代建制在房地產開發項目中的應用研究

林建華

摘要：隨著社會的發展，我國的建筑工程的發展也有了很大的進步。自2004年國務院頒布《關于投資體制改革的決定》以來，中國在非經營性政府投資項目領域加快了代建制的推廣和實踐，并探索總結出了一些寶貴的經驗。近年來，各類市場主體在準經營性項目和經營性項目建設領域也積極進行了代建制的探索和嘗試，房地產開發項目就是其中一種。房地產開發項目代建（以下簡稱“房地產代建”）就是投資商和開發商相剝離，開發商以代建的形式承擔項目的開發任務，全面引入成熟的管理經驗與開發理念，開發建造高品質房產。

關鍵詞：代建制;房地產開發項目;應用研究

引言

代建制的實踐已不局限于非經營性政府投資項目，已擴展到準經營性項目和經營性項目建設領域。就代建制在房地產開發項目中應用的背景、模式、優勢等方面進行了較為系統的研究分析，得出了研究結論，并從代建商角度就房地產代建的發展完善提出了相關建議。

1房地產代建產生背景

1.1資本市場產生的投資需求

房地產代建具有市場的合理性和可行性。在資金流動性充裕的背景下，擁有土地或者現金的很多優質企業具有投資需求，具有較高利潤的房地產業是其重要的考慮對象。但是初涉房地產領域的投資商，缺乏房地產項目的開發經驗。投資商把項目用地買來，如果轉而委托開發商進行專業代建，可以最大程度地規避自身經驗的缺乏及其他的市場不確定因素，大幅降低投資風險。這樣形成了房地產項目代建這一新的市場需求。

1.2行業調控引發的變革要求

國內房地產行業經過多次國家政策調控以后，倒逼行業發展模式必須進行調整。其原因在于：一方面，政策調控的重點是打壓開發商拿地資金來源，限制房地產開發貸款，要求必須是自有資金;另一方面，調控影響了整個房地產行業的銷售，加之土地市場的競爭壓力，導致開發商資金的流動性急劇下降。國家調控意味著房地產行業整合步伐將加快的同時，其自身的發展模式也必須按市場要求進行調整。國家行業調控的客觀要求是把房地產投資職能還給真正有錢的、自有資金充裕的企業;開發職能交給成熟的專業房地產商，使其專業的開發能力得到整合和放大。這也體現了市場專業化細分的發展規律和行業發展的內在要求。

2房地產代建的應用模式

2.1房地產代建的兩個條件

總結現有的房地產代建實踐，成功的項目代建需同時具備兩個條件：（1）物質條件。投資商具有已確權的待開發土地資源或比較充裕的項目開發資金，這是代建成功的物質基礎。（2）思想條件。投資商與代建商就擬開發的房地產項目具有相近的開發理念和產品定位，即雙方追求的經濟利益和社會效益具有一致性，而不僅是追求項目利益的最大化。這是代建成功的思想基礎。物質條件是基礎，思想條件是關鍵，兩者相輔相成，缺一不可，共同構成房地產代建的兩個基本要素。

2.2代建雙方的分工界面

房地產代建按照投資和建設分離的原則確定雙方的分工界面。即，項目確權后，投資商負責提供土地和資金，委托代建方實施項目代建，雙方通過代建協議明確雙方責任、權利和利益，同時按協議約定共享風險和收益。代建過程中可以約定使用代建商已有的房地產品牌。依據代建協議，雙方可共同成立項目管理團隊負責項目代建實施，代建商負責組建項目管理團隊，其中項目經理及主要專業負責人由代建商派遣，而財務負責人由投資商派遣。項目管理團隊根據代建協議的授權行使項目建設管理權，負責包括項目前期管理、規劃設計管理、報建備案、工程管理、采購管理、成本管理、營銷管理、竣工交付管理等開發環節的全過程管理，努力實現項目管理各項目標，取得合同約定的收益。投資商擁有項目開發的投資決策權，項目開發過程中的財務管理由投資商負責;代建商享有財務信息知情權，代建商負責項目開發過程中各個環節的全過程管理。投資商擁有知情權、監督權和建議權。雙方按照代建協議約定享有項目投資收益，分擔項目代建風險。

2.3代建項目實施模式

在代建項目實施過程中，代建商對代建項目實行總體建設垂直管控、具體實施專業把控相結合的項目化運作模式。即，在代建項目的項目規劃、建筑設計、裝飾裝修和營銷管理等宏觀方面實行垂直管控，側重于代建商房地產品牌的導入和品質保證;在代建項目的建設、工程管理、成本管理、材料采購等微觀方面由項目部負責實施，但是代建商通過制定標準、品質督查、過程管理等形式進行專業把控，從而保證代建項目的開發品質和工程質量。

3房地產代建優勢分析

3.1代建雙方可實現優勢互補合作共贏

從市場經濟角度分析，對投資商和代建商而言，房地產代建是將各自資源最大化、將市場風險最小化的最優選擇，體現了優勢互補、合作共贏的時代發展主題。（1）投資商擁有的土地和資金能夠通過代建進入房地產開發市場，并找到合適的投資盈利點，從而得以充分的流動產生可觀的經濟效益。（2）代建商長期發展形成的具有影響力的市場品牌，通過房地產代建可以最大化地發掘品牌邊際效益，取得品牌溢價，使其專業資源擺脫自有投資能力的限制，通過和外部資源合作實現價值和效益的最大化。

3.2代建可實現房地產發展的轉型和升級

房地產商通過代建實現了企業發展的戰略轉型和升級，利用開發品牌與專業管理服務的輸出，有效解決了房地產商在房地產開發中品質保證與規模擴張的兩難抉擇。原有的開發商可以跳出土地和資金的限制輕裝上陣，將其成熟的品牌價值和專業管理推向市場，從而規避政策調控和現金流風險，實現企業發展的戰略轉型和拓展，謀求利潤新的增長點，通過“借雞生蛋”突破市場規模繼續擴大的土地和資金瓶頸。新的盈利增長點和抵御市場風險能力的增加，改變以往房地產商負債經營的傳統模式，降低企業的資產負債率，使得“輕裝”前行的代建商發展得更好、更快。同時，代建使得房地產行業得到充分的調整和細分，有利于自身持續、健康發展。

3.3代建是中小房企解套的“次優”選擇

對于在市場高峰處拿到土地的中小房地產企業而言，代建也是一種解套的“次優”選擇。由于土地成本畸高，決定了這些地塊上只能建造絕對價格不菲的高端住宅;而持有土地的中小房地產企業往往沒有開發經驗，在高端客戶中的認同度幾乎為零。成熟的項目品牌往往意味著城市生活中優雅的居所和無微不至的服務，是優質材質、住宅科技與頂尖設計力量的交融。把項目委托給擁有成熟高端品牌和豐富營造經驗的代建商，則能一定程度上起死回生，撬動當地高端人群的消費力。

3.4規模效應有助于提高代建效益

代建商一旦形成較大的代建規模，龐大的規模經濟優勢將使其在采購市場具有極強的議價能力;通過統一與主要供應商簽訂價格協議，使代建項目的采購實現規模經濟效應，大幅降低采購成本;在獲取客觀效益的同時，向社會提供更具性價比的項目產品，從而實現代建的良性發展。

結語

隨著代建制實踐的逐步深入，代建制現在已經逐步擴展到準經營性和經營性項目領域。房地產開發項目代建是代建制適應社會發展的時代產物，它是將房地產項目的投資和開發功能相剝離，開發商以代建的形式承擔項目的開發任務，全面導入成熟的項目管理經驗與開發理念，開發建造高品質房產。

參考文獻

[1]紀茂全.企業型代建制項目管理模式研究[D].青島：山東科技大學，2008.

[2]王潤.關于房地產公司從事項目代建管理的思考[J].科技信息，2010（13）：384-385.