四川省房地產市場供需關系分析

(四川大學建筑與環境學院 四川 成都 610000)

一、引言

近幾年來，我國房地產市場價格持續攀升，尤其是自2017年下半年起，多地房地產市場出現供不應求的情況。在剛剛結束的十三屆全國人大一次會議上，李克強總理提到：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。在此政策背景下，南京、武漢、成都、西安等城市相繼出臺限購政策。以四川省成都市為例，2017年3月23日，“史上最嚴”限購政策頒布，包括加強購房資格審核、支持合理住房需求等；2017年7月20日，發布限價通知，開發商需接受房管局指導定價；2017年11月17日，發布搖號買房公告；2018年5月15日，調控政策再加強，提出將限購對象由自然人調整為家庭；戶籍遷入成都市未滿24個月的購房人，應在我市穩定就業并連續繳納社保12個月以上方能新購住房等。由此可見，當前，房地產市場是國家經濟改革的重中之重。從供給需求角度分析我國房地產市場現狀，對房地產市場改革有著積極的意義。

所以，本文以四川省為例，結合國家統計年鑒相關數據，旨在分析四川省房地產市場的供求關系，找出現階段四川省房地產市場存在的問題，為相應改革措施的制定提供理論參考。

二、四川省現階段房地產市場供求現狀分析

近兩年來，包括四川省在內的全國多個地區房地產市場形勢激烈，出現供不應求的情況。對于大部分購買者來說，可能大家只關注到了當前房價飛漲、一房難求等需求方面的問題，而沒有注意到供給側存在的弊端，基于經濟學中供需平衡理論的角度分析，首先要實現有效需求等于有效供給。因此在調控房地產市場需求的同時，也需要重視房地產市場總量和結構上的供給。

判斷四川省居民住房的有效需求.需要同時考慮居民家庭購房的實際承受力與居民家庭購房的愿望是否有效。僅有購房的實際承受能力而無意愿購房意愿，或有意愿購房而無購房實際承受能力，都不能形成房地產市場的有效需求。只有同時解決這兩個問題，住房的有效需求才能促進房地產市場的供給。本文通過查閱2013-2016年國家統計年鑒的相關數據，將分別從土地需求和供給、商品房需求和供給、商品房需求和供給結構三個方面來探討四川省商品房市場有效需求和有效供給的現狀。

(一)四川省2013-2016年土地需求與供給分析。眾所周知，土地價格在商品房的開發成本中占了絕大部分比重，它對房價的影響巨大。所以，分析房地產市場的供給和需求，土地的供需情況是必不可少的一部分。本文選取了2013-2016年四川省房地產開發企業待開發土地、已開發土地面積分別作為土地的供給和需求因素，具體數據為：待開發土地面積(2013—1248.29萬m2、2014—1506.51萬m2、2015—1638.12萬m2、2016—1369.73萬m2)，已開發土地面積(2013—1142.76萬m2、2014—1535.43萬m2、2015—1061.98萬m2、2016—1304.72萬m2)。

可以看出，2013、2015、2016年土地待開發面積均略大于當年土地已開發面積，僅2014年土地待開發面積小于當年土地已開發面積。上述數據表明，近四年來，四川省土地儲備較為充足，而且房地產企業的開發的步伐正在逐漸加快。

(二)四川省2013-2016年商品房需求與供給分析。商品房的銷售情況能形象的反映出房地產市場的活躍情況。當房地產市場需求旺盛的時候，大量的商品房竣工并迅速投入房地產市場，形成了大量有效的市場供給，此時相應的市場需求情況決定在整個房地產市場的健康穩定。本文采用中國統計年鑒中四川省商品房竣工面積作為供給指標，用當年銷售面積作為需求指標，對2013-2016年四川省商品房供給需求起來進行分析，具體數據為：竣工面積(2013—5108.86萬m2、2014—5334.45萬m2、2015—4545.71萬m2、2016—7050.24萬m2)，銷售面積(2013—7312.78萬m2、2014—7142.44萬m2、2015—7671.2萬m2、2016—9300.47萬m2)。

分析上述數據，從整體上看，四川省近四年(2015年除外)的商品房市場供給呈上升趨勢，相應的銷售面積(市場需求)也逐年遞增(2014年除外)而且需求的增幅大于供給的增幅，這就反映了商品房的需求增長要高于供給增長。具體來看，市場供給方面，2013、2014、2016年竣工面積均呈上升趨勢，這說明商品房市場需求旺盛，2015年竣工面積相比上一年略有下降，這可能與2015年土地已開發面積有關。市場需求方面，2013、2015、2016年銷售面積上升趨勢明顯，但2014年銷售情況相較上年略有下降，這可能與14年經濟不景氣有關系，所以商品房需求就減少了。

(三)四川省2016年商品房需求與供給結構分析。從總體上來看，近幾年來四川省房地產市場的需求是大于供給的，本文選取2016年按用途區分的房地產開發企業商品房新開工面積和銷售面積分別作為商品房的需求和供給指標，來分析房地產市場的供需結構是否合理，具體數據為：新開工面積(住宅—6941.73萬m2、別墅、高檔公寓—233.17萬m2、辦公樓—278.00萬m2、商業營業用房—1649.58萬m2、其他—1955.85)，銷售面積(住宅—7884.09萬m2、別墅、高檔公寓—161.34萬m2、辦公樓—150.58萬m2、商業營業用房—728.11萬m2、其他—728.11萬m2)。

分析上述數據可以得出：在房地產市場供給方面，住宅、辦公樓、商業用戶是主要構成部分，其中住宅面積在房地產總供給面積中所占的比重最大為63%；在房地產市場需求方面，住宅面積在房地產總需求面積中所占的比重更大為69%；商業用房次之，從銷售竣工比率中，我們可以看出，住宅的銷售面積遠大于本年新開工的面積，說明普通住宅的需求尤其旺盛，相對來說，普通住宅的供給不足，而別墅、高檔公寓的銷售面積小于竣工面積，說明這類高檔住房的需求小于供給。

以上數據顯示的商品房供給結構不合理也是四川省房地產市場有效供給不足的重要原因。一方面，考慮到建筑成本，房地產開發商為了追求更高的利潤，更傾向于開發高檔住房或者別墅，所以高檔商品房的供給量大，而普通民眾需求量大的一般住宅和經濟適用房，由于開發利潤相對較低，供給量小；另一方面，考慮到交易成本，開發商更愿意把房屋出售給投資商和投機者，從而出現很多對房地產擁有剛性需求的普通老百姓有錢卻也買不到房的現象。

三、四川省房地產市場現存問題解決措施建議

要解決當前房地產市場存在的問題，需要同時考慮需求和供給因素。針對四川省房地產市場現階段存在的有效供給不足的問題，本文提出以下建議：一是在法律法規允許范圍內增加房地產土地開發有效供給；二是擴大住房有效供給；三是調整商品房供給結構，適當增加普通商品房及經濟適用房的開發比率。通過上述三方面來調整有效供給，可以促進四川省房地產市場供給更科學合理，對推動整個房地產市場的健康發展有著積極意義。