房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算技巧思考

陳惠娥

摘要：在房地產企業開發商品房時，土地增值稅占據了開發成本的一大部分。現階段，由于房地產企業具有資金回收慢、開發周期長等特點，進而使得房地產的資金使用壓力較大。因此，對于房地產企業來說，如何在不違背法律法規的前提條件下，做好土地增值稅的稅收籌劃與清算就顯得尤為重要。本文著重對房地產企業土地增值稅稅收籌劃與清算技巧方式展開了分析與探討。

關鍵詞：房地產企業;土地增值稅;籌劃與清算

房地產企業的發展不但體現了我國現代化的發展，同時也是現代化的重要標志之一。在房地產企業的開發中，稅收的籌劃是確保房地產企業能夠實現利潤最大的保障之一，也是科學管理企業財務的重要手段之一。企業雖然能夠通過稅收籌劃來提高利潤，但大部分企業在開展過程中缺乏詳細的籌劃策略，進而使得在進行稅收籌劃的過程中出現風險。因此，必須要做好土地增值稅稅收籌劃與清算工作，提高房地產企業的利益，為整個房地產企業的發展奠定基礎。

一、房地產企業土地增值稅籌劃與清算的作用

房地產企業土地增值稅籌劃與清算的作用主要體現在以下幾點：（1）能夠建立健全法律法規：目前我國在土地增值稅稅收中的法律法規還不夠完善;一方面為減免稅規定的規范性不夠完善;另一方面則為稅率不夠合理，且缺少了科學合理的計算方式。而土地增值稅的籌劃正是針對土地增值稅的政策進行研究，及時發現其中的問題與不足，進而完善相應的法律法規[1];（2）能夠提高房地產企業的經濟效益：通過土地增值稅的籌劃與清算，能夠有效提高房地產企業的財務管理水平，同時還能夠增加企業的納稅意識;在滿足相關法律法規的前提下，盡可能的將土地增值稅降到最低，進而確保企業的經濟效益。

二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃策略

（一）稅收優惠策略

通過對房屋建筑類型的合理區分，并分別計算其土地增值稅;房地產企業除了開發普通居民房外，還包含了各種不同的房地產項目，因此需要根據不同的類型的房地產項目來計算相應的土地增值稅，以此能夠促使普通居民房能夠獲得免稅收的優惠，進而達到稅收籌劃的作用[2]。按照相應的稅法規定，納稅人在將自身建設的居民住房進行出售時，增值額沒有超過扣除項目金額的20%，那便能夠免除土地增值稅。若增值率超過了20%，則需要根據不同增值率對應的稅率和增值額來計算土增稅。同時，納稅人若將住宅的預售價控制在合理的范圍內，且在確保自身利益的前提下控制好產品的價格，則能夠將土地增值率控制在20%內，以此來達到免稅的效果。

（二）利息支出策略

房地產企業在進行房地產開發的過程中，其所產生的利息數值，在利用利息數值土增稅計算時可以通過兩種計算方式來進行：首先，根據取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的百分之五以內計算扣除，這種計算方式主要用于不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明;其次，根據實際情況扣除利息，但所扣除的金額不得超過我國商業銀行貸款同類同期貸款利率計算的金額[3]。由此也能夠表明，這兩種扣除方式存在著一定的差別，在使用條件中也有著一定的區別。對于房地產企業來說，需要根據實際情況選擇合適的計算方式，尤其是企業對不同項目計算利息，可以采取不同的方式。

（三）充分利用征稅范圍

房地產開發商在建設商品房的過程中，能夠通過選擇合作方式來減少土地增值稅;根據我國相關法律規定，根據一定比例來分房自用，能夠暫免土地增值稅。因此，需要充分考慮到土地增值稅的增值范圍;此外，還需要利用房地產中的代建房來進行節稅，房地產企業能夠在代建房的過程中，獲得相應的代建費用，而這些代建費用屬于企業的勞務輸出費用，但對于建成的房子在沒有通過產權轉移的前提下，不需要繳納土地增值稅。

三、房地產企業土地增值稅的清算技巧

（一）選擇合適的清算時機

預征主要是在項目建設結算之后，利用科學合理的預征率來對土地增值稅進行清算。目前，我國土地增值稅主要采取的便是這種方法。這種方法要求房地產企業能夠依照預征率，將獲得預售資格之后得到的銷售收入作為計稅依據來進行納稅，在達到項目清算條件下，針對土增稅進行匯算與清繳[4]。但我國各地對于預征率的規定均有所不同，在實際過程中，當出現預征稅額低于清算納稅額的情況時，需要進行推遲清算;而當預征稅額超過清算時，則需要立刻進行清算工作。房地產企業在進行籌劃的過程中，需要根據具體的項目內容來選擇清算時間，當小于土地增值率平衡點時需要提前進行清算;房地產企業的清算時間需要能夠滿足清算條件，只有選擇了合適的清算時間，才能夠促使企業在土地增值稅中的清算中具有更多的自主性，進而確保企業的利益。

（二）科學選擇可扣除項目金額

可扣除項目金額對于整個房地產企業土地增值稅稅收中有著非常重要的意義;因此，科學的選擇可扣除項目金額能夠有效減少土地增值稅的負擔[5]。通過增加精裝修房屋占全部房屋的比重來增加可扣除項目金額，雖然精裝修房比毛坯房售價有所提高，但售價提高速度低于加大的裝修成本帶來的近1.3倍的可扣除金額。投入的裝修成本通過提高售價得到了補償，但近1.3倍可扣除金額的放大效應還是帶來了增值額和增值率的雙降，達到了降稅、免稅的作用。科學的選擇可扣除項目金額很重要，能夠提高企業的利潤。

（三）土地增值稅的清算技巧

在進行土地增值稅清算的過程中，若企業按照四級累計稅率來進行清算，則會增加房地產企業的稅收。內部各個項目在獲取最大利益的同時，需要在合法的前提條件下來開展土增稅的清算。對于收益較高的區域，需要通過對房地產市場的實際情況來進行，若非普通住宅或住宅在房地產市場行情較好時，則房地產售價需要高于免稅的零界點，土增稅便會出現，且會隨著售價的波動而出現波動[6]。若增值率為200%、100%、50%，則表明達到各稅率的最高臨界點。普通住宅可以根據免稅臨界點的定價系數來進行推斷。

免稅臨界點的定價系數主要是指：當納稅人售賣普通住宅時，增值額度小于項目扣除金額的20%，則不需要繳納土增稅。設含稅銷售收入為X，土地成本為Y，不含利息的開發成本為Z：則房地產開發費用為10%*（Y+Z），加計扣除部分為20%*（Y+Z）：假定開發成本進項稅率全都為10%，允許扣除的稅金附加為（X-Y-Z）/（1+10%）*10%*（7%+3%+2%）=0.0109*（X-Y-Z）。當增值率小于20%時，含增值稅售價與土地、開發成本等的關系：X-（X-Y）/（1+10%）*10%-（1+10%+20%）*Y-1.3*Z/（1+10%）*10%-0.0109*（X-Y-Z）/（1.2891Y+ 0.1073Z + 0.0109X）<20%：計算結果說明，當X<0.14Z+1.63Y時，土增稅的增值率小于20%，根據稅法規定，普通住宅兔交土増稅，反之，要交土增稅。

四、結束語

綜上所述，隨著房地產企業在我國的發展，土地增值稅作為房地產企業在開發與建設項目過程中的一項重要內容，必須要針對土地增值稅進行合理的籌劃與清算;在滿足法律法規的條件下，盡可能的減少稅收，確保項目的收益，為企業的可持續發展提供保障。

參考文獻：

[1]曹蘭.房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算技巧[J].當代會計，2018，16 （1）：78-79.

[2]劉君麗.房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算技巧探究[J].財經界，2016，22 （8）：13-14.

[3]陳俊杰.房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算技巧探究[J].中國集體經濟，2016，8 （33）：106-107.

[4]湯健.“營改增”后房地產企業土地增值稅清算稅收籌劃研究[J].現代經濟信息，2017，15 （16）：184-185.

[5]劉彩娜.“營改增”對房地產企業土地增值稅清算的影響及籌劃[J].現代經濟信息，2017，26 （24）：225-225.

[6]喬麗平.房地產企業土地增值稅清算中的稅收籌劃[J].納稅，2018，11 （17）：112-113.