上市房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率研究

李璐杰

摘 要：文選取了在滬深兩市的A股上市的48家房地產(chǎn)企業(yè)，使用它們?cè)?010-2014年的年報(bào)數(shù)據(jù)，運(yùn)用DEA方法、描述性統(tǒng)計(jì)和回歸分析法研究了樣本企業(yè)資金使用效率及其影響因素。

本文通過(guò)影響因素分析發(fā)現(xiàn)：（1）排名較高的房地產(chǎn)企業(yè)擁有明顯較高的平均資金使用效率。（2）流動(dòng)負(fù)債規(guī)模對(duì)企業(yè)資金使用效率影響顯著。（3）民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)雖在整體規(guī)模上不及國(guó)有企業(yè)，但在資金使用效率顯著高于國(guó)有控股房地產(chǎn)企業(yè)。（4）應(yīng)收款規(guī)模與存貨規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率影響不顯著。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);資金使用效率;DEA;數(shù)據(jù)包絡(luò)模型

一、數(shù)據(jù)包絡(luò)分析與資金使用效率文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和繁榮具有非常重要的意義，但是在過(guò)去的持續(xù)高速增長(zhǎng)后，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)調(diào)整。在短期，行業(yè)面臨著去庫(kù)存的壓力。而在中長(zhǎng)期，由于過(guò)去房屋存量的積累，以及未來(lái)購(gòu)房需求難以像過(guò)去那樣繼續(xù)高速增長(zhǎng)。因此，分析各企業(yè)之間的差異和近年的變動(dòng)趨勢(shì)，能幫助投入到房地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)渠道的資金被高效利用，創(chuàng)造出更多的社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

現(xiàn)有文獻(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金使用效率只使用DEA方法進(jìn)行實(shí)證研究，故只能得出各個(gè)企業(yè)之間的相對(duì)綜合效率，規(guī)模效率，純技術(shù)效率以及規(guī)模報(bào)酬，在缺乏其他分析工具配合時(shí)難以得出更有指導(dǎo)價(jià)值的結(jié)論。

本文借鑒學(xué)者們對(duì)金融業(yè)等其他行業(yè)進(jìn)行研究所使用的方法，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)及其變動(dòng)趨勢(shì)、產(chǎn)出指標(biāo)狀況及其變動(dòng)趨勢(shì)、資金使用效率、資金使用效率的影響因素等進(jìn)行了計(jì)算分析。

二、數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）模型介紹

數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（data envelopment analysis， DEA）是一門(mén)由運(yùn)籌學(xué)，管理學(xué)，數(shù)學(xué)交叉形成的分析方法.是美國(guó)的運(yùn)籌學(xué)家查內(nèi)斯（Charnes）等提出的一種用于評(píng)價(jià)決策單元之間效率高低的方法，在三十多年的發(fā)展后，現(xiàn)已成為工業(yè)工程、管理學(xué)研究和企業(yè)決策分析與評(píng)價(jià)等領(lǐng)域中廣泛使用的量化分析辦法和研究模型。

三、樣本與指標(biāo)選取

本文從2017年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中選取在滬深上市的48家A股企業(yè)作為樣本，它們占據(jù)了超過(guò)三分之一的上市房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量，能較好地代表整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。

我們將資金使用效率的投入產(chǎn)出指標(biāo)具體設(shè)定為：

投入：內(nèi)部資金：留存收益率I1=（盈余公積+未分配利潤(rùn)）/總資產(chǎn)，債務(wù)資金：資產(chǎn)負(fù)債率I2=負(fù)債/總資產(chǎn)，權(quán)益資金：股權(quán)比率I3=（實(shí)收資本+資本公積金）/總資產(chǎn)

產(chǎn)出：凈資產(chǎn)收益率O1=凈利潤(rùn)/凈資產(chǎn)總資產(chǎn)，周轉(zhuǎn)率O2=營(yíng)業(yè)總收入/總資產(chǎn)

本文從國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)中提取了樣本公司2013-2017年年報(bào)的資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表的相關(guān)數(shù)據(jù)，并計(jì)算上述投入指標(biāo)和產(chǎn)出指標(biāo)。

模型應(yīng)用和數(shù)據(jù)計(jì)算

在DEA方法的基本模型中，BBC模型和CCR模型的最大區(qū)別是CCR模型假設(shè)決策單元規(guī)模報(bào)酬不變，而B(niǎo)CC模型假設(shè)決策單元存在規(guī)模報(bào)酬，不僅能求得決策單元的綜合效率，也能分別獲得決策單元的純技術(shù)效率和規(guī)模報(bào)酬率。因此采用BCC模型能獲得更為豐富的效率數(shù)據(jù)。本文采用BCC假設(shè)下的DEA模型進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。

數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析

1.通過(guò)對(duì)DEA方法得出的原始數(shù)據(jù)的觀察，初步得到以下直觀結(jié)論：（1）240組數(shù)據(jù)中有152組為規(guī)模報(bào)酬遞增，房地產(chǎn)行業(yè)整體上規(guī)模報(bào)酬遞增。（2）240組樣本數(shù)據(jù)中，規(guī)模效率達(dá)到0.9以上的數(shù)據(jù)組達(dá)到了199組.這說(shuō)明在這48家大型的房地產(chǎn)企業(yè)之間并不存在明顯的由于企業(yè)規(guī)模導(dǎo)致的資金使用效率的差異。（3）通過(guò)對(duì)每家企業(yè)5年的綜合效率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差，有31家企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差小于0.1。48家企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差平均值為0.093。因此，多數(shù)企業(yè)在不同年間的資金使用效率波動(dòng)幅度較為穩(wěn)定。

2.將每年所有企業(yè)的資金使用效率求平均值和標(biāo)準(zhǔn)差，可以得到以下結(jié)論：（1）樣本年間的行業(yè)資金的綜合效率平均值在0.602-0.464變動(dòng)，這是因?yàn)橛休^多企業(yè)的資金使用效率相對(duì)較低，拉低了行業(yè)的平均資金效率，這說(shuō)明了不同的房地產(chǎn)的資金使用效率仍存在著較大的差別，并且這一差別主要是由純技術(shù)效率引起。（2）橫向的比較中，房地產(chǎn)行業(yè)資金使用的綜合效率除了在2016年時(shí)與上一年基本持平，在其他年份均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，并且在2014年和2017年，資金使用的綜合效率有較大幅度的降低，分別達(dá)到了0.061和0.053。2014年的波動(dòng)可能主要由總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的大幅度下降引起，而2014年的波動(dòng)可能與新吸收的股權(quán)資金未得到充分利用以及凈資產(chǎn)收益率降低引起。

結(jié)語(yǔ)

（1）企業(yè)排名對(duì)企業(yè)的資金使用效率雖然隨機(jī)性較強(qiáng)，但排名靠前的企業(yè)的平均資金使用效率水平仍顯著高于排名靠后的企業(yè)。

（2）應(yīng)收款規(guī)模與存貨規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率影響甚微。

（3）流動(dòng)負(fù)債規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率的影響非常顯著，每0.1的流動(dòng)負(fù)債規(guī)模增加就能增加0.084的資金使用效率。

（4）雖然國(guó)有企業(yè)在數(shù)量和平均排名上均強(qiáng)于民營(yíng)企業(yè)，但國(guó)有企業(yè)在資金使用效率上明顯弱于民營(yíng)企業(yè)。

提高房地產(chǎn)行業(yè)資金使用效率的建議

1. 企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理利用市場(chǎng)機(jī)制和金融體制，使實(shí)力較強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠順利地兼并落后的中小房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)行業(yè)整體效率的提升。

2.企業(yè)應(yīng)當(dāng)在控制償還風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的條件下，合理控制債務(wù)融資規(guī)模和流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的效益。

3. 應(yīng)當(dāng)加快推動(dòng)國(guó)有企業(yè)改革，破除阻礙國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率提升的落后機(jī)制，使國(guó)有企業(yè)與民營(yíng)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)中擁有公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

4.應(yīng)當(dāng)加快推動(dòng)銀行業(yè)改革，同時(shí)健全信貸擔(dān)保體系，幫助民營(yíng)企業(yè)擺脫融資困境。