淺談房地產開發企業資金管理存在的問題及對策

陳香

摘要：房地產行業雖然在過去二十年來發展迅速，在政府的引導和規范下到現在也走上了比較健康的發展道路，但是由于行業具有資金高度密集的特殊性，所以合理有效的資金管理在房地產企業中是必須的，其作用是舉足輕重的。但是目前房地產企業在資金籌集、資金保管與資金使用上都普遍存在著不足。文章將從資金籌集、資金保管和資金使用三方面來分析房地產開發企業資金管理中的不足，及提出一些相應的對策。

關鍵詞：房地產企業；資金管理；對策

房地產在很長一段時間以來成為了熱門話題，在過去的二十年里整個行業經歷了雨后春筍般的發展與大浪淘沙般的洗禮，好多小型房地產企業應不復存在了，整個行業也基本形成了穩定的規模，發展也相對健康了。房地產開發行業是一個資金高度密集的行業，不僅對資金的需求量大而且周期特別長，風險也特別大。由于其不僅資金涉及量相當大，風險也特別高，所以資金管理對房地產企業來說相當重要。

一、房地產開發企業資金管理存在的問題

（一）資金籌集難度大、渠道少、成本高

每一個房地產項目的開發所需要的資金都是大量的、長期的，為了項目的順利完成，企業需籌集足夠的資金。房地產企業的資金籌集主要有幾種形式：增資擴股、發行債券、利用經營性欠款、預售開發產品、向銀行貸款。

增資擴股和發行債券要求非常嚴格，能夠使用這兩種方式籌資的企業都是大型房地產開發企業，一般的中小房地產企業是不能采用這兩種方式的。由于這些年來房地產一直是政府重點監控的對象，這種監控在規范行業的同時也在某些方面制約和限制著企業的發展。就資金籌集來講，企業是受到了非常大的限制的。曾經就有明文規定房地產開發企業不能貸款，甚至禁止銀行貸款流入房地產企業。所以對于中小企業來說銀行貸款的形式也行不通了。利用經營性欠款則主要由承建商墊資。一般來講承建合同都按工程進度付款，在完成一定的進度時，開發企業就需要支付相應的工程款，加之由于整個經濟環境的不景氣承建商墊資的量是非常有限的，根本不足以解決企業的資金需求問題。資金成本最低的籌集方式應該就是預售商品房了，但是預售商品房必須要產品達到預售狀態，所以在時間上受到非常大的制約；同時預售效果還備受市場影響，遇上市場低迷時資金回籠非常難。除此之外企業只能采用一些高融資成本的方式來滿足其資金需求。比如：民間借貸，個人抵押貸款等。

（二）資金保管制度不完善、制度執行不嚴格、不相容職位不分離

資金保管是整個資金管理的核心內容，但是企業缺乏資金管理意識，資金管理模式陳舊落后。一方面，在許多中小房地產企業中，各部門的資金支出沒有按照相關制度執行，往往導致項目未完工就出現資金鏈斷裂，使得工程進度受到極大的影響的同時也對企業信用造成不可忽視的負面影響，甚至使整個項目陷入停滯。另一方面，現金收支監控不嚴，可能由于相關人員的勝任能力或是疏忽造成錯記、漏記賬單；也可能因為工作人員的故意隱瞞以挪私用而造成不實。特別是在商品房預售預選環節，企業往往會以定金誠意金的方式收取部分現金，如果收取的現金不及時入賬，就極可能被私自挪用。還有許多中小企業為了方便省事或是人員配備不足，將票據和印鑒由同一人管理，這種情況直接導致資金支出脫離監控，風險無限增加。企業沒有清查盤點貨幣資金制度，不能定期清查盤點貨幣資金，常有保管資金的人員將公私款混用，造成極大的管理漏洞，也增加的資金保管者的違規風險。

（三）資金使用缺乏預算、審核不嚴格

資金預算是資金管理的基礎，是實現資金良性循環的首要環節?？茖W合理的資金預算制度能為企業提高資金使用效率、促進有效使用資金打下良好的基礎。然而就目前來看，大多數企業對資金預算管理都不太重視。首先，缺乏對資金預算管理的認識；其次，缺乏科學的預算編制；第三，缺乏對預算執行的監控。有不少的中小房地產企業中甚至就沒有資金預算，或者僅僅是根據目前有的資金作出極短期的支出安排，連計劃都談不上，導致資金使用混亂分不清輕重緩急。

房地產開發企業資金使用一般主要有三個階段：取得土地時的土地出讓金及相關稅費的繳納和拆遷補償安置等支出，開發過程中項目的設計、建筑、裝修、裝飾、環境、配套等支出和銷售過程中品牌營銷、推廣、客戶服務等相關活動的支出。在這些環節所涉及的資金支出都會存在以下問題：第一、支付審批審核制度不完善。企業沒有完善的資金支付審批審核流程及在資金支出時，財務人員不嚴格按照支付流程進行支付。第二、不嚴格按照制度程序進行支付審批審核。一方面是存在先支出后補程序；另一方面是根本沒有程序。第三、在重大的資金支付時不能實行集體決策和集體審議聯簽，一言堂的情況非常多。

二、加強房地產企業資金管理的對策

（一）拓寬企業的籌資渠道

企業在籌集資金時，不僅要有渠道還要考慮資金成本與財務風險，所以必須拓寬籌資渠道，選取低風險低成本的籌資方式，或采用多種方式結合以降低財務風險。一是，引入資金進行聯合開發。這是一種低風險相對高成本的籌資方式，由于不需要定期償還債務所以企業承擔的償債風險很低，有利于企業經營活動正常有序地進行。二是，信托機構融資。信托融資資金成本相對于銀行貸款更高，適合短期融資。三是，售后回購。房地產企業融資性售后回購業務，指房地產開發企業在銷售房地產時，與購買方簽訂合同，約定在日后的一定期間內再將所售房地產回購的一種交易方式。這種交易方式，一般都在銷售合同中明確了回購日期，到期后必須由賣方回購，同時還約定了利率，其實也可以看作是一種抵押借款。這種方式的籌集面較廣，又有抵押物，容易籌得所需資金。

（二）制定并由具有專業能力的人嚴格執行規范的資金保管制度

建立規范的現金保管制度，配備充足的有勝任能力的專業人員。資金管理在整個企業財務活動中都非常重要，必須由具有專業資格和勝任能力的人來負責。單位現金不能以個人名義存入銀行，當日收取現金必須當日存入銀行，不得坐支；每天按時完成現金收支明細日記賬；票據和印鑒交由不同人管理，不得代簽代管印鑒；企業應該不定期清查盤點貨幣資金，形成清查盤點貨幣資金制度；同時對現金收支明細賬進行抽查，對于賬實不符的情況一查到底，找出根本的原因。

（三）建立健全的資金管理體系，完善并嚴格執行資金管理制度

1. 建立科學合理的預算管理制度

科學合理的資金預算體系是企業資金管理的基礎，由于房地產企業大多具有多項目、多地區同時開發的特點，企業可以根據自身需求建立多層級預算目標，進行預算編制，對預算執行進行考核，逐步形成以資金流量管理為重點，以項目成本控制為核心的多層級資金預算體系。預算編制方法可以采用滾動預算，由遠到近、由粗到細，按年、季、月，編制資金預算表。資金預算是一個動態的程序，需要在資金使用過程中不斷修正以適應最新的企業運營情況，并確保在市場環境發生變化時，資金預算體系能及時做出響應。

2. 加強對營運資金的管理，防范營運風險

營運資金是企業流動資產總額減流動負債總額后的凈額，即企業在經營中可供運用、周轉的流動資金凈額。加強營運資金管理其實就是加強對流動資產和流動負債的管理，更進一步就是加快現金、存貨和應收賬款的周轉速度，盡量減少資金的過分占用，降低資金占用成本。

3. 加強資金使用的審批

資金的申請、支付與審核審批不能由同一個人擔當，即：不能自己支出自己審核，也不能自己申請自己審核；禁止無審批程序的支出。大額支出需集體審議聯簽。

4. 對員工進行資金管理培訓，提高資金管理意識

資金管理涉及人員較廣，從采購到銷售，從流入到流出，從外部到內部都需要參與其中。所以對員工進行相關培訓非常有必要，讓所有人員都了解并遵循公司的資金管理制度，提高大家的資金管理意識。

5. 建立有效的監督管理機制

企業的活動及各種程序的執行都應該進行有效監督，資金管理也同樣需要進行有效的監督。定期或不定期對資金管理制度的執行情況進行檢查，并得出結論形成相應的報告，作為對部門的考核內容之一。

三、結語

據上所述，可以很清晰地看出房地產企業中資金管理的重要性，企業對于目前資金管理存在的不足，一定要從多方面優化管理，讓資金進入良性循環，使企業發展更加健康穩定。

參考文獻：

[1]陸勇.淺議房地產企業資金管理存在的問題與對策[J].會計師，2015（22）.

[2]高峰.探討房地產企業資金管理存在的問題與發展對策[J].四川水泥，2016（09）.

（作者單位：重慶市貴格房地產開發有限公司）