用心破解企業融資難題
——溫州市不動產登記服務中心全國率先實現抵押變更“一次跑”

□ 溫州市不動產登記服務中心 余 一

企業從拿地到投產階段是融資最困難時期，土地抵押和在建工程抵押是主要手段。隨著工程項目的持續投入，在辦理土地抵押后變更為在建工程抵押，可幫助企業獲取更多貸款資金。以往該抵押變更需先注銷原抵押登記，簽訂新的抵押合同、并重新辦理抵押登記，不僅用時較長（整個業務流程最快要7天，慢則達15天），而且需要花費精力找到周轉資金，承擔“過橋資金”的高額使用成本。目前，在不解除土地抵押狀態下直接變更為在建工程抵押屬于全市、全省乃至全國難題。為有效解決企業困難，2019年溫州市不動產登記服務中心以為企業從拿地到建設到竣工提供全生命周期的融資服務為目標，創新業務，再造流程，實施了“助企優抵”工程。3月，溫州市不動產登記服務中心經開區辦證處通過為區內一家企業成功辦理“土地抵押直接轉為在建工程抵押”業務，整個流程僅用時30分鐘，不僅為企業免去近1億元的融資壓力，還為企業增加了4000多萬元貸款資金，為全市、全省乃至全國辦理同類業務提供“最多跑一次”溫州樣本。

一、流程再造前

一般流程：企業需先到銀行還清貸款，銀行開具的債務還清證明，到不動產中心辦理土地抵押登記的注銷業務，再由企業到銀行申請貸款，簽訂新的抵押合同，抵押權人（一般為銀行）和抵押人雙方到不動產中心辦理在建工程抵押登記。完成抵押登記，最后由銀行發放貸款。

流程再造前：需辦理還貸、抵押注銷業務，一般情況下業務辦理時限7個工作日以上，另視產權人還貸及銀行放貸情況。

存在的問題及風險：一方面，需找到周轉資金，承擔“過橋資金”高額使用成本，而一旦找不到臨時融資渠道，無法辦理在建工程抵押，將導致資金鏈斷裂的風險。另一方面，抵押銀行對業務的辦理過程中也可能存在“抵押物登記出現空白期”等問題，且用“過橋資金”解決問題，給銀行帶來一定的政策風險。期間，還存在放貸利率波動的風險。

二、流程再造后

通過升級溫州市不動產登記信息管理系統，在業務欄中增加“土地抵押轉在建工程抵押”登記業務項目，實現土地抵押登記和在建工程抵押登記兩個業務整合為一項變更登記業務、一個辦事流程。在取得抵押權人同意辦理土地抵押轉為在建工程抵押的書面意見后，企業無需辦理還貸、抵押注銷業務，由辦證窗口直接給予辦理土地抵押變更為在建工程抵押登記業務，并實現即辦即取。完成抵押變更登記，最后由銀行發放貸款。

流程再造后：無需辦理還貸、抵押注銷業務，企業經申請“綠色通道”可即辦即取。

三、工作成效

一是“隨時貸”，破解融資困難。隨著工程項目投入增加，抵押物同步增值，企業從拿地、竣工驗收、換發房地合一不動產證的全流程，可按照自身融資需求進行土地抵押和直接變更為在建工程抵押，無需承擔注銷抵押中“過橋資金”高額成本以及再融資不成功等風險。另外，還可以多次變更在建工程抵押登記，企業可多次進行再融資，有效解決企業在項目建設過程中出現的資金困難，幫助企業健康發展。如浙江明泰標準件有限公司在濱海園區摘得113畝土地建二期項目，并辦理了土地抵押登記，獲得9261萬元銀行貸款。隨后企業結合自身融資需求，在該項目上投入資金達4000多萬時，經申請并成功辦理純土地抵押直接變更為在建工程抵押登記后，提高了抵押物價值，最終為企業增加了4000多萬元的貸款額度。

二是“零風險”，規范審批流程。通過該變更登記業務，將抵押權變更登記整合到一個業務流程，減少了以往“先注銷土地抵押登記”這一環節，實現審批流程全封閉、無時差、同步辦理，審批無風險，消除了金融機構對業務辦理過程中可能存在的“抵押物登記出現空白期”等問題的顧慮，保證了銀行抵押權不落空。同時能使金融機構的授信額度不斷增加，保持其連續性與長期性，減少政策風險。

三是“跑一次”，提升企業便利度。通過流程再造，將以往分步走、多次跑的業務縮減為一項變更業務，直接由土地抵押登記變更為在建工程抵押登記，省去了還貸、抵押注銷等環節，只需最多跑一次、跑一窗，并實現了立等可取，有效提升企業便利度。