理性的投資者則會逐漸將資金應用于其它行業，有助于其他行業的進一步發展。

（二）基于信貸影響房價

房產信貸主要指央行基于商業央行等金融機構對開發商抵押貸款等行為進行管理的措施。房地產行業對于信貸的依賴程度越大，央行基于信貸對房地產供求關系調整越有效。目前常見的信貸措施主要有調整再貼現率、公開市場操作以及調整存款準備金率等手段。實際信貸的規模主要依據所需要發放貸款規模所決定。銀行可貸款額度的增加，勢必使得個人出資減少，相反銀行貸款低則個人出資相應的增加。基于該關系，央行可以有效實現對房地產行業的調控。筆者就該關系進行分析：對于需求側而言，金融政策作用于銀行貸款，迫使銀行貸款能力下降，導致購房需求降低，最終使得房地產價格的進一步降低；而對于供給側而言，金融政策的作用于銀行貸款，迫使銀行貸款能力的降低，使得住房的供給側能力減少，最終使得房地產價格出現上揚。

（三）基于貨幣供應調控房價

貨幣供應量的上漲勢必導致市場物價的上漲，更多的資金將用于消費市場。物價的上漲將會導致房屋建筑原材料等的價格上漲，繼而導致房屋建造成本的上漲。開發商為了確保利潤，則會進一步提升房價。此外，貨幣供應量充足時，投資者以及開發商等對房地產投入將大大增加，而期間市場需求相對旺盛，房屋成交量一定程度上會被提高。當貨幣供應不足時則企業資金變少，資金鏈的供應不足有可能造成工程的停滯，房地產行業則逐漸出現萎縮情況，爛尾樓工程將逐漸增多。

五、結束語

近些年，隨著我國經濟的發展，房地產行業迎來了新一輪的發展勢頭。房地產行業的發展對于地區經濟發展具有促進意義，但同時對社會以及個人帶來一定負面影響。房價的不斷攀升大大提高個人購房壓力，同時對社會的穩定發展等帶來一定影響。因此基于有效的金融政策干預，維穩房地產行業合理健康發展十分必要，政府部門應當借助有效手段，依據地區經濟發展特點，采取合理金融政策，維穩房地產行業發展。

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（作者單位：云南省省級職工住房資金管理中心）