吉林省住房租賃市場存在問題及對策研究

王佳蕾

摘要：發展住房租賃市場，不僅能使其與住房銷售市場形成互補效應，對完善住房供應體系和改善民生也具有重大作用。一直以來吉林省的住房租賃市場并未得到良好的發展，由于傳統觀念固化、租賃住房有效供給不足等原因，租賃市場尚存在諸多問題。吉林省要通過引導住房消費觀念、增加有效供給、加強監管與服務等措施大力發展住房租賃市場，促進吉林省住房市場的長期健康發展。

關鍵詞：住房租賃市場 租賃中介機構 租售同權

中圖分類號：F299.23 ?文獻標識碼：A ?文章編號：1009-5349（2019）02-0066-02

黨的十九大定位了我國未來房地產市場的發展方向，報告強調要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。住房租賃市場的發展是深化住房制度改革的重要內容，有利于房地產長效機制的建設。

一、吉林省住房租賃市場現狀

（一）租賃住房比重連年下滑

在吉林省城鎮居民家庭住房來源中，租賃住房的比例一直不高，而且從近五年的情況來看，該比例又呈現出逐年下降的趨勢。2013年吉林省租賃住房比例為8.24%，其中租賃公房的比例為1.12%，租賃私房的比例為7.12%。到2017年，租賃住房的比例下降至4.77%，其中租賃私房的比例僅為3.38%。與租賃住房情況相反，吉林省住房來源中購買商品房的比重呈上升趨勢，2017年該比重達到60.93%，說明吉林省大多數家庭選擇通過購買商品房來滿足自身的居住需求。

（二）住房租金價格較低

與國內的其他城市相比較，吉林省的住房租賃價格是相對較低的。以吉林省省會長春市為例，云房數據研究中心2017年發布的百城住宅租金數據顯示，長春市的住房平均租金為每月每平方米22.7元，在選取的41個二線城市樣本中排名30，居于中下游的位置，遠低于北京每平方米80.4元和二線城市中南京每平方米41.7元的水平，比毗鄰省份黑龍江的省會哈爾濱每平方米28.1元的租金價格還要低19.2%。

（三）租金回報率較高

雖然吉林省住房的出租價格不高，但是由于吉林省的住房銷售價格相對也比較低，所以吉林省的租賃住房具有較高的租金回報率。2017年，智谷趨勢發布百城租金回報率，其中長春市位于第十，租金回報率為3.79%，也就是26.4年回本，在樣本的30個二線城市中排名第三。吉林市在百城中的位置緊隨長春其后，居于第十一位，租金回報率3.75%，也就是投資出租大約需要26.7年回本，在樣本的44座三線城市中居于第七的位置。一般來說，凈租金回報率在4%左右就可以稱為是高回報，所以吉林省的兩大城市長春和吉林的租金回報率已經處于很高的水平。

（四）公共租賃住房建設使用狀況良好

公共租賃住房能夠很好地解決城鎮住房困難群體的居住問題。從2008年到2017年3月，吉林省共建設公租房33.62萬套，其中已經分配29.9萬套，分配率達到88.91%，公租房分配入住率位于全國第七位。另外，長春市還在不斷擴大公共租賃住房保障范圍，降低公共租賃住房申請條件，充分發揮了公租房改善民生的作用。

二、吉林省住房租賃市場存在問題

（一）租賃比重偏低

吉林省城鎮居民家庭的住房來源以購買商品房為主，租賃房屋的比重非常低。2017年，吉林省城鎮居民住房來源中購買商品房的比例最大，然后是自建住房、購買房改住房、拆遷安置房，比例中第五位的才是租賃房屋，僅占比4.77%。而在住房租賃市場發展比較成熟的發達國家，三至六成的家庭會選擇租房居住，如德國在2014年有54.5%的居民租賃住房，美國在2016年約有33%的家庭租房。另外，鏈家研究院數據顯示，2017年我國租房家庭比例為11.6%，一線城市更是高達30%左右。吉林省居民家庭的租房比例遠低于發達國家，就是與我國的平均水平也有一定的差距。

吉林省的住房租賃比重偏低，一方面是受我國的傳統住房觀念影響，另一方面是由于租賃住房的有效供給不足。在中國的傳統居住理念中，一個家庭的成立首先就要有自己的房子，無房則不能稱之為“家”，因為住在租來的房子里會缺乏安全感和歸屬感。受這種傳統觀念的影響，出現了“丈母娘經濟”這種現象，很多年輕人也會把“有房”作為結婚甚至是相親的首要條件。所以，如今不只是經濟能力允許的家庭有購房需求，經濟條件尚不足以買房的家庭也要傾全家之所有甚至舉債來買套房，好不容易湊齊首付款然后還得面臨巨大的還貸壓力，為買套住房大大降低家庭的抗風險能力和全家人的生活質量。大多數家庭的住房選擇都不傾向于租房的另一個原因是吉林省的住房租賃市場有效供給不足。多年來吉林省的房地產市場發展重心都在住房買賣市場上，住房租賃市場始終未得到良好的發展，租賃住房的房源基本都是由個人提供，僅有少量的公共租賃住房是由政府提供，機構租賃也僅是在這兩年才開始起步，數量較少，規模也都比較小。由個人出租的住房在位置、租金、裝修程度、室內設施等各方面條件都存在相當大的差異，在與租房者的要求匹配上往往存在一定距離，所以吉林省的租賃住房在有效供給上十分有限。

（二）租賃雙方權益缺乏保障

由于我國在住房租賃方面尚未出臺相關的法律法規，所以即使是租賃雙方的正當權益也很難得到保障。在吉林省的住房租賃市場中，出租方有可能遭遇家具、家電和屋內裝修被破壞，租戶暗自轉為“二房東”，從事違法行為，拖賴租金，鄰居不滿投訴等情況;租戶也常常會遇到房東隨意漲租，強行提前解約退租，扣留押金等情況。當以上糾紛侵害產生時，利益受到損害的一方因無法可依，維權道路甚難，基本都自認倒霉而放棄伸張合理權益，租賃雙方都缺乏一定的安全感。長此以往，吉林省的住房租賃市場將可能產生“檸檬效應”，優質出租住房被劣質住房驅逐出租賃市場，個人擁有的閑置住房寧可空置也不愿出租，導致本已不足的租賃市場供給更加匱乏，阻礙住房租賃市場的健康發展。

（三）租賃中介機構行為不規范

在吉林省的住房租賃市場中存在租賃中介機構欺騙、誤導租賃雙方的現象。如租賃中介機構發布虛假房源，協助出租方隱瞞房屋真實情況，作出不實承諾，誘騙和誤導租客等。這主要是由于吉林省現有房地產中介機構數量繁多，有一些是已成規模的連鎖機構，還有眾多小型中介機構。大部分的小型中介機構管理不夠規范，服務缺乏標準，信譽度不高，違規經營現象也常有出現。另外，大多數的房地產中介機構招聘業務人員的門檻要求較低，從業人員基本都未曾受過正規的職業教育或資質培訓，人員素質良莠不齊，流動性也較大，很多都追求短期利益，因此經常會有人進行暗箱違規操作，破壞整個市場秩序。

三、吉林省發展住房租賃市場的對策

（一）引導住房觀念

通過政府、媒體等多方共同努力進行宣傳，引導人們樹立合理、適度的住房消費觀念。在經濟條件尚不允許時可以選擇租房作為一個過渡期，而不應“有條件買房，沒條件也要買房”，增加家庭負債，降低生活質量。十九大對住房用途的定位表明國家抑制房價過快上漲的態度和決心，國家加快發展住房租賃市場政策的頻繁出臺和實施，釋放出未來房地產市場“租購并舉”發展方向的強烈信號，吉林省和省內一些城市也紛紛出臺關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見，相信伴隨這些政策的實施，人們對未來房價上漲預期會有所下降，再加上適當的政策和觀念宣傳，將有越來越多的人尤其是年輕人淡化買房觀念，將租房作為解決住房問題的重要選擇途徑。

（二）增加租賃住房有效供給

租賃住房有效供給的增加，不僅要提供更多的租賃房源數量，還要提升租賃房源的質量。租房者對出租房源可選性的增多以及房源品質的提高也可以在一定程度上提升人們的租房意愿。租賃住房有效供給的增加可以通過以下幾個途徑。首先，調整住房供應結構。吉林省可以出臺相應優惠政策，促進新建住房流入租賃市場。采取降低稅費和土地出讓金，給予金融支持等措施，降低企業開發運營成本，鼓勵開發企業將部分新建住房用于出租，吸引開發企業投入到住房租賃市場的建設中去。其次，發展住房租賃企業。提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平，更好地滿足吉林省住房租賃需求。最后，鼓勵個人出租閑置住房。通過減免征稅等方式提高個人出租住房的積極性。培育一批專業住房租賃管理企業，它們能夠對個人住房提供從招租、維修到最后收房的一系列管理服務，使個人可以更加安心和省心地將住房進行出租。

（三）開展“租售同權”

我國已經選取部分城市作為開展“租售同權”的試點，要促進住房租賃市場的發展，吉林省也要將“租購同權”提上日程，汲取試點城市成功經驗，根據實際情況，及早謀劃，適時推行“租售同權”政策，讓租房者可以享受與買房者同等的教育、醫療、就業、養老等公共資源。而且隨著租房者待遇的提升，人們“重買輕租”的住房消費觀念也會逐漸發生轉變，不再將租房作為退而求其次的選擇，而是將其與買房并重作為解決住房問題的途徑。

（四）加強監管和服務

相關部門要加強對住房租賃市場的監管和服務。第一，制訂租金指導價格。建議管理部門根據住房的地理位置、裝修和室內設施等實際情況制訂各地租金指導價格，并且定期進行更新，向租房者提供較為權威的價格參考，提高市場價格的透明度。第二，加大對房地產中介機構的管理力度。針對房地產中介機構制訂管理規定，規范其經營行為，提升行業整體服務水平。明確租賃中介機構服務標準、行為規范和違規懲處辦法，對中介機構從業人員進行專業培訓，從整體上提高人員業務素質，以向社會提供更加優質的服務。

（五）制訂租賃法律法規

從國家層面，加快制訂住房租賃方面的專門法律法規，規定租賃雙方的合法權益和應盡義務，有效保障雙方利益，維護住房租賃市場的良好秩序，為住房租賃市場的長期健康發展奠定法律基礎。制訂的條款要盡量具體細致，在保護承租方權利方面，要在租金、租期、提前解約、房東維修義務、違約賠償等方面都作出規定。在保護出租方利益方面，規定承租方須向出租方提供身份證明、工作證明、信用擔保等，使出租方的權利可以更好地得到保障，安心地將房屋出租出去。吉林省則應從實際情況出發，出臺地方性住房租賃的規章制度和條例。如房管部門可以建立完善的租賃住房備案制度，對租賃雙方的不誠信行為形成一定的約束，當產生糾紛時可以有效保護雙方利益。

參考文獻：

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責任編輯：楊國棟