新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算探析

趙何培

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也獲得了前所未有的發(fā)展契機(jī)和發(fā)展動(dòng)力，逐步成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。建設(shè)周期長(zhǎng)、投入資金多、財(cái)務(wù)杠桿高和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大等是房地產(chǎn)企業(yè)較其他企業(yè)所獨(dú)有的特點(diǎn)，這就決定了房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的特殊性。本文主要探討新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算。

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;房地產(chǎn)企業(yè);會(huì)計(jì)核算;信息

一、房地產(chǎn)簡(jiǎn)介

所謂房地產(chǎn)，主要是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理的以營(yíng)利為目的的企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的房屋建設(shè)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或者銷售、出租商品房或者其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的活動(dòng)。

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要業(yè)務(wù)活動(dòng)有：房屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)及代建工程的開(kāi)發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施。不管是上述業(yè)務(wù)活動(dòng)中的哪一類，都必須以城市的規(guī)劃范圍為基準(zhǔn)，嚴(yán)格按照規(guī)劃、征地和工程管理等一系列的原則開(kāi)展。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)一般以設(shè)立項(xiàng)目公司為開(kāi)始，在經(jīng)過(guò)可行性研究、取得項(xiàng)目用地、前期準(zhǔn)備、建設(shè)施工、銷售及物業(yè)服務(wù)等多個(gè)階段。其中，前期準(zhǔn)備階段又包括項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建登記和各種許可證的辦理。一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)必需階段后，一般需要幾年的時(shí)間才能完工，因此與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)具有建設(shè)、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)較為復(fù)雜等特點(diǎn)。而在整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，需要投入大量的資金，巨額資金運(yùn)轉(zhuǎn)鏈貫穿了各個(gè)階段，各個(gè)環(huán)節(jié)。從資金來(lái)源來(lái)看，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目自有資金占比很小，多數(shù)企業(yè)僅能滿足銀行融資項(xiàng)目資本金最低要求，大部分建設(shè)、運(yùn)營(yíng)資金依靠金融信貸，所以房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿比率較高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)、投入資金多、財(cái)務(wù)杠桿高和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，更需要企業(yè)做好會(huì)計(jì)核算工作，合理分配各項(xiàng)成本、費(fèi)用，全面、真實(shí)的反映企業(yè)盈利水平，同時(shí)實(shí)時(shí)掌控資金運(yùn)轉(zhuǎn)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算主要執(zhí)行的制度

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算是以貨幣為主要計(jì)量尺度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行的全面反映。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核算制度也隨之日趨完善，其發(fā)展史同我國(guó)會(huì)計(jì)制度的改革、發(fā)展緊密聯(lián)系主要執(zhí)行過(guò)以下核算制度：《基本建設(shè)簡(jiǎn)易會(huì)計(jì)制度》、《國(guó)營(yíng)建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度—會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》、《國(guó)營(yíng)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度—會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。其中實(shí)施自1993年7月1日的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》將資金平衡表體系變更為資產(chǎn)負(fù)債表體系，不僅打破了原有的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，同時(shí)還對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算制度進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)范;2005年企業(yè)全面實(shí)行統(tǒng)一《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)核算體系的日趨完善;2006年2月15日財(cái)政部發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，自2007年1月1日起施行。2012年財(cái)政部在發(fā)布了一系列的征求意見(jiàn)稿之后，在2014年新增了三項(xiàng)企業(yè)、修訂了五項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以保持與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的趨同。2017年，財(cái)政部又對(duì)14號(hào)、16號(hào)、22號(hào)、23號(hào)、24號(hào)、37號(hào)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行了修訂，并印發(fā)了42號(hào)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，現(xiàn)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都以新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》作為核算依據(jù)的主要制度。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算內(nèi)容及意義

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算主要的核算重點(diǎn)在于成本核算，成本的確認(rèn)和計(jì)量，歸集和分配都是核算工作的重點(diǎn)，關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目核算的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)行業(yè)成本核算包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的一切費(fèi)用，主要包括土地成本、開(kāi)發(fā)成本、資金成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)及后續(xù)銷售費(fèi)用，其中開(kāi)發(fā)成本又包括前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

會(huì)計(jì)核算作為企業(yè)管理的重要工具之一，特別是當(dāng)前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)上漲，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。如果沒(méi)有有效的會(huì)計(jì)核算體系對(duì)收入、成本、利潤(rùn)進(jìn)行精準(zhǔn)的確認(rèn)、計(jì)量，必將嚴(yán)重影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要想在當(dāng)前不斷政策調(diào)控的宏觀環(huán)境下，在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中“活下去”就必須根據(jù)自身情況不斷完善會(huì)計(jì)核算體系，提供高效高質(zhì)的會(huì)計(jì)信息，為管理層提供高效的決策依據(jù)。

（三）新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的影響

2017年7月5日，財(cái)會(huì)[2017]22號(hào)文修訂發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》，并規(guī)定自2018年1月1日起施行。此次準(zhǔn)則修訂的內(nèi)容主要包括：收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)判斷標(biāo)準(zhǔn)由風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移變更為控制權(quán)轉(zhuǎn)移;將建造合同與現(xiàn)行收入兩個(gè)準(zhǔn)則納入統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型;對(duì)于一些特定交易或事項(xiàng)以及多重交易安排的合同都給予了明確規(guī)定。在這些修訂內(nèi)容中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有較大影響的無(wú)疑是收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)判斷的變更。現(xiàn)行收入準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)在將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)方時(shí)確認(rèn)銷售商品收入，修訂后的收入準(zhǔn)則要求企業(yè)在履行合同中的履約義務(wù)，即客戶取得相關(guān)商品（或服務(wù)）控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入。那么，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銷售收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)將有所變化。現(xiàn)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥房屋移交手續(xù)前，不論是否簽訂了正式購(gòu)銷合同，收取預(yù)售房款，一律不確認(rèn)收入，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工驗(yàn)收合格，辦理交房后，再確認(rèn)收入。但根據(jù)最新修訂后的收入確認(rèn)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)可以提前。新準(zhǔn)則立足于合同權(quán)利和履約義務(wù)，更多是站在客戶的角度，重點(diǎn)考慮商品控制權(quán)是否轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房，與客戶簽訂購(gòu)房合同在住房保障和房屋管理部門(mén)進(jìn)行備案，即客戶已獲得了商品的控制權(quán)。當(dāng)然，目前房地產(chǎn)銷售還是采用的預(yù)售制，預(yù)售時(shí)項(xiàng)目的大多數(shù)成本還未發(fā)生，無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)量，若此時(shí)確認(rèn)收入，配比的成本費(fèi)用計(jì)量可能存在較大偏差，造成收益計(jì)量、稅收繳納等一系列問(wèn)題。故在新的收入準(zhǔn)則下，如何結(jié)合企業(yè)、業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，合理確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入是一個(gè)值得深入探討的問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)信息披露

房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)具有復(fù)雜性、特殊性、高風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)披露的會(huì)計(jì)信息需要更加真實(shí)、全面，這才能有效的支持管理層進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策，外部投融資者合理評(píng)估企業(yè)價(jià)值。高質(zhì)的會(huì)計(jì)信息是建立在先進(jìn)、準(zhǔn)確、合理、扎實(shí)的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)之上的，而這需要企業(yè)不斷完善自身的會(huì)計(jì)核算體系，加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的內(nèi)部披露僅停留在三大報(bào)表，且確認(rèn)、計(jì)量的局限性，并不能提供精準(zhǔn)的會(huì)計(jì)信息，導(dǎo)致管理層經(jīng)營(yíng)決策的失衡，進(jìn)一步引發(fā)資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)陷入困境。而對(duì)于許多上市房地產(chǎn)企業(yè)外部披露，披露信息有所局限，對(duì)于全口徑信貸信息、土地儲(chǔ)備信息等核心信息披露不足，導(dǎo)致關(guān)鍵性風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有提前警示。健康的房地產(chǎn)行業(yè)不僅需要會(huì)計(jì)核算體系的不斷完善，更需要不斷提高信息披露的含金量。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，不可避免的需要自我調(diào)整。在土地、資金、市場(chǎng)各方壓力下，更需房地產(chǎn)企業(yè)從企業(yè)內(nèi)部各個(gè)方面進(jìn)行變革，以適應(yīng)新時(shí)代的變化。加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算體系的建設(shè)是促進(jìn)企業(yè)適應(yīng)變革，持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。我們財(cái)會(huì)人要不斷提高自身專業(yè)修養(yǎng)，以更加積極的工作態(tài)度和熱情面對(duì)新時(shí)代的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)：

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