鶴崗：一個收縮型城市的煎熬

早在2011年，鶴崗就被列入第三批“資源枯竭型”城市，從此開始走上“脫煤”之路。

鶴崗的GDP從2013年起開始呈現負增長，還帶走了這個城市絕大多數以礦工為職業的市民的集體歸屬感和榮譽感。

在煤礦產業衰落的同時，鶴崗自2013年揭開了風風火火的棚改序幕。

南方周末記者 盧寶宜

一張來自黑龍江鶴崗市的房價截圖近日在網上廣泛傳播，讓很多觀者冒出一身冷汗。

截圖顯示，黑龍江鶴崗市房價低至350元/平方米，一套46平方米的住房總價只需1.6萬元，鶴崗房子的“白菜價”迅速登上熱搜。

鶴崗的房子真的是白菜價嗎？2019年4月19日，南方周末記者在鶴崗采訪發現，當地真實房價雖然不高，但遠稱不上是白菜價。

目前鶴崗市在售新房僅5個，都是帶電梯的高層洋房，價格都在3000元/平方米以上。位于向陽區中心地帶的永豐國際城為市內最高水平，達4500元/平方米。

當地人普遍選擇在58同城上發布二手房源信息。南方周末記者登錄58同城發現，鶴崗的二手房有41255套，價格從1.5萬-80萬元不等。

總價低于10萬元的，大多為非市區中心的毛坯棚改回遷房——面積小、格局差、無電梯且位于平房的頂層，交易后也未必能立即拿到房產證，是這些低價房源的共同特點。

網上流傳的“白菜價”截圖中，售價3.7萬元的九州小區7樓55平方米住房正是這樣的棚改回遷房。

與九州小區僅一街之隔的九州新城是商品房樓盤，該小區2樓84平方米的帶裝修住房售價為24.5萬元，約2946元/平方米。安居客數據顯示，鶴崗4月二手房均價為1569元/平方米。

雖然沒有傳聞中那么低，但是鶴崗房價的確便宜。據中國房地產業協會數據，2019年3月，在納入統計的341個城市中，鶴崗以2177元/平方米的平均房價位列倒數第一位。順列第一位的北京平均房價為6.49萬元，與鶴崗相差6萬元有余。

作為全國房價倒數第一的城市，鶴崗樓市如此萎靡的真實原因是什么？

棚改“消滅”剛需

鶴崗位于黑龍江省東北部，是一座只有100萬人口的地級市。

據多位當地市民透露，自2013年鶴崗正式執行棚戶改造起，除了市中心的向陽區和工農區“沒怎么動”，另外四個相對市郊的興山區、興安區、東山區和南山區基本都“推倒重建”了，而被拆遷的市民每個人幾乎都拿到了3-5套棚改房的補償。

前文提到的九州小區正是在棚改房集中的南山區，與九州松鶴、九州興盛等多個小區前后相連，形成一片粉色7層的“棚改房集中地”。

在小區樓下的宣傳欄、墻面和電線桿上，貼滿了各類租房賣房的廣告，價格也相當便宜，大都在8萬元以下。

南山區的一家烤串店老板正以24.5萬元售賣九州新城一套住宅，此前他手上兩套九州松鶴棚改房已完成出售。據他表示，棚改房本來質量就沒那么好，拿著這么多套，還要每個月交供暖費和物業費，得不償失。

供暖費的收費標準是23元/平方米，按建筑面積的85%去收?。晃飿I費為1.2元/平方米，按總建筑面積收取，每個月加起來也要上千元?！八源蠹叶紶幹赓u，出價也越來越低，如果租房的房客把這些額外費用都交齊了，也就不用給房租了”。

鶴崗市每年發布的政府工作報告統計顯示，自2013年開始大力推進棚改政策后，2013-2018年六年期間，鶴崗共建設約16.6萬套各類保障性住房。

以2017年為例，鶴崗市各類保障性安居工程共開復工建設4萬套，安置居民2.6萬戶，完成貨幣直接補償9277戶。據鶴崗市統計局給出的數據，同年該市商品房銷售面積為11.59萬平方米，如果按照平均每套房為100平方米計算，該市商品房銷售量約1159套，遠低于各類政府保障性住房的數量。

棚改房的大量入市增加了市場庫存，最直接的影響是商品房市場無人問津。

大量棚改房使房子供應增加，但是鶴崗市的人口流出卻在加速。中國統計信息網顯示，根據國家統計局數據，鶴崗人口從2010年的109.1萬降至2017年的100.95萬人；就業人口更是直線下降，2017年僅為10.70萬就業人口，遠低于十年前的28.94萬。

當南方周末記者走在九州小區一帶的棚改區路上，發現入住率很低，只有零星的老人在樓下曬太陽。這些平房的一樓大門大多損壞，可直接進入，樓梯間貼滿了各類“牛皮癬”廣告。小區樓下的垃圾隨便亂扔。

棚改房因預算有限，開發商偷工減料導致建筑較差的現象十分普遍，加上缺乏后期的物業管理，外遷戶人員素質較低，也是眾多鶴崗人選擇盡快低價出售棚改房的原因。

在九州小區棚改區附近，還有一個2018年5月開盤的電梯高層住宅尚典國際，目前售價平均3300元/平方米。

雖然在該樓盤外面懸掛的廣告橫幅上寫著：僅剩最后十套特價房，2720元/平方米。但該樓盤銷售對南方周末記者表示，開盤將近1年，如今還未售出1/3?！耙驗榕锔姆刻嗔耍覀冑u得再便宜，不少人都還是覺得貴?！?/p>

“煤城”高光時刻

鶴崗的樓市并非一直都如此萎靡。多位當地市民向南方周末記者回憶稱，鶴崗房價曾經高達6000元/平方米，當時大家也沒覺得貴。

鶴崗和雞西、七臺河、雙鴨山曾以“黑龍江四大煤城”一度聞名。所謂“煤城”，顧名思義圍繞煤礦轉動。鶴崗有著上百年的煤礦開采歷史，其中龍煤集團鶴崗分公司是黑龍江四大煤炭企業之一，工業增加值每年占鶴崗規模以上工業超過50%。

以2011年為例，彼時煤礦產業依然蓬勃，鶴崗市全市產原煤超1800萬噸、洗煤超1300萬噸。隨之帶動的是地區生產總值達300億元，財政收入達28.8億元，在四大煤城的財政收入增幅中排名第一。城鎮人均可支配收入為13850元，在黑龍江省的平均水平以上。

一位曾在龍煤集團工作的礦井工人表示，那時下井挖煤每個月能掙8000-10000元，如果是礦工小隊長年薪甚至高達20萬元，因此也吸引了很多外來人口前來“搶飯碗”。

2008年金融危機之后，當地通過大舉投資拉動經濟。鶴崗也開始舉債大搞房地產和基建，代表作即是目標投資3億元的“鶴西新城”，2009年開始規劃，2011年正式開工奠基。這是鶴崗致力打造的一個生態觀光新城，除了包含住宅地產以外，還有公園、人工湖、公路等多項城市基礎建設。

鶴崗市最大的兩個房地產開發商——永豐集團和經緯集團都是在2010年成立，不僅聚焦于房地產建設，旗下還包括建筑工程公司和混凝土公司，參與到彼時鶴崗的多個基建項目中。

煤老板和開發商，從那時起成為市民口中鶴崗最有錢的兩大群體。而這兩大群體，還往往有交叉業務。

上述南山區燒烤店老板，就是在2009年以15萬元買下一套房。據他表示，2012年曾有人以35萬元出價有意購下。但燒烤店老板預測未來房價還會漲，就拒絕了。沒想到的是，那已經是鶴崗房價的歷史最好水平。

2012年10月，國務院發表了《中國能源政策》白皮書，提出深化能源體制改革，大力發展新能源和可再生能源。此后，煤炭價格一落千丈。

2015年，據龍煤集團公開信息表示，裁員近10萬人，當中不少是鶴崗分公司的員工。再隨著眾多小煤窯逐年倒閉，越來越多的礦井工人被迫下崗，隨之出走。

2017年鶴崗市國民經濟和社會發展統計公報顯示，其工業主要產品產量基本是負增長。其中，原煤產量1146萬噸，同比降9.3%；洗煤664.8萬噸，同比降7%。龍煤集團鶴崗分公司的稅收從2011年12.3億元直降至2017年的3.28億元。全市2017年城鎮居民人均可支配收入為21370元，降至黑龍江省倒數第一名。

“外來務工人員早就走光了，剩下的本地人要不等退休，要不就做出租車司機、外賣快遞員或環衛工人。”曾經在龍煤集團挖煤的李大叔對南方周末記者說。他如今成了一名出租車司機。

鶴崗雖然地方小，人也少，但是四處可見出租車。在當地最大的商場比優特時代廣場外面，常年停放著很多出租車等待接送客人，宛如大型機場外的壯觀場面。

李大叔表示，龍煤集團承諾給每位下崗工人繳納三年的社保，還有下崗津貼，每個月大概1300元。所以開出租車就當賺點零花錢，夠吃飽就行。

棚改的隱疾

在煤礦產業衰落的同時，鶴崗自2013年揭開了風風火火的棚改序幕。

2013-2018年六年間，據鶴崗政府工作報告統計，共建設了16.6萬套各類保障性住房。

2018年9月11日，鶴崗市保障性住房服務中心副主任劉佳祺在工作會議中指出，該市尚有26395戶棚戶區房屋，其中不符合改造條件的是7888戶，其余18507戶棚戶區房屋需要改造。

當日專題問政會的匯報數據顯示，截至2018年9月，鶴崗市棚戶區完成購買和建設房屋89042套，已辦理產權證41658戶。也就是說，有五成以上的房屋還沒有辦理產權證。

和其他城市的被拆遷戶“一夜暴富”不同，不少鶴崗市民卻是叫苦不迭。

據黑龍江省紀委通報，2017年11月，黑龍江省政府原副秘書長梁成軍被開除黨籍和公職，其中原因包括，梁成軍在2013-2016年擔任鶴崗市市長期間貪污腐敗，曾將多個保障性住房項目“包”給鶴崗市經緯地產房地產開發集團，與該集團董事長郭經緯存在利益輸送。

同年9月，據鶴崗市紀委通報，鶴崗市棚改辦原聘用人員崔德海在市棚改辦聘用期間，負責動遷現場指揮、動員、組織評估、洽談安置補償等工作，個人出資132500元購買動遷戶蔡云海家442.94平方米倉房和豬舍，利用職務便利將其評估為可居住房屋，并置換棚改辦安置樓房221.47平方米，價值343279元。

類似的案件在黑龍江省紀委監委網站上可查詢到更多。2016年9月，鶴崗市工農區棚改辦原負責人李雷也曾利用職務便利違規為他人擇優選取二十余戶房源，并因此類問題引發群眾上訪，最終獲嚴重警告處分。

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除了棚改過程中的腐敗行為，很多市民對鶴崗棚改政策也存疑。例如選擇貨幣化安置的前提是要名下必須有一戶樓房；選擇產權置換的則還需繳納350元的“手續費”；置換的棚改房還往往都是沒有電梯的6樓或7樓。

對于鶴崗人來說，置換負擔不小，選址上還未必好。這也是人們急于將棚改房出售套現的原因。

尚典國際商品房的銷售人員對南方周末記者稱，如果政府擴大棚改貨幣化的安置力度，鶴崗房價會有小幅上漲。2018年初，鶴崗政府推出的安置房僅500套，鼓勵大家貨幣化進行商品房購買，市民購房熱情高，尚品國際為此還提前半個月開盤。

但在2018年下半年，隨著棚改貨幣化安置政策的降溫，鶴崗房價再次跌落?！皼]有給力的政策補貼，鶴崗市民就更加沒有錢和欲望購買商品房了?！?/p>

2019年4月22日，南方周末記者先后到鶴崗市保障性住房服務中心、永豐集團、經緯集團約訪，但均遭拒絕。

如何留住人

早在2011年，鶴崗就被列入第三批“資源枯竭型”城市，從此開始走上“脫煤”之路。然而轉型的道路還沒有走通。

2018年，鶴崗仍在加大力度重拳整治小煤礦。截至2018年年底，龍煤集團鶴崗分公司原41處小煤礦關閉了23處。

根據鶴崗市2019年的政府工作報告顯示，鶴崗作為全國首批45個水生態文明城市建設試點市之一順利通過驗收，同時申報了共9個山水林田湖草項目，致力于在未來打造旅游生態小鎮。根據規劃，市區中仍待完成的棚改項目后續也都不再開發，而是全部用作公園、廣場、停車地、綠地等公共設施建設。

轉型過程少不了花錢。據鶴崗政府前工作人員透露，由于財政收入下滑嚴重，鶴崗市的很多棚戶區改造僅由地方負責用地征拆，其他建設環節由中央和省財政兜底補齊。

2018年，鶴崗市印發了《關于狠抓開源節流、增收節支努力防范債務風險的通知》，強調該市已進入償債高峰期，要努力防范化解地方政府性債務風險。

對鶴崗來說，眼下最迫切的問題還包括如何留住當地的年輕人。

根據2017年鶴崗市國民經濟與社會發展統計公報顯示，35歲以上人口占比69.5%，老齡化現象顯著。

黑龍江2017年財政決算顯示，不計財政補貼等收入，當年全省社會保險基金的保險費收入385.7億元，而當年社會保險基金支出505.6億元，缺口110.9億元。

正在兜售最后一套商品房的那位燒烤店老板打算離開鶴崗。他的女兒從哈爾濱大學畢業后，落戶哈爾濱留在當地工作，如今全家人打算把鶴崗的三套房子賣了，以女兒的名義在哈爾濱繳納一套房的首付，同時把燒烤店開到哈爾濱去。

他表示，從小他就教育孩子走出鶴崗?！苞Q崗輕工業少，更沒有大型工廠可供就業。除了公務員，留在這里沒什么前途。留在這里的要不是老人家，要不就是沒能力走出去的。”

隨著煤礦的衰落，鶴崗的GDP從2013年起開始呈現負增長，還帶走了這個城市絕大多數以礦工為職業的市民的集體歸屬感和榮譽感。

不僅年輕人走了，有錢人也走了。當地市民口中的鶴崗首富，當地最大私人煤礦企業東興集團的董事長佟振茂，把新的煤廠開到了鶴崗旁邊更大的交通樞紐城市佳木斯。天眼查顯示，佟振茂還擔任北京優邦投資有限公司和河北香河的香河協成房地產開發有限公司的大股東。

當地的兩座寺廟卻依然香火鼎盛。

在鶴崗南山區的鹿林山上，坐落著北普陀寺和三寶寺。北普陀寺常愿大師對南方周末記者表示，一般企業老板多以購買佛牌或佛像的形式“請佛到家”，根據所選的佛牌或佛像的規模和質地不同，加上請佛的心意不同，香火錢可以從幾千元到幾十萬元不等。

每年春節跨年期間，大家都爭先到北普陀寺敲鐘、上香。2019年春節，第一個敲鐘的“黃牛價”高達40萬元，第一炷“頭香”被炒到30萬元。