土地市場存在的問題及解決對策

周韻

【摘要】土地市場是是指土地和其上地建筑以及相關附屬產(chǎn)品的總和，土地市場屬于新型市場，存在交易行為不規(guī)范、政府管理缺失、交易規(guī)范不完善等一系列問題，使我國的國有土地資產(chǎn)造成了損失，本文針對這一現(xiàn)象進行剖析并提出相對應的解決對策。

【關鍵詞】土地市場 問題 解決對策

土地是我們生活基礎，在國民經(jīng)濟具有無可替代的作用，但由于我國建國時間較短，土地市場還未成型，想關規(guī)則制度還不完善，各省之間的發(fā)展差異較大，導致發(fā)展進度變慢。同時，部分地區(qū)還存在土地市場混亂現(xiàn)象，一些不法分子趁虛而入，導致國家土地資產(chǎn)損失較大。

一、土地市場存在的問題

（一）土地市場有市無價

土地市場是新型市場，群眾往往忽視其作用，對土地市場并不重視，目前，我國部分地區(qū)的土地市場有名無實，在買賣土地時買賣雙方單獨約見面時間地點并進行土地轉讓，之后再到政府相關部門進行登記，交易完成。更有甚者，在土地連到政府相關部門登記這一步也省略掉了。土地市場在對于買賣雙方來說只是一個名字而已，其真正價值并沒有體現(xiàn)。

（二）隱形市場沖擊土地市場

隱形市場是指現(xiàn)實中存在的非國家正式認可的土地產(chǎn)權權能流動過程中發(fā)生的經(jīng)濟關系的總和所交易土地未經(jīng)批準就擅自轉賣給個人、單位，在隱形市場進行交易所交易土地的價格是隱蔽的，進而方便了土地轉讓雙方進行偷稅漏稅，從中獲得暴利。很多地區(qū)因隱形市場遭受沖擊，土地市場因隱形市場變得秩序紊亂、分配不合理等不良現(xiàn)象。

（三）交易流程模糊

由于部分地區(qū)土地市場交易流程模糊，導致交易雙方在進行土地轉讓時，會出現(xiàn)很多問題，如在辦理手續(xù)時，沒有明確相關注意事項，買主只進行選房、看房、簽合同三個步驟，沒有進行買方的實質(zhì)性階段。導致在后續(xù)交房驗收時出現(xiàn)了很多麻煩。使買賣雙方在土地市場進行交易數(shù)量逐漸減少，隱形市場越發(fā)活躍，導致土地管理調(diào)控部門不能完全的了解土地市場交易動態(tài)，阻礙工作進程和實時有效調(diào)控。

（四）土地管理制度不完善

土地管理制度不完善，政府監(jiān)管力度不夠，一些領導的不作為，導致了土地市場中違法行為異常活躍，使土地市場交易十分混亂。一是，土地市場管理制度不完善，對于土地評估機構，缺乏可行性的評估程序和評估方法，使政府和相關部門管理困難，阻礙政府對土地市場的控制和引導。由于地方隱形市場的發(fā)展，破壞了城市中的國有土地，阻礙了土地市場的正常運行，妨礙政府對土地的管理。二是，由于政府對沒有加強對地市的管理，在農(nóng)集體建設用地也存在使用權隱形市場，同時農(nóng)民缺乏相關法律知識，造成未經(jīng)政府批準的耕地成為建筑用地，或未經(jīng)政府批準的耕地直接進入市場進行買賣，導致政府對土地市場的調(diào)控能力降低。

二、解決對策

為了有效解決上述問題，實踐中應采取如下對策：

（一）對土地價格進行綜合評估

如何對土地市場進行全面的地價評估，一是，大量引進相關專業(yè)人才，定期進行專業(yè)培訓提高他們的專業(yè)素養(yǎng)，讓在土地市場進行土地轉讓雙方交易信息公開、透明。二是，建立健全地價評估體系，這一評估體系需要包括基準地價評估和宗地評估，有完整的評估體系讓買賣雙方更安心，讓土地市場站穩(wěn)腳跟。

（二）開展土地市場中介服務體系

土地市場正式開始運行后，其中介服務體系也隨之推出，我國若想在土體市場經(jīng)濟看到成果，則建立一套完整的服務體系是不可避免的，土地市場服務體系首選中介服務體系，中介服務體系是依法設立的，介于政府和市場主體之間、市場主體和市場主體之間，通過土地行政部門管對土地市場進行評判、調(diào)和、監(jiān)管的一系列行為，并收取土地交易市場的費用并承擔責任。中介服務體系的獨立性、服務型、專業(yè)化、多元化這一系列特點，可以有效推動土地市場的運轉，體現(xiàn)土地作為商品的重要性。

（三）制定交易流程，對土地市場進行管控

土地行政部門與土地市場有關部門制定明確土地交易流程，“提交申請一審核一批轉一核驗一發(fā)布信息一確認一簽訂合約一公布一繳費一發(fā)證”的交易流程，同時在每個流程中加入相關的注意事項，避免在交易環(huán)節(jié)上出現(xiàn)問題。以劃分方式取得的建設用地使用權，經(jīng)政府依法批注，土地使用者繳納費用，取得國有土地使用權，對交易前后進行嚴格監(jiān)管。土地市場有關部門制定土地交易合同的示范文本，加強土地交易交易管理與不動產(chǎn)登記的按順序銜接，建立土地交易平臺和不動產(chǎn)登記信息平臺的互通共享機制。

（四）完善土地管理制度，加強監(jiān)管力度

（1）政府加強對土地的審批監(jiān)管。加強對領導管理，督促土地相關部門對土地審批時進行嚴格把關，對土地使用者所提供的證件進行檢驗，禁止土地交易者用欺騙的手段騙取批注手段，已經(jīng)查處，終止土地交易，對違法者進行嚴格處罰。嚴格執(zhí)行土地證書年檢制度，按時對土地使用證進行核對和檢驗。土地登記工作落實到位，使隱形市場和違法交易行為難以再持續(xù)下去，有效的保護了土地使用者的權益，保護了國有土地資源。

（2）政府加大對土地市場交易的檢查力度。土地市場中的相關部門應積極配合政府的檢查，對在土地市場進行違法交易不法分子進行懲處。對非法交易者吊銷違法者相關的證件，終止交易，同時要求其重新提交相關信息，補辦相關證件。若只是讓其繳納違金而不補辦相關證件，會使國有土地資源受到侵害。就此看來，土地市場中的相關部門和政府部門必須嚴格執(zhí)法，以公開和透明的方式，創(chuàng)建一個健康的土地市場環(huán)境。

（五）普及關于土地市場的知識

政府做好宣傳工作，使廣大人民群眾知法、守法，杜絕隱形市場，抑制、消除隱形市場所帶來的危。一是，政府應大力宣傳土地市場相關法律知識，通過發(fā)放免費的宣傳資料、利用電視手機等多媒體設備廣泛宣傳土地市場的法律知識，并傳播隱形市場所帶來的危害。二是，在土地市場上安排相關政府人員向群眾介紹土地市場交易流程。方便政府對土地市場的宏觀調(diào)控，減少國有土地的損失，使土地市場健康運轉。

三、結論

市場經(jīng)濟是由國家和政府進行宏觀調(diào)控，政府有效的監(jiān)管，明確土地市場的交易流程，嚴格把控每一步的交易環(huán)節(jié)，避免不法分子的趁虛而入。政府必須隨時掌握土地市場動態(tài)和運行情況，對不同土地市場的特點進項評定，保證交易的透明化，保證土地的公平競爭，保證土地市場的正常運轉。