物業(yè)經營風險控制的內控體系構建

聶俊麗

摘要：本文對物業(yè)經營管理中內控的主要內容進行簡述，從物業(yè)經營中的風險因素進行較為深入的分析，以此為依據，提出強化風險意識，實現財務內控管理、以戰(zhàn)略性目標為導向，建立內控體系、構建統一的管理制度，建立考核機制的有效措施，旨在物業(yè)經營在實際的發(fā)展過程中，構建完善的風險內控體系，實現物業(yè)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展。

關鍵詞：物業(yè)經營;風險控制;內控體系;考核機制

目前，我國的社會經濟飛速發(fā)展，物業(yè)在當前的市場經濟背景下運行模式也發(fā)生了一定的變化，對于物業(yè)經營部門來說，在實際的發(fā)展過程中應當采用綜合性的經營管理方案、價格、業(yè)主的需求作為基本的目標。同時，要想進一步促進物業(yè)產業(yè)的發(fā)展，就要針對物業(yè)產業(yè)的實際情況進行分析，有效提高物業(yè)經營管理的經濟性發(fā)展，但根據現階段的實際情況來看，物業(yè)經營還存在一定的風險。相關的管理人員務必要將內控管理作為核心內容，通過進一步優(yōu)化經營模式，促進物業(yè)產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、物業(yè)經營管理中內控的主要內容

（一）收入控制

首先，針對物業(yè)經營的管理方案進行分析，在對收入進行控制的過程中，要將物業(yè)企業(yè)的內部控制建設作為工作的首要目標，及時發(fā)現收入管理存在的問題，并通過構建完善的物業(yè)規(guī)范保障體系，進一步滿足資金的收入及記載需求，加強企業(yè)的資金管理，避免資源的浪費。加強內部控制，能夠加強單據收入的有效性，及時洞察資金使用的風險，通過對資金收入進行管控，促進物業(yè)經營活動的順利開展。

（二）庫存物資控制

首先，在物業(yè)的管理過程中，加強對庫存物資的管理能夠對企業(yè)的物資進行有效的整合，并結合市場環(huán)境的變化進行較為深入的分析，進一步確定庫存管理方法。同時，對采購的質量進行嚴格的管控，對于大型的采購方案要務必要通過財務部門進行精確的預算，對質量的安全性進行管控，構建完善的統計管理方案。并從根本上保障庫存物資的獨立性，為原材料的質量提供相應的保障。

（三）費用支出控制

首先，在物業(yè)的管理過程中，費用支出控制主要就是指物業(yè)企業(yè)在實際的經營過程中產生的支出及代收的水電費支出，相關的管理人員應當對整個支出方案進行控制，以財務核算的數據為基本依據，對水表及電表的運營狀況進行定期的檢查，保證費用支出控制的合理性。

二、物業(yè)經營中的風險因素

（一）物業(yè)資金收取困難，產生資金風險

在物業(yè)經營管理的工作中，普遍存在物業(yè)資金收取困難的現象，導致資金無法及時回收，產生一定的資金風險，主要由以下幾個方面構成：①惡性競爭。大多數物業(yè)企業(yè)在實際的發(fā)展過程中，為爭取物業(yè)經營項目，導致企業(yè)的資金無法支持，導致財務風險的發(fā)生。②物業(yè)管理規(guī)模盲目擴張。不僅在一定程度上對企業(yè)的現金流造成影響，還會導致資金無法及時回流，對企業(yè)的項目發(fā)展造成一定的阻礙。

（二）設施管理與開發(fā)商造成的風險因素

在實際的物業(yè)管理工作執(zhí)行中，在配電房、電梯等設施中存在一定的問題，相關的工作人員缺乏專業(yè)性的操作技能，使開發(fā)商無法對整個工作流程進行規(guī)范化管理，同時對園區(qū)的設施管理造成一定的影響。有些物業(yè)企業(yè)存在著電梯維修不合理的現象，對人們的出行造成一定的影響。在物業(yè)經營的設施管理過程中，工作人員的專業(yè)性不強，導致管理工作無法有效的執(zhí)行。

（三）物業(yè)不夠專業(yè)帶來的經營風險

以實踐經驗來看，在實際的物業(yè)管理工作中，受到業(yè)主要求提高，物業(yè)管理工作不專業(yè)的現象，在一定程度上對管理工作的創(chuàng)新造成一定的影響。物業(yè)經營中經常出現違規(guī)裝飾的現象，不僅導致住戶之間發(fā)生糾紛，還在無形之中增加了管理的難度。與此同時，在物業(yè)企業(yè)的發(fā)展過程中，存在著公共設施遭到破壞的現象，主要是由于物業(yè)管理中缺乏安全防范意識，進而給物業(yè)企業(yè)帶來一定的經營風險。

三、物業(yè)經營構建風險控制的內控體系的有效措施

（一）強化風險意識，實現財務內控管理

在物業(yè)經營的過程中，相關的工作人員要從根本上強化風險控制意識。針對物業(yè)管理工作對于人才素質要求不高的現狀來看，管理人員務必要意識到內控管理的重要性，并通過人力、物力的資源優(yōu)化，有效的提高業(yè)主的警惕意識，將物業(yè)經營管理的作用發(fā)揮到最大化。與此同時，在構建先進的物業(yè)管理體系中，要將財務管控工作作為核心的內容，在物業(yè)企業(yè)內部建立完善的財務管理方案，對物業(yè)經營管理的整個工作流程進行管理，有效的加強員工的成本管理意識，有效實現財務內控管理，為物業(yè)企業(yè)獲得更高的經濟效益。

（二）以戰(zhàn)略性目標為導向，建立內控體系

首先，在對物業(yè)企業(yè)進行財務內控的過程中，應當將建立內控體系作為工作的首要目標，通過加強財務內控力度，打破原有的財務管理模式，提出全面提高內部控制的整合方案。①物業(yè)企業(yè)的管理人員要以身作則，不斷強化內部控制意識，有效的優(yōu)化內部管理機制，進一步落實物業(yè)經營的管理工作。②在對物業(yè)經營工作的整合過程中，相關的工作人員要進一步確定內部控制的理念，有效的提高員工的自覺性，為后續(xù)的工作開展打下良好的基礎，促進內控工作的穩(wěn)步實施，實現物業(yè)經營工作的健康發(fā)展。

（三）構建統一的管理制度，建立考核機制

首先，要想有效的完善物業(yè)經營風險控制的內部體系，就要將構建統一的管理制度作為整合的核心內容，將內部控制的優(yōu)勢發(fā)揮到最大化，并在物業(yè)企業(yè)內部，保障財務部門的獨立性，并通過審計部門工作的管理，強化企業(yè)的運行價值。并根據市場環(huán)境的變化及業(yè)主的實際需求進行分析，促進物業(yè)經營風險的內部工作機制。同時，對企業(yè)的財務會計信息進行確定，將對重要信息的整合與總結作為基本目標，不斷的優(yōu)化內控的業(yè)務管理方案。并在企業(yè)內部設立獎懲機制，通過不斷的完善內部的審計工作，加強對員工的管理，將員工的績效考核與內控制度的建立進行結合，使員工的實際利益與物業(yè)的經營發(fā)展掛鉤，從根本上加強員工的工作積極性，并將物業(yè)經營的評價效果發(fā)揮到最大化，進而構建穩(wěn)定的物業(yè)經營體系。

（四）加強物業(yè)企業(yè)各部門的溝通

在物業(yè)經營構建風險控制內控體系的過程中，要逐步建立完善性的服務中心整合方式，并對服務中心的運營模式進行創(chuàng)設，不斷的優(yōu)化服務管理機制。以此為基礎，對如何有效的提升服務工作質量進行較為深入的分析，進一步實現對物業(yè)企業(yè)財務管理工作的預算及考核，從根本上解決實際運營過程中面臨的問題，并及時找出問題的薄弱環(huán)節(jié)，作出有效的應對措施，進一步降低物業(yè)經營的安全隱患。另外，在物業(yè)企業(yè)內部，要加強各部門之間的交流與溝通，通過有效的協調工作，讓物業(yè)企業(yè)的經營管理者能夠直觀的認識到管理過程中的重點，創(chuàng)新財務管理模式，有效提高信息服務質量，設立相應的反饋機制，使物業(yè)企業(yè)的經營活動能夠緊跟時代的發(fā)展腳步，不斷的完善風險控制的內控體系，將物業(yè)經營的工作落實到實處，進而促進物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

四、結束語

綜上所述，在物業(yè)經營的過程中，要進一步加強對風險的管控力度，就要從創(chuàng)新物業(yè)管理方式入手，從根本上保證物業(yè)管理工作的專業(yè)性，并對實際的運營狀況進行分析，針對管理內容的差異，開展風險防范的工作，進而為物業(yè)管理的工作開展打下良好的基礎。相關的工作人員要將內控管理作為重點，不斷的優(yōu)化內控機制，有效的避免經營風險的發(fā)生，將物業(yè)經營的價值發(fā)揮到最大化。

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