論中國以房養(yǎng)老的現(xiàn)景與可行性使用模式

陸曉宇

摘要：伴隨著社會(huì)老齡化的發(fā)展，家庭養(yǎng)老模式開始逐步展變?yōu)椤?22”和“421”模式，勞動(dòng)人口養(yǎng)老壓力加重，傳統(tǒng)的養(yǎng)兒養(yǎng)老模式逐漸達(dá)不到需要，社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加重，養(yǎng)老問題迫在眉睫。同時(shí)，社會(huì)房產(chǎn)保有率已接近90%，潛在經(jīng)濟(jì)體量十分巨大，但“中國以房養(yǎng)老”的具體實(shí)踐并未契合中國的社會(huì)情況，受到冷落，并在短期內(nèi)不會(huì)發(fā)揮較大的作用。就此問題，本文先對中國房產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，論述國外較為完善的“反向住房抵押貸款”“住房轉(zhuǎn)換模式”，并根據(jù)社會(huì)現(xiàn)狀提出相應(yīng)意見。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老;可行性;模式

在中國社會(huì)不斷發(fā)展的今天，一面是臨近90%大關(guān)的房產(chǎn)保有率，一面是廣大中低產(chǎn)階級對此形式的質(zhì)疑，一面是緩步增長的勞動(dòng)人口，一面是不斷加重的老齡社會(huì)，以上兩組矛盾約束了大部分工薪階層的消費(fèi)能力。在社會(huì)養(yǎng)老制度還有待完善的當(dāng)今社會(huì)，房產(chǎn)的合理利用一方面可以減輕家庭的養(yǎng)老壓力，并明顯的提高生活質(zhì)量，另一方面又有著盤活經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)發(fā)展的作用?？梢哉f，中國未來想要更好的發(fā)展，就需要更好地抑制泡沫的產(chǎn)生，想要抑制泡沫的產(chǎn)生就需要將房產(chǎn)從”硬通貨“的局限思維中解放出來，創(chuàng)新改造外來的“以房養(yǎng)老模式”，形成中國特色的以房養(yǎng)老體系。

一、現(xiàn)狀

中國房產(chǎn)保有率已接近90%，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫，行業(yè)利用效率極大，但由于受到舊有的觀念和家庭社會(huì)狀況影響，住房產(chǎn)權(quán)的利用限于出租和出售的基本模式，并未得到在金融領(lǐng)域的實(shí)際有效運(yùn)用。自2014年7月在北京，上海，武漢，廣州開展試點(diǎn)以來，僅一家保險(xiǎn)公司開展業(yè)務(wù)，累計(jì)承保139單（99戶）可謂進(jìn)展緩慢，市場遇冷。

同時(shí)，在央視新聞中的采訪中，七成人明確表示“自己并不會(huì)購買以房養(yǎng)老保險(xiǎn)”“更愿意將房產(chǎn)給下一代繼承”，這一結(jié)果證實(shí)在社會(huì)上“反向抵押貸款”的實(shí)踐不受歡迎，并將在長時(shí)間內(nèi)居于小眾化地位。

二、可行性

1.理論論述

中國擁有世界上最大的房屋保有率和最大的購房需求，同時(shí)在社會(huì)現(xiàn)代化的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)熱潮與國家的三令五申，解放房屋價(jià)值的行業(yè)發(fā)展需要與傳統(tǒng)的房產(chǎn)消費(fèi)習(xí)慣，日漸加重的家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)與社會(huì)較為落后，覆蓋率僅為78%（城市）和4.8%（農(nóng)村）且金額待遇與實(shí)際需求不相符的社會(huì)養(yǎng)老制度的沖突日趨激化。除去生活必須的基本住房需求以外，中國的住房多為經(jīng)濟(jì)上的生值型經(jīng)濟(jì)需求住房，較于現(xiàn)有的以出售出租為房屋經(jīng)營模式，“以房養(yǎng)老”能夠在擴(kuò)大受保方和承包方經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)提高老年人的生活質(zhì)量，如果能夠在基于國外成功的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的前提下融入符合中國社會(huì)狀況的有關(guān)條例，形成中國特有的以房養(yǎng)老的體系，相必會(huì)受到社會(huì)大眾的熱捧。

2.實(shí)際調(diào)查

在進(jìn)行論文資料的準(zhǔn)備中，本人共調(diào)查15至35年齡段及36至55年齡段共39人，部分問題的數(shù)據(jù)如圖示：

從以上結(jié)果看出，在15至35年齡階段和36至55年齡階段中，大多數(shù)人群對以房養(yǎng)老模式有一定的了解，與現(xiàn)階段以房養(yǎng)老政策的實(shí)行對象相比，這兩個(gè)下階段的以房養(yǎng)老對象對其并無直接的抵觸心理，同時(shí)可能是由于以房養(yǎng)老的模式存在本質(zhì)缺陷，大多數(shù)人選擇較為保守的態(tài)度。這意味著在下兩代進(jìn)入以房養(yǎng)老的時(shí)期時(shí)，如果過條件達(dá)到預(yù)期的水平，很有可能會(huì)選擇這一模式而并非如今天一樣使其受到冷落。

三、必要性

在中國現(xiàn)階段注重公平的的發(fā)展氣氛中，房地產(chǎn)行業(yè)的的炒房熱潮并未受到影響，一方面，不斷增長的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了土地資源的不斷升值，推進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格近乎直線的“飛升”，在三四線城市區(qū)域，以碧桂園為首的高級住宅連鎖和炒房團(tuán)直接使的地區(qū)房價(jià)上升1500至2000元。在利益驅(qū)動(dòng)下，一二線城市的高收入群體將財(cái)產(chǎn)投入“相對廉價(jià)而升值空間高”的廉價(jià)房產(chǎn)中，致使“房產(chǎn)保有率”達(dá)到驚人的90%，卻是有名無實(shí)。

中國的消費(fèi)較為保守，一個(gè)家庭平均需要花費(fèi)約40年的時(shí)間來處理，購置房產(chǎn)，家庭養(yǎng)老，子女教育，醫(yī)療保障等事宜，致使消費(fèi)能力過度耗費(fèi)在與實(shí)體經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重相離的額外支出中，消費(fèi)實(shí)力大打折扣，而相對外國社會(huì)“不備存款”的社會(huì)風(fēng)氣來講，這一財(cái)產(chǎn)投入模式和“421”甚至是“422”的家庭撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)拘束了在20歲至50歲間消費(fèi)需求旺盛人群的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，同時(shí)耗費(fèi)了過多的財(cái)產(chǎn)儲(chǔ)蓄，再加上中國現(xiàn)代相對落后的社會(huì)保障模式，又影響了65至85歲間人群的支付能力，使保守的消費(fèi)風(fēng)氣與激進(jìn)的購房風(fēng)氣并存，影響社會(huì)各領(lǐng)域的發(fā)展

四、學(xué)者探索

（一）蔡勉息對住房反向抵押貸款價(jià)位機(jī)制的研究

蔡勉息（2017）基于國內(nèi)實(shí)情，根據(jù)支付因子模型.保險(xiǎn)精算定價(jià)模型.BKU模型，分析國內(nèi)范子文（2006）的產(chǎn)品定價(jià)模型.保險(xiǎn)精算定價(jià)模型.陳珊（2007）.肖遙（2007）.周佳（2009）.楊夢（2011）等學(xué)者的基于主要變動(dòng)因素的模型.倪子倩（2008）和路平費(fèi)遷等學(xué)者的相關(guān)研究得出了生命定價(jià)模型。

（二）賈宏斌對美國HECM模式的法律借鑒

賈宏斌（2014）在對美國HUD.HECM.Fannie Mae .的運(yùn)作模式和受保人方向進(jìn)行了深入的分析，辯證地提出了我國在反向抵押貸款實(shí)施籌備期間.試點(diǎn)期間.推廣期間“以防養(yǎng)老”的模式與法律制度的契合方向，為以防養(yǎng)老的發(fā)展起到了良好的指導(dǎo)作用。

（三）谷亞男對完善我國以房養(yǎng)老制度的研究

谷亞男（2018）對以房養(yǎng)老的具體條件，我國以房養(yǎng)老的幾種模式進(jìn)行了研究，分析了以房養(yǎng)老在法律上的處理難點(diǎn)，提出以健全的房地產(chǎn)體系，良好的政策支持，配套的法律模式在推動(dòng)以房養(yǎng)老發(fā)展中的重要作用，并論證了以房養(yǎng)老政策的必要性和可行性。

五、世界范圍內(nèi)的主流模式及中國的實(shí)踐

（一）住房反向抵押貸款

住房反向抵押貸款指在老年人進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移后，保險(xiǎn)公司在對房屋價(jià)值進(jìn)行評估和與其計(jì)算后將其價(jià)值化整為零地按月或按年給與受保人。相對于單純的抵押貸款而言，反向抵押貸款具有較為長期的持續(xù)性，而且有無索取權(quán)的的特征，在變動(dòng)的市場期況下能夠?yàn)橥侗Ｈ藥砀嗟氖找?。由于這一模式的靈活性，較于抵押貸款具有更大的發(fā)展空間。住房反向抵押貸款最早興起于荷蘭，現(xiàn)以美國的體系模式最為先進(jìn)，包HECM，the Home-Keeper Program ，F(xiàn)inancial Freedom等五種推行各有差異的模式。

（二）英國住房轉(zhuǎn)化計(jì)劃

較于住房反向抵押計(jì)劃而言，英國的住房轉(zhuǎn)化計(jì)劃在使老年人保有一定量的房地產(chǎn)權(quán)的同時(shí)享受了養(yǎng)老的待遇，在轉(zhuǎn)化過程中政府提供的免稅措施也有效的吸收了老年人的養(yǎng)老壓力，同時(shí)，以年齡為調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的模式可以更好地適應(yīng)老齡人口中不同年齡段人群的需求，以房價(jià)波動(dòng)為住的調(diào)整方式緩和了這一模式的風(fēng)險(xiǎn)，使其在社會(huì)上相對受歡迎。

六、個(gè)人關(guān)于以房養(yǎng)老可行模式的意見

根據(jù)上文，可以通過分析得出中國的以房養(yǎng)老行業(yè)想要獲得社會(huì)乃至國家的認(rèn)可，并成為社會(huì)房產(chǎn)經(jīng)營模式的主流，需要克服以下幾個(gè)問題：

1.房產(chǎn)抵押至交付期間的空心期

2.投保方對房產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)與實(shí)際收益差值較大的問題

3.運(yùn)營方對以房養(yǎng)老模式因收益較少缺乏運(yùn)營熱情的問題

4.產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼與實(shí)際需要嚴(yán)重不符的問題

5.社會(huì)主義性質(zhì)下對房屋產(chǎn)權(quán)的分割使用和國家利益聯(lián)系較小的問題

6.長期經(jīng)營后因形成規(guī)模化可能導(dǎo)致的房地產(chǎn)壟斷或泡沫的隱患

根據(jù)上文論述的英國住房轉(zhuǎn)化計(jì)劃及美國的住房反向抵押保險(xiǎn)的優(yōu)勢和不足，本人整理出一套較現(xiàn)行模式相比符合各方利益且具有一定的國家經(jīng)濟(jì)效益的新模式。

（一）運(yùn)行主體及職能

1.保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等具有一定公益性質(zhì)的經(jīng)營主體

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)作為一級主體直接參與該模式的運(yùn)行，主要負(fù)責(zé)對受保人房產(chǎn)的定期保管和經(jīng)營，業(yè)務(wù)集中于具有福利性質(zhì)的房屋抵押和老年人壽命評估。

2.銀行基金等金融性營利組織

金融組織在該模式中作為第一及第二經(jīng)營主體間接或直接參與模式的運(yùn)行，在福利性質(zhì)的運(yùn)行模式下，主要作為第二主體進(jìn)行對房屋產(chǎn)權(quán)的價(jià)格評估，受保人的養(yǎng)老金發(fā)放并代理福利機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)的經(jīng)營或保管，收取一定量的服務(wù)費(fèi)用。在經(jīng)營性質(zhì)的模式下直接擔(dān)任第一主體管理房屋的價(jià)格評估，壽命評估，經(jīng)營獲利并發(fā)放不定量的養(yǎng)老金。

3.養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

以養(yǎng)老院為主體的社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)從經(jīng)營方直接獲得經(jīng)濟(jì)或土地支持以進(jìn)行設(shè)施建設(shè)及管理，雇傭員工進(jìn)行服務(wù)，并由經(jīng)營方代繳受保人的服務(wù)費(fèi)用及運(yùn)營資金。

4.國家

國家直接參與二次循環(huán)經(jīng)營的最終環(huán)，在經(jīng)營方房屋產(chǎn)權(quán)到期后以不固定比率的房屋價(jià)值的價(jià)格購置房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行社會(huì)主義改造或進(jìn)行”居民住房供求矛盾“的調(diào)整以影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。在一次循環(huán)經(jīng)營中給受保人，經(jīng)營方和管理方進(jìn)行一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼并在一定額度下的房屋置換養(yǎng)老金交付時(shí)提供一定比例的免稅支持。

（二）以福利性質(zhì)機(jī)構(gòu)為主體的運(yùn)營模式

同現(xiàn)有的以房養(yǎng)老模式類似，以保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為主體的運(yùn)行模式由以保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為代表的福利機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營，在與投保人達(dá)成書面協(xié)議后，受保人可以以30%至100%的比率抵押進(jìn)行轉(zhuǎn)換的房產(chǎn)，在初次支付中，福利機(jī)構(gòu)按照已達(dá)成的協(xié)議支付50%w（w為住房價(jià)值×以上比率）不等的金額，其余費(fèi)用可按照年，月分期的方式進(jìn)行支付，在首次支付時(shí)，受保人可以獲得20%以上的免稅待遇（國家政策配合時(shí)），并在后續(xù)階段的支付中獲得的定比率單次收益，由于在初次支付中的付款比率直接影響了受保人的后期持續(xù)收益，這一支付模式可以有效的將經(jīng)營方的經(jīng)濟(jì)壓力分擔(dān)到后續(xù)的一段時(shí)間內(nèi)，相比如今單一的直接支付和分期支付模式，此模式在執(zhí)行上更加符合福利機(jī)構(gòu)實(shí)際運(yùn)行中利潤受阻的需要，也可以避免老年人因支付選擇不當(dāng)導(dǎo)致的“錢不夠花”的情況。在書面協(xié)議達(dá)成后，老人可以以30%至100%的租房價(jià)格（取決于協(xié)議中出售的房屋產(chǎn)權(quán)比率）乘以書面約定折扣的價(jià)格支付已轉(zhuǎn)換的房屋的租金并生活在此，也可以以大致相同的支付方式入住協(xié)議指定的養(yǎng)老場所接受養(yǎng)老服務(wù)。在受保人入住養(yǎng)老院期間或受保人去世后，保險(xiǎn)公司等經(jīng)營主體可以使用房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行除售賣外的經(jīng)營活動(dòng)（未得到售賣許可），經(jīng)營獲利的受保人產(chǎn)權(quán)部分將用于抵付受保人的租金或支付給剩余部分產(chǎn)權(quán)的所有人（折扣繼承產(chǎn)權(quán)的受保人后代等），在房屋產(chǎn)權(quán)到期后，經(jīng)營方可以以一定比例的價(jià)格（所持有部分的總價(jià)）將房屋產(chǎn)權(quán)出售給國家。

（三）以金融機(jī)構(gòu)為主體的經(jīng)營模式

同上述模式，銀行或基金組織等機(jī)構(gòu)在對老年人的抵押房屋價(jià)值和壽命進(jìn)行評估后，房屋產(chǎn)權(quán)所有者可以以30%至100%的比率將房屋的經(jīng)營權(quán)暫時(shí)轉(zhuǎn)讓給金融機(jī)構(gòu)，在類似于上述模式的初次交付時(shí)的支付方式后（經(jīng)營主體支付費(fèi)用極低），產(chǎn)權(quán)所有者依照協(xié)議獲得該房屋產(chǎn)權(quán)的一定比率“股份”并免費(fèi)入住經(jīng)營方提前建設(shè)完畢的老年公寓或養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在每次的協(xié)議到期時(shí)間可以獲得n%房產(chǎn)價(jià)格（由該地具體的生活需求費(fèi)用決定）+分紅的養(yǎng)老金，由于存在較為客觀的底金和浮動(dòng)不定的分紅，產(chǎn)權(quán)所有者可以過上較為充實(shí)的生活。在書面契約到期后或產(chǎn)權(quán)所有人去世后，經(jīng)營權(quán)租讓終止，房屋產(chǎn)權(quán)回到所有人或法定繼承人手中。

示例一：一名65歲的男子將自己價(jià)值1000萬元地處市區(qū)的房屋經(jīng)營權(quán)出租給了某銀行，在書面協(xié)議達(dá)成后，該銀行支付給該男子5萬元并給予其住房收益7%的分紅。在之后的十五年中，這位男子住于由該銀行贊助的養(yǎng)老院中并在每個(gè)月的約定時(shí)間可以獲得3500+700左右的收入，在以每月大約1200元的生活開支在該養(yǎng)老院生活了十五年去世后，契約結(jié)束，住房經(jīng)營權(quán)重新回到其后代手中。

（四）上述模式在運(yùn)行過程中較于中國現(xiàn)行模式的明顯優(yōu)勢

1.可以折扣繼承或不發(fā)生變動(dòng)的產(chǎn)權(quán)

在現(xiàn)行的幾種基本以房養(yǎng)老模式中，房屋產(chǎn)權(quán)的變更直接導(dǎo)致以房養(yǎng)老成為無法抵押的貸款，而與中國的子承父業(yè)的家庭觀念相斥，在此種模式下，住房的經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)被有機(jī)分離，在保證了后代的繼承權(quán)的前提下保持了較高的收益率，為后代提供贖回的機(jī)會(huì)的同時(shí)保證了持久穩(wěn)定的資金供給，符合社會(huì)的需要。

2. 較短或沒有空心期

在受保人或是產(chǎn)權(quán)所有者選擇收益較高的移居至養(yǎng)老場所時(shí)，空置房屋的情況被有效的節(jié)制，在產(chǎn)權(quán)所有者并未住于其房屋內(nèi)時(shí)可以為雙方同時(shí)創(chuàng)造一定的收益，大大縮短經(jīng)營方的虧損量和虧損時(shí)長，防止因空置房屋導(dǎo)致的資源浪費(fèi)和價(jià)值損耗。

3. 較高的收益率和較好的社會(huì)效應(yīng)

在進(jìn)行金融機(jī)構(gòu)為主體的經(jīng)營模式中，經(jīng)營方只需對產(chǎn)權(quán)所有者支付較少的首次金額和遠(yuǎn)低于收益的分期金額便可獲得該房屋的部分經(jīng)營權(quán)，回本速度快，解決了社會(huì)上金融機(jī)構(gòu)不屑于進(jìn)行這一模式的問題，在保證產(chǎn)權(quán)所有這生活水平的前提下創(chuàng)造了大量的價(jià)值，自由的經(jīng)營模式有效地激發(fā)了經(jīng)營方的積極性。同時(shí)，在這一經(jīng)營模式中牽涉到了房屋產(chǎn)權(quán)所有者，經(jīng)營方，服務(wù)方和國家等多條利益鏈，相比完全拘束于房產(chǎn)轉(zhuǎn)換的住房反向抵押貸款來說更容易形成產(chǎn)業(yè)內(nèi)部乃至外部各產(chǎn)業(yè)間的集聚效應(yīng)，再攪活房地產(chǎn)行業(yè)的的同時(shí)將其與各個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)相關(guān)聯(lián)，在防止房地產(chǎn)行業(yè)“泡沫”鼓的太大方面有著十分可觀的效果。

4. 本質(zhì)上先進(jìn)的性質(zhì)

與純粹以獲利為目的的經(jīng)營方式不同，上述模式在各個(gè)方面都牽涉到了國家政策的援助力度和開放，產(chǎn)權(quán)到期后不局限于出售出租而是出售給國家的房產(chǎn)處理方式在本質(zhì)上有利于房地產(chǎn)行業(yè)這一深水區(qū)的深化改革，以推動(dòng)在社會(huì)主義初級階段完成后有必要進(jìn)行的住房供需化。在房產(chǎn)大量集中與國家的情況下，政府可以通過供需調(diào)節(jié)來有效地調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的具體情況，防止泡沫經(jīng)濟(jì)的過于繁榮導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)硬實(shí)力不足的情況。

（五）發(fā)展該模式的具體需要

這一模式中產(chǎn)權(quán)的分割使用決定其需要《物權(quán)法》與《擔(dān)保法》的調(diào)整。 《物權(quán)法》第 186 條、《擔(dān)保法》第 40 條均作了禁止流抵的規(guī)定，此模式的健康運(yùn)作同時(shí)也需要嚴(yán)密的法律監(jiān)管體系，以免這一模式走上投機(jī)的道路。為進(jìn)一步減小存款儲(chǔ)蓄的吸引力，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)需，進(jìn)一步調(diào)整遺產(chǎn)稅的征收模式顯得尤為重要，在上調(diào)遺產(chǎn)稅和房屋稅的情況下，這一模式所附帶的免稅優(yōu)惠具有巨大的吸引力。在以房養(yǎng)老實(shí)踐收效慘淡，社會(huì)改革進(jìn)入死胡同的情況下，創(chuàng)新以房養(yǎng)老的模式可能會(huì)成為中國發(fā)展障礙的一個(gè)解決之道。

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