Z房地產公司財務戰略優化研究

曹冰倩 安增龍

【摘 要】隨著國家持續的宏觀調控，我國房地產業的發展受到了一定的制約，房企的內外部環境都出現了巨大的變化，各房地產企業的庫存和資金鏈都一定程度的存在一些問題。所以企業應該依靠自身現有優勢，制定適合企業的財務戰略，目前成為整個房地產行業的整體需求。本文通過分析Z房地產公司存在的財務戰略問題，提出對同類其他房地產行業可借鑒的戰略優化方法。

【關鍵詞】房地產；財務戰略

一、房地產行業財務戰略現狀

1、重戰略制定輕戰略執行。第一，企業總體戰略制定不全面，并沒有綜合分析公司內外部環境；第二，企業戰略制定后，沒有及時的落實到公司年度計劃中；第三，企業戰略沒有糾偏措施，出現偏差后往往聽之任之。對于房地產企業來講絕大多數企業缺少對未來行業的分析，以及企業未來發展的情形定位，僅僅是考慮當下，未能結合戰略規劃整體性考慮土地資源的獲取、投資地域、投資強度、融資方式以及利潤分配等問題。

2、重經營業務、輕財務管理。房地產作為典型的資金密集型行業，有著其特有的屬性，其總體發展戰略與財務戰略密不可分。但從目前實際情況來看房地產企業發展戰略的制定多與項目投資、工程建設與銷售有關，而財務指標只是附帶性指標。

3、重工作整體戰略制定、輕財務戰略規劃制定。企業在制定公司戰略后，并未結合整體戰略制定相適應的財務戰略，沒有落實到實處。房地產企業財務戰略主要問題表現在缺乏對數據的分析，來發現企業運營過程中出現的問題，進而找出偏差并進行修訂；缺乏財務部門與其他業務部門之間的聯動，財務工作僅僅是指導本部門工作而不是企業整體經營工作；缺乏根據財務進行前瞻性的研究。

二、Z房地產公司財務現狀分析

1、Z房地產公司概述

Z房地產開發有限公司成立于2001年12月，注冊資金2億元人民幣，是擁有國家房地產開發一級資質的大型房地產開發企業，公司年開發能力50萬平米。2012年公司布局天津，成立天津Z房地產投資有限公司，注冊資金1.5億元人民幣。目前公司擁有員工2200余人，其中各類專業技術和管理人員400余人，一級建造師5人，二級建造師47人，各類高中初級職稱100余人。大專及以上學歷人員比例達到了90%以上，多次獲得國家、省級建筑類獎項，建筑經驗豐富、技術力量雄厚。

2、Z房地產公司SWOT分析

2.1 Z公司優勢分析

Z公司長期在本地發展，地方根基深厚，企業形象良好，住宅房質量也遠超出同行業其他企業，交房快成交率高；與本地相關政府部門、銀行等金融機構都保持了較好的關系，為公司提供了很大便利。另外在發展的過程中，Z公司形成了較強的企業文化和良好的企業管理系統，并全面積累了各類優質商業資源，降低了公司為實現擴張戰略而出現的各種風險，同時也保持了公司資金鏈的穩定。

2.2 Z公司劣勢分析

Z房地產公司雖成立已有十幾年，但在財務戰略實施方面并未成熟。并且公司投資意識較弱，投資手段單一，投資過于謹慎，僅考慮當下公司發展狀況，并不能對公司未來擴展做出正確的投資決策，較弱的投資能力也限制了公司的融資戰略布局，在一定程度上限制了公司的發展。Z公司目前仍沿用傳統的集權模式，在遇到問題時無法迅速做出決策，也沒有形成良好的利潤分配機制。隨著國家政策對于房地產行業的不斷調整，很多大型房地產企業紛紛進軍三四線城市，原有市場開始被瓜分，同時伴隨著優秀人才的流失，并且內部受過專業培訓，經驗豐富的銷售人員很少，Z公司傳統的營銷方式與其他大型房地產企業相比處于劣勢。

2.3 Z公司機會分析

隨著國民經濟的快速發展，人民生活水平的不斷提高，居民可支配收入的增加，促使城鎮居民住房購買力和購買欲望大大增強，極大地提升了房地產的有效需求，基于此我國房地產行業得到了較好的發展。雖然近年來國家的宏觀調控政策在一定程度上沖擊著房地產市場，追求房地產市場平穩發展，例如堅持“房住不炒”，租購并舉配套措施，擴大保障房面積，不斷推進房產稅的實施等，但是基于我國現有發展速度及居民日益增長的需求，房地產的發展并不會因此放緩，所以Z公司需要充分利用這種機遇，積極發展。另外，在居民住宅房開發的基礎上，Z公司應考慮轉型發展與房地產業開發有關的其他業務，如房地產交易市場、房屋租賃項目、中介組織和中介服務市場、土地和資產評估機構、房地產經紀人事務所、貸款擔保機構等，擴大業務范圍。

2.4 Z公司威脅分析

目前，房地產行業發展雖然進入了緩慢時期，但其收益率仍然可觀，所以多數房地產企業并沒有因為政策因素而改變發展戰略，但由于政策影響部分大型房地產企業紛紛開始轉型，并且準備進軍三、四線城市，如恒大地產、富力集團、碧桂園等大型房地產企業已經進入本地市場，占領本地市場份額，對Z公司造成威脅；競爭對手的快速增長，以及產品的不斷更新；出租房、經濟適用房、二手房等替代品的增長抑制了商品房的銷售；另外由于國家對于房地產貸款政策的控制，Z公司資金方面也面臨很大挑戰。

3、Z房地產公司財務現狀

3.1 資產結構分析

表1 資產結構分析表

由表1可知，2015-2017年期間，Z公司流動資產平均比重呈上升趨勢，說明公司正處于發展的過程中，表明Z公司資產流動性相對理想，擁有良好的變現能力。公司近三年長期投資、固定資產所占比重很小，資產增長主要是流動資產做的貢獻。可以表明，Z房地產公司目前的投資方式過于單一，重點將投資集中在主要項目中，其他方面的投資較為短缺，多元化投資模式沒有形成。

3.2 償債能力分析

表2 償債能力分析表

由表2可知，2015-2017年期間，公司資產負債率呈上下波動趨勢，有可能出現現金流不足時資金鏈斷裂的情況，需要引起注意；Z公司平均流動比率和平均速動比率三年間分別超過最佳狀態2和1，這表明其具備較強的短期償債能力。而就付息能力這一層面來看，由于Z公司通過現金來支付利息，而并非利潤，所以對其付息能力進行分析時，采用現金流量利息保障倍數這一指標。Z公司的這一指標不高，但也保持正常。整體而言，該公司雖然擁有比較理想的短期償債能力，但財務杠桿作用利用不充分，是對公司資金資源的一種浪費，公司應加以調整控制。

3.3 營運能力分析

表3 營運能力分析表

由表3可知，2015-2017年期間，Z公司總資產周轉率表現出明顯的波動性特征，這是因為2016年新項目投入運營，致使公司主營業務收入持續上升，說明Z公司整體銷售能力在不斷增強。Z公司流動資產周轉率呈直線上升趨勢，表明公司的盈利能力在持續提高。應收賬款周轉率漲勢迅速，表明Z公司應收賬款周轉率不斷好轉，回款速度提高，資金償債能力也在穩步加強。

3.4 盈利能力分析

表4 盈利能力分析表 單位：%

由表4可知，2015-2017年期間，Z公司平均銷售毛利率相對理想，2017年達到了45%，表現出連年上升的優良趨勢，而2017年的銷售凈利率卻出現了一定幅度下降，導致該情況的主要原因是銷售費用和管理費用有所增加。資產凈利率起伏較大，說明Z公司在合理使用資金方面效果不明顯，主要是因為資金占用導致利用率不高與單位成本過高導致。Z公司凈資產收益率表現出穩步增加的趨勢，主要是因為凈利潤存在較大的變動，同時居民的收入水平和購房意愿提升也有一定影響。

4、Z房地產公司財務現狀及存在的問題

4.1籌資管理上的問題

現在房地產行業的黃金時期已經過去，目前，行業環境發生了較大變化，導致Z公司在融資方面出現了很多問題。Z公司的主要融資渠道是內部融資和外部融資，前者主要是自有資金，后者主要依靠銀行借款，其中短期借款占較大的比例。在短期內，依賴于其較低的成本，短期借款確實能夠幫助公司解決當前資金短缺的問題，可是這種籌資方式往往伴隨的是高利率，從長期看，如果公司出現信用危機，那么就會導致資金籌集受阻，這會嚴重影響公司的發展，甚至會使公司面對較大經營風險。

4.2投資管理上的問題

雖然Z房地產公司現階段資金鏈完整沒有較大問題可是公司目前并沒有長期的投資規劃，不注重投資項目的可行性研究，仍然將大部分資金投入到房地產住宅項目開發之中，投資形式比較單一，并且這種方式風險分散能力比較弱。另外，雖然Z房地產公司資產流動性相對理想，擁有良好的償債能力，但同時可以說明資金利用情況并不理想，投資過于謹慎。所以公司應該轉變投資戰略，提高投資水平和閑置資金利用率，采取多元投資方式，保證公司信用資源能夠發揮最大化效益。

4.3利潤分配管理上的問題

Z公司忙于項目開發，利潤分配隨意性大，在獲得利潤后不會根據企業自身的狀況去分配利潤，對經營者和員工的財務激勵機制不健全，結果會導致員工行為的不規范，工作動力不足，從而影響公司的日常經營活動；其次基于Z公司良好的盈利能力和較好的資產流動性，導致資金流動效率不高，在行業形勢不好或缺乏投資項目的情況下，經營者會以現金形式分配利潤，使公司留存資金利用效果受到減弱，大大降低公司的盈利能力與風險抗擊能力，結果就會增加企業的融資風險。

三、Z房地產公司財務戰略優化措施

（1）投資戰略優化措施

一方面，現階段Z公司在對項目投資決策時，應該以增加企業的整體價值為導向，以投資回報率為中心，以提高資金使用效率為主。當然如果要實現公司的長遠發展，Z房地產公司還要積極拓展新領域，新項目，形成“多元化”發展模式，尋找新的利益增長點。通過地域多元化來防范和分散風險，通過時間的多元化來確保公司的整體資金計劃和現金流量相匹配。如開發商業地產、新興產業、旅游產業等，這樣能夠有效均衡公司收入，能夠有效分散公司的各類風險，還能幫助公司進一步優化內部的綜合信息管理系統。另一方面，Z公司也可以通過兼并一些有價值的企業，不僅可以優化內部資源；還可以將其優質資源融入現有的工作活動中，能夠有效地節約公司的經營成本和時間成本，增加企業價值的同時滿足企業快速占領市場和擴大市場份額以實現快速成長的目標。

（2）籌資戰略優化措施

關于籌資戰略，Z房地產開發公司可以考慮：內部籌資戰略、金融籌資戰略與證券籌資戰略三種戰略。內部籌資戰略的資金主要源于公司留存收益。在Z房地產公司收益良好的情況下，其自有資金充足，使用自有資本成本很低或者沒有，相比之下可以采取內部籌資戰略；金融籌資戰略就是Z公司現有的以銀行貸款為主的籌資策略，它的優點就是籌資方式便捷并且到位及時。但是隨著近年銀行對于房地產行業貸款政策的不斷變化，一定程度上限制了房地產公司的融資方式，受限于銀行融資的單一性，Z公司必須擴大其融資渠道，來滿足Z公司“多元化”的發展趨勢。證券籌資戰略指公司利用基金、股票、債券等形式籌集資金的策略。這種策略優點是可以快速籌集到大量資金，并且風險較低。對Z房地產公司而言，公司要想實現發展型戰略，在綜合分析包括存量資金和金融貸款等一系列因素的基礎上，適時選擇證券籌資戰略，開拓籌資渠道，可以提升公司的盈利能力，促進公司發展。

（3）利潤分配戰略優化措施

鑒于Z公司是屬于傳統的集權化管理的房地產企業，還未涉及股息分紅問題，其利潤分配問題主要在公司管理者、經營者和員工之間進行，所以必須要將公司利益與公司內部各利益相關人員的利益結合起來考慮。同時Z公司仍處在上升期，現金流量表現出一定的不穩定性，與此同時，也面臨著相當多的投資機會，因而需要大量的資金支持，所以，為維系Z公司正常經營的客觀需要，不建議大規模的支付股利，而應該傾向于另外三種政策，一是高比例留存的政策，二是低股價+額外的股利分配的政策，三是不分配股利的政策。這三種政策能夠幫助企業積累更多的留存資金，更好地保證公司投資資金的來源；其次，自有資本投資可以幫助公司獲得更多的權益資金，這對公司擴大債務規模，保障公司發展投資戰略的實施具有重要的促進作用。

四、總結

在我國經濟快速發展的背景下，并基于房地產行業特殊的行業特點和近年國家對于房地產行業的持續宏觀調控，公司根據未來發展總體目標制定并實施一套行之有效的財務戰略對公司發展至關重要，并且財務戰略的制定要建立在對企業內、外部環境的綜合分析上，這也是企業未來整體發展目標實現的根本保障。

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