票據在房地產供應鏈融資中的應用探討

陶家文 葉倩虹

摘要：近年來，房地產市場規模出現大幅上升，行業集中度加劇。一方面大型房企加速整合行業資源，成為地產集團，并以其為核心形成完整產業鏈，另一方面在去杠桿降負債率與資金市場規模趨緊的內外壓力下，房地產市場表內資金價格攀升已遠超票據市場利率水平。當前地產的高周轉與電票的高效可以在期限和效率上形成良好的業務合作基礎，所以促使票據在房地產供應鏈融資上的運用。本文旨在通過分析房地產市場和票據市場的現狀及特點，提出票據在房地產供應鏈融資上的假設操作方案。

關鍵詞：票據;房地產;供應鏈融資

一、房地產供應鏈情況

（一）房地產市場情況

1.銷售和投資均創歷史新高

根據國家統計局數據顯示，2017年房地產市場在三四線城市強力拉動下，當年全國商品房銷售面積達到16.9億平方米，銷售額達到13.4萬億元，占GDP比例高達16.3%，雙雙創下歷史新高。全年房地產開發投資10.98萬億元，同比增長7%，房地產開發企業房屋施工面積78.15萬平方米，比上年同比增加3%。

2.房地產行業集中度加劇

根據中國房地產測評中心及克爾瑞統計，2017年，TOP200房地產企業各梯隊集中度均有較大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度達24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度提升幅度較大，提升10.6個百分點，至45.9%。而TOP100房企集中度達55.5%。從集中度變化的情況來看，2017年同比變化比2016年同比增幅明顯，其中TOP100集中度增幅達10.7個百分點，變化最大;而2016年僅增長4.8個百分點。這表明，行業集中度更高，行業資源向大型品牌房企集中。

3.房地產行業高負債率

根據WIND數據顯示，2017年房地產企業的資產負債率不斷攀升，已經達到2005年以來的最高點，2017年A股136家上市房企的負債總額超過6.58萬億元，同比增長34%，平均資產負債率達到79.1%。其中35家超過80%，占比接近26%。

（二）房地產企業的困境

1.融資渠道縮窄與房企融資需求激增之間的矛盾

近年來，國家加大金融監管力度，現階段政策的尺度較以往更為嚴苛。銀行、信托、資管等融資渠道不斷在收縮，2018年以來，各地監管部門對銀行開具罰單無論數量、金額上都較以往有大幅上升，處罰內容直指同業業務、理財業務、涉房業務等，尤其4月資管新政出臺以后，封堵各種融資渠道。而從前文描述可見，房地產行業的投資與銷售均創歷史新高，且房企三大龍頭碧桂園、恒大、萬科，2018年一季度的合同銷售金額合計超過5000億元，較去年同期均有較大增長。對于房企來說從項目前期階段的土地款支付、期間費用，中期階段的工程款支付、三費支付到后期階段銷售回籠等等都需要穩定的現金流支撐，以往各環節均有不同的融資品種銜接。

2.資金價格上升與房企利潤率收縮之間的矛盾

一方面，資金市場供需矛盾的加劇帶來資金價格的不斷攀升，2018年伊始無論是銀行貸款、直融市場還是信托、資管公司融資，融資價格均出現不同程度的增長。另一方面，雖然2018年一季度房地產行業整體銷售毛利潤率和凈利潤率有所改善，分別增長30.97%和12.65%。但主要得益于近兩年多地房價上漲明顯，前期土地成本相對較低，而近年來從國家和地方對房地產行業調控力度一直保持高壓狀態，且各地均出臺限價、限購、限售等措施，致使后期房企獲取土地資源時，樓面地價與限價的差價持續收縮，勢必影響后期房企利潤率。

二、票據在房地產供應鏈融資中的運用

（一）票據發展現狀

近年來，央行先后出來了諸多文件，鼓勵企業使用商業承兌匯票，積極推動商業承兌匯票業務的發展，但是實踐中商業承兌匯票使用率、金額均不理想。而銀行承兌匯票方面，根據人民銀行要求自2018年1月1日起，原則上單張出票金額在100萬元以上的商業匯票應全部通過電票辦理。同時電票在貼現過程中交易背景的審查較以往紙票手續更加便利。因此近兩年電票發展迅速。

（二）票據在房地產供應鏈融資中的場景分析

一、地產集團的核心地位。大型房企整合突顯了其核心地位，催生了供應鏈的發展。以往供應鏈融資模式往往集中在單個項目上，且當時銀票主要采取紙質模式，期限多為半年，這種模式一是具有期限和地域的限制性;二是銀行無法從集團層面整體把握風險造成融資受阻。

二、兩個市場的價格反轉。一是當前資金環節下，房地產市場表內資金價格攀升加速，已遠超票據市場利率水平;二是在強監管去杠桿的背景下，房企資金渠道逐步縮窄，倒逼尋求資金渠道。房企積極主動尋求供應鏈融資，尤其是表外融資模式。

三、地產高周轉與電票高效在效率上形成業務基礎。一是以往房地產行業單項目運作時間長，紙票的期限最長不超過半年，造成融資期限上較難匹配;二是電票大量推廣前，紙票貼現手續煩瑣，還需提供合同發票、審查監理報告、核對工程量等環節，而在房地產營改增之前，房企針對供應鏈上游客戶多采取避稅模式，造成業務合作的難點。

正是在兩個市場達到業務基礎的情況下，本文假設以下業務場景。第一步，銀行將排名前列的房地產集團作為核心客戶，并將其主要總包建筑企業作為核心客戶上游納入核心客戶供應鏈體系。第二步，根據房地產集團與上游總包建筑企業的付款模式，如付款期限，付款比例，付款形式等，確定房地產集團的專項供應鏈授信，同時也核定上游總包建筑企業的銀票專項授信。第三步，通過房地產集團、上游總包建筑企業、銀行三方協商，確定以銀票結算的新結算體系。第四步，銀行可為總包建筑企業開通票據池功能，針對上述開立的銀行承兌匯票，若總包建筑企業可背書其上游分包建筑企業則可大票拆小票背書支付，若上游分包建筑企業不接受則可采取買方付息模式貼現成資金支付，該方案中付息金額可由房地產集團與總包建筑企業通過協商確定。

參考文獻：

[1]中國產業發展研究網.2017年我國房地產行業市場概況、2018年房地產市場政策分析

[2]上海票據交易所.2017年票據市場運行分析報告