新形勢下房地產財務管理優化運作機制思考

摘? 要：隨著社會經濟水平的不斷提升，我國的房地產業也得到了迅猛的發展，并逐漸在國民經濟發展過程中占據了重要的位置。本文主要針對新形勢下房地產財務管理優化運作機制進行思考，首先對房地產財務管理的概念、內容、工作開展的特點及意義進行了探討，分析列舉了新形勢下房地產財務管理運作機制中常見的幾類問題，并依照這些問題給出了相應的解決措施。

關鍵詞：新形勢;房地產;財務管理;運作機制

中圖分類號：F299.23? ? 文獻標識碼：A? ? 文章編號：1671-2064（2019）24-0000-00

1 新形勢下房地產財務管理的概述

1.1 房地產財務管理的基本概念

房地產財務管理指的就是在相關企業的經營過程中，有關部門對資金進行分配、利用及管理而產生財務關系的過程。所謂的財務關系，具體包括三個方面：（1）房地產開發商及相關經營管理部門與國家之間的存在的財務關系;（2）房地產企業各部門之間的資金往來情況;（3）房地產企業內部財務管理部門與企業職工之間的財務關系。通常情況下，房地產商往往通過預付的形式開始對資金鏈的運行操作，整個資金運動的主要表現形式為周轉及循環，質量指標則可以通過周轉速度來判斷。

1.2 房地產財務管理工作的主要內容

（1）對固定資金進行統計，從而為資產投資規劃工作提供更好的參考依據;（2）對流動資金進行管理，以便在后續的資金運行過程中能夠有效提高資金的周轉速度，使流動資金得到科學的分配使用;（3）對成本進行預算，通過對最終成本進行管理，能夠幫助相關企業適當降低支出，減少成本的浪費。

1.3 房地產財務管理工作的重要意義

（1）財務管理工作的展開能夠為各個項目的計劃提供科學的依據，并通過相關的數據走向來反映資金流動的實際情況。（2）房地產財務管理工作的推進，對于企業資金周轉速度的提升、資金流向的把握等方面都將起到極大的促進作用?？偟膩砜?，房地產財務管理工作的開展對相關企業資金的正常周轉有著非同一般的重要意義。

1.4 房地產財務管理工作的主要特點

在實際的房地產財務管理工作中，稅負籌劃及資金的使用是必不可缺的兩個重要環節。一般情況下，房地產商需要通過投標招標的方式來獲得土地的占用權，且需要大量的資金投入來開展建設工作。也正因如此，相關的房地產企業更需要加強內部的財務管理工作，對資金進行科學的規劃，盡可能降低成本支出，保證各個環節的投入資金能夠得到充分合理的利用。

2 新形勢下房地產財務管理運作機制中常見的問題

2.1 尚未建立完善的房地產財務管理體制

目前來看，管理體制的空缺是當前房地產企業財務管理運行機制中較為常見的一類問題。財務管理體制的不完善，往往會導致財務管理人員的工作無法統一展開，從而大大降低企業的財務管理水平。在競爭激烈的房地產市場中，大部分企業都希望通過擴大自身的規模來取得一定的競爭優勢，然而在實際的企業擴張過程中，資金的應用問題對各大房地產企業來說仍舊是一項不容小覷的挑戰。因此，很多企業會通過借貸的方式來暫時解決資金的短缺問題，但這種行為同時也大大提高了企業財務管理的風險性，給企業的經營和發展帶來了不小的壓力[1]。

2.2 缺乏系統性的房地產財務管理運行機制

在新形勢的大環境下，房地產行業得到了飛躍式的發展，然而與此同時，仍有一些企業并沒有建立系統性的財務管理運行機制，從而導致企業的財務管理工作無法得到真正的完善。財務管理工作具有較高的復雜性，然而從總體來看，我國大部分房地產企業的財務管理機制在系統性方面都比較弱，各部門之間溝通與合作的機會相對比較少。此外，由于預算標準未能得到統一，相關的預算體系無法得到有效的應用，從而無法保證財務數據是否具有絕對的真實有效性，這也對企業財務管理水平的提高及企業未來的發展產生負面的影響。因此，各大房地產企業應及時建立健全系統性的財務管理運行機制，為企業的長遠發展打下扎實的基礎。

2.3 企業管理人員對財務管理工作不夠重視

在房地產企業的經營發展過程中，很多企業的高層管理人員對財務管理工作的進行都不夠重視，他們往往將更多的精力投入到具體的項目工程中，因此無法兼顧到對企業財務情況的管理和控制。而正是由于企業高層管理人員的忽視，會導致財務工作人員的工作積極性被大大降低，從而對企業的正常經營產生直接的影響。與此同時，很多企業管理人員并沒有真正樹立起經營管理的理念，他們只在乎眼前的經濟效益，而很少關注對財務管理人才的培養。這種做法也會導致企業的財務管理水平被大大降低，給企業未來的發展帶來極大的風險。

2.4 企業財務管理人員的綜合素質有待提高

房地產行業的資金具有較大的流動性，管理過程中較為復雜，因此財務管理工作對人員整體素質方面的要求都比較高，即要求財務管理人員同時具有較強的專業管理能力、較強的職業道德及風險防范意識。然而實際情況是，當前大部分企業財務工作人員的專業能力水平并不能與企業的實際需求相持平，財務人員的綜合素質與預期的要求還存在一定的差距。大部分的財務管理人員都只只注重眼前的工作任務，而不能將眼光放的更加長遠些，自身的創造性受到了極大的限制。此外，當前各大企業的財務管理人員還缺乏一定的奉獻精神，思維能力相對較差，在變幻莫測的市場競爭過程中很難及時做出準確的應對工作[2]。

2.5 企業的成本管理工作有待進一步完善

房地產企業的運營過程涉及到了大量資金成本的應用，因此極小的差錯也有可能會導致最終的資金總額出現巨大的改變。隨著近幾年來我國宏觀調控力度的不斷加大，新形勢下房地產行業的財務管理模式也得到了質的飛躍，但在部分企業中仍存在成本管理工作不完善的情況，從而導致企業內部的成本管理系統出現缺陷，成本管理與預算的目標之間產生偏移，工作人員很難做到對企業成本水平的準確把控。

3 新形勢下優化房地產財務管理運作機制的有效策略

3.1 樹立合理可靠的房地產企業財務管理思想

管理思想的確立是企業財務管理工作的核心，因此，對于當前房地產財務管理工作中所存在的各類問題，首先要做的就是內樹立正確的財務管理思想，在企業內部做好財務管理重要性的宣傳教育工作。其中具體的做法就是通過講座等方式對企業員工集中進行有關思想的宣傳教育，對于企業財務管理部門內部的工作人員，更應進一步加強對其的思想培訓工作。通過強化企業員工的財務管理思想，能夠使企業高層關注到財務管理工作的重要性，并且有效增強企業員工們的工作熱情，確保企業財務管理理念能夠與具體的生產經營活動相互融合和滲透，從而推動企業的發展和進步，并進一步促進房地產行業的長遠發展[3]。

3.2 在房地產企業內開展全面預算管理工作

目前來看，我國仍存在部分房地產企業在預算管理工作中過分偏于形式化，這對企業的經營和發展極為不利。因此，各大企業應積極開展全面預算管理工作，使預算管理的實際作用能夠得到充分的發揮。具體來說，企業應做到以下幾個方面[4]：

（1）在編制過程中，應以企業財務管理的最終目標為核心，進而開展下一步的編制工作。（2）在房地產財務管理的過程中，相關部門應將總體戰略規劃與預算管理目標緊密結合，對財務管理的范圍進行準確的劃分，并以此為依據來制定長遠的企業發展規劃。（3）房地產企業應該對內部資源進行全面的整合、分類及調控，確保自身內部資源配置能夠更加高效合理，預算管理過程能夠更加順利。（4）各大房地產企業還應不斷對自身的組織結構進行完善，在基層及管理層等各個層次之間建立起統一的互動機制，從而使企業內部的信息傳遞過程更加便捷可靠，有效提升財務信息的及時性。（5）企業還應不斷加強各個部門之間的交流與合作，并積極開展財務預算管理方面的推廣宣傳工作，將相關的責任制度落實到每個人，確保能夠全面開展房地產預算管理工作。

3.3 加強房地產企業的成本管理工作

隨著時代的不斷進步，以往的成本管理模式已經無法與如今的房地產財務管理工作相適應。因此，房地產企業應以各個項目的開發成本為基礎，并根據項目施工過程中的成本變化情況來對成本管理工作不斷進行完善。在項目招標的過程中，相關企業應按照實際情況來對土地增值稅、裝修成本、廣告宣傳等項目進行嚴格精細的規劃，而在項目竣工后，企業還應安排專業人員對現場進行評估及復核工作。這種全面精細的管理模式能夠有效加強企業的競爭優勢，在成本管理的精細化過程中，企業還可以不斷建立和完善相應的成本預算管理信息系統，從而進一步提高企業整體的財務管理水平。

3.4 做好財務管理工作中各個細節的優化工作

（1）企業管理人員應對工程施工過程進行合理的優化，即要求工作人員在進行成本預算時，應全面考慮到項目所涉及的所有內容，并綜合企業的實際狀況來對施工的過程及工作安排進行科學的規劃。（2）企業應建立統一的內部資金管理系統，這就要求財務管理部門及工作人員嚴格遵循自身的職業準則，對企業各項資金的來源、去處、使用情況等方面進行準確的把握，加強工程項目的財務管理工作的公開透明度。（3）企業還應不斷加強對自身資本結構的優化，對借貸環節進行嚴格的把控，確保各項資金能夠得到充分合理的使用，從而更好地提高自身的效益，并盡可能將財務風險降到最低。

3.5 不斷加強對企業財務管理人員的綜合素質培養

財務管理人員綜合素質水平的高低會對各企業最終的財務管理水平產生直接的影響，因此，各大房地產企業應不斷加強對企業財務管理人員的技能、知識等方面的綜合培訓工作。

（1）企業可以通過對招聘機制進行完善，適當提高企業的門檻，為企業引進更多專業知識水平較高的人才。（2）對于已經長期在崗的員工們，企業應定期對他們集中進行專業知識及技能方面的培訓，確保他們的專業能力水平能夠得到有效的提高。（3）企業管理人員還應積極采取合理的獎罰措施，并將相關的崗位責任制制度落實到位，從而有效提高企業財務管理人員的工作熱情，為企業的發展提供更多的動力。

4 結語

綜上所述，國內的房地產市場中仍存在很多不確定因素，只有加強相關的財務管理工作，避免盲目投資行為的出現，才能為房地產企業乃至房地產行業的發展提供更好的前進道路。因此，相關企業更應積極采取有效的措施來對財務管理運作機制進行優化，不斷促進房地產企業的高效運營和發展。

參考文獻

[1] 袁斌.新形勢下我國房地產財務管理現狀及對策分析[J].現代商貿工業，2010（23）：269.

[2] 劉百嬿.探究房地產財務管理運行機制及其優化相關問題[J].經濟研究導刊，2013（17）：173-174.

[3] 李莉.房地產財務管理運行機制及優化相關問題探討[J].中國集體經濟，2014（19）：142-143.

[4] 劉歡.房地產財務管理運行機制及其優化策略[J].福建質量管理，2016（01）：190.

收稿日期：2019-11-04

作者簡介：堯建剛（1976—），男，江西撫州人，碩士，畢業于北京工業大學，研究方向：公司金融與企業管理。