2019年一季度房地產市場分析與全年展望

2019年一季度，隨著地方及全國“兩會”陸續召開，房地產調控主線逐漸清晰化，“以穩為主，一城一策”成為2019年房地產調控的政策主基調。中央堅持住房居住屬性、緊盯房地產金融風險、分類指導、穩步推進房地產稅立法。各城市結合當地房地產市場運行現狀，積極落實主體責任和“一城一策”，雙向微調房地產政策，防止樓市大起大落。

市場表現上，一季度我國房地產市場總體保持平穩，住宅銷售平穩回落，房價基本穩定，市場預期趨于理性。但部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需引起高度關注。

展望未來，在強化“逆周期調節”相關政策的引導下，預計市場整體以穩中有落為主要特征，房地產主要指標在箱體內保持小幅波動，房地產投資、企業資金來源、新開工面積等指標保持個位數增長，房屋銷售和土地購置延續下跌的可能性較大。

宏觀經濟開局良好，房地產政策雙向微調頻率加快

2019年一季度，隨著供給側結構性改革持續深化，“六穩”政策加快落地，我國經濟運行開局平穩、穩中有進，多數指標好于預期，積極因素逐漸增多。服務業運行總體平穩，產業結構不斷優化，市場信心明顯提升，新舊動能轉換加快實施，改革開放繼續有力推進。

在房地產政策層面，中央堅持住房居住屬性、緊盯房地產金融風險、分類指導、穩步推進房地產稅立法。特別是全國“兩會”期間，住建部部長王蒙徽提出的五個“堅持”，是2019年房地產調控的重點。具體是，第一，堅持住房的定位，房子是用來住的，不是用來炒的。第二，堅持完善“兩個體系”，一是住房的市場體系，二是住房保障體系。第三，堅持落實城市主體責任，因城施策、分類指導，不斷完善市場監測預警和考核評價機制，特別是要把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。第四，堅持調結構、轉方式，特別是要大力培育和發展住房租賃市場，重點解決新市民的住房問題。第五，保持政策的連續性和穩定性，防止大起大落。

在地方層面，各城市結合當地房地產市場運行現狀，積極落實主體責任和一城一策，把握政策微調節奏和出臺時機，防止樓市大起大落。針對當前房地產市場分化持續加劇，各地冷熱不均的特征，各地的房地產政策調整呈現出雙向微調的態勢。部分熱點城市繼續加強調控、提高門檻、穩定房價，如海口暫停向企事業單位出售商品住宅，長沙、汕頭等城市提高公積金貸款資格、將貸款規模與實際繳存余額掛鉤，石家莊暫停發放住房公積金異地貸款，成都、北京國管公積金貸款實行“認房又認貸”，長沙取消二套房契稅優惠政策等。

與此同時，部分房價上漲壓力不大的城市則對部分調控政策進行了松綁。例如，北京、銀川簡化公積金提取手續，福州調高公積金提取額度，廣州放寬異地購房提取公積金，東莞調整二手房交易個稅等。在人才政策上，多個熱點城市繼續加碼人才政策，包括南京、大連、西安、杭州、石家莊、海口在內的多個城市在人才落戶、購房補貼、生活補貼、配套保障等各個方面都加大了引進力度。如，石家莊全面放開城鎮落戶限制，西安購房落戶不再受社保年限限制，海口進一步放寬人才落戶條件，杭州對在杭州工作并繳納社保的全日制大學專科及以上人才可直接落戶等。

房地產市場運行特征分析

1、銷售略有改善，中部地區形勢相對較好

2019年一季度，商品房銷售延續負增長，但降幅有所收窄。具體看，全國共銷售商品房29829萬平方米，下降0.9%，降幅較上年四季度當季減少1.1個百分點。

分地區看，東部地區下降明顯;中西部地區整體保持增長，但增幅與2018年全年相比均有不同程度回落;東北地區銷售面積增速由負轉正，但增幅較低。

具體看，東部地區完成銷售面積1.16億平方米，下降6.8%，其中北京、天津、河北、福建等省市保持增長，特別是北京和天津，增幅分別達到87.2%和27.3%，其余7個省市均保持下跌，其中海南、浙江、上海跌幅較大，超過10個百分點。

中部地區實現銷售面積8496萬平方米，增長2.8%。地區內各省份漲多跌少，只有安徽和湖南兩省出現下跌，其余省份均保持增長。其中河南增速最快，增長13.2%。其次是山西省，增長8.1%。湖南省銷售面積跌幅在區域內最大，下降10.1%。

西部地區實現銷售面積8736萬平方米，增長4.3%。地區內各省市區漲跌出現明顯分化，青海、云南增速超過10%，分別增長25.6%和12.5%;西藏、新疆、重慶則出現負增長，分別下降36.6、9.0和8.3個百分點。

東北地區實現銷售面積960萬平方米，同比小幅上漲0.3%。其中吉林和黑龍江保持增長，遼寧出現下降。

從全國七大行政區域來看，華北地區銷售面積增速最快，增長17.2%。其次是西北地區和華中地區，分別增長4%和3.8%。華東和華南地區銷售面積均出現負增長，跌幅分別為4.3和10.3個百分點。

2、房地產開發投資保持韌性，延續高增長態勢

一季度，房地產開發投資共完成23803億元，同比增長11.8%，增速較上年同期加快1.4個百分點。從房屋類型構成上看，商品住宅投資增長最快，完成投資17256億元，增長17.3%;辦公樓和商業營業用房延續負增長，但辦公樓降幅有所收窄，商業營業用房降幅仍然較大，接近10個百分點。

從建筑構成上看，土地購置費有所降溫，增速較上看明顯放緩，建筑工程開始接力。從貢獻率上看，土地購置費和建筑工程對房地產開發投資的貢獻率分別達43.6%和67.9%，是拉動投資增長的主力。

分區域看，東北地區和西部地區投資增長最快，分別完成投資547和4901億元，增長21.8和18.9個百分點。東部地區次之，完成投資13540億元，增長10.3%。中部地區增長最慢，完成投資4816億元，增長8.4%。

3、全國房價漲幅有所回落，但部分城市房價上漲壓力仍然加大

在政策和預期的共同引導下，2019年一季度全國房價漲幅出現不同程度的回落。從全國整體來看，一季度全國商品房平均銷售價格為9065元/平方米，比上年同期上漲557元，漲幅為6.5%;與上年同期漲幅基本持平，但比2018年全年漲幅回落4.2個百分點。其中，商品住宅平均銷售價格為8954元/平方米，同比上漲8.2%，漲幅較2018年全年回落4個百分點。

分地區看，東部地區商品房平均銷售價格絕對值和漲幅均保持高位，分別為12588元和9.4%;東北地區均價次之，但漲幅最低，漲幅為2.5%;中西部地區價格漲幅居中，分別上漲7.2%和7.8%。商品住宅均價則表現出與商品房均價不同的特征，西部地區漲幅最高，平均上漲12.3%，東北地區最低，平均上漲5.8%。

在全國平均房價漲幅有所回落的同時，不同城市間分化顯著，部分城市房價上漲壓力較大。根據國家統計局發布的70個大中城市房價指數數據，3月份70個大中城市新建商品住宅價格同比均保持上漲，無一下跌。從環比指數看，僅有4個城市環比保持下跌，下跌城市個數較2月份減少5個，環比上漲城市個數達到65個，比上月增加8個。尤其值得注意的是，部分城市同比和環比漲幅較高，如西安、呼和浩特、大理、貴陽、丹東、秦皇島、徐州、石家莊、濟南、海口、昆明、哈爾濱、襄陽等13個城市3月份同比漲幅超過15%，丹東、錦州、常德、秦皇島、大理、石家莊、平頂山、北海、寧波等9個城市環比漲幅超過1%。

分城市等級看，一線城市新建商品住宅價格環比漲幅繼續放緩，上漲0.2%，在各級別城市中最低;二三線城市漲幅與上月基本持平，均上漲0.6%;四線城市環比漲幅有所擴大，上漲0.7%，漲幅比2月擴大0.2個百分點。

4、土地購置面積降幅明顯，地價漲幅放緩

2019年一季度，全國房地產企業共購置土地2543萬平方米，同比下降33.1%，與上年全年購置土地增長14.2%形成鮮明對比，表明當前企業土地購置意愿較弱。土地成交價款為1194億元，同比下降27%。

根據自然資源部中國國土勘測規劃院全國主要城市地價監測報告的數據，2019年一季度全國地價總體水平溫和上行，各類用地價格增速放緩。一季度，全國主要監測城市地價總體水平為4381元/平方米，商服、住宅、工業地價分別為7665元/平方米、7173元/平方米和841元/平方米。綜合、商服、住宅、工業地價同比增速依次為5.72%、4.45%、7.73%、3.49%，較上一季度均有所下降，但住宅地價在各類用地中漲幅依然最高;環比增速分別上漲1.06%、0.85%、1.32%、0.79%，除工業用地外，其余用地價格環比漲幅均出現回落。分區域看，長三角地區、西部地區及二線城市住宅用地價格環比增速加快，其余區域住宅地價增速放緩。

另據國信房地產信息網土地市場庫的數據，2019年一季度全國經營性用地招拍掛成交面積為51343萬平方米，同比下降4.6%。其中，住宅類用地成交16318萬平方米，同比下降10.6%。這是土地招拍掛成交面積繼上個周期（2014-2016年）持續3年下跌后再次出現負增長，其未來走勢值得關注。從土地招拍掛成交價款看，一季度全國招拍掛成交土地金額為11587億元，同比下降12.7%，其中住宅類用地成交金額為9019億元，同比下降9.1%。

5、房屋建設進度加速，新開工面積保持較快增長

2019年一季度，全國商品房施工面積和新開工面積增速均有不同程度的回升。其中，商品房施工面積為69.94億平方米，同比增長8.2%，增速比上年同期加快6.7個百分點;商品房新開工面積為3.87億平方米，同比增長11.9%，增速比上年同期加快3.1個百分點。

一季度商品房建設速度加快主要有兩方面的原因：一是當前企業融資成本有所下降，企業資金鏈壓力下降，在建項目的復工率較高;二是當前盡管市場博弈加劇，但隨著各地房地產政策微調的加速，市場銷售環境有所改善，房地產企業加快建設進度并盡早轉入銷售環節成為多數企業的首選。

6、房地產企業資金來源增速上升，房地產貸款增速回落

一季度，全國房地產企業資金來源小計達38948億元，同比增長5.9%，增速較上年同期加快2.8個百分點。分渠道看，國內貸款增速由負轉正，個人按揭貸款增速由負轉正，企業自籌資金增速有所放緩，定金及預收款增速基本與上年同期持平。

根據央行的金融機構貸款投向數據，一季度末，全國房地產貸款余額為40.52萬億元，同比增長18.7%，增速較上年同期回落1.6個百分點。其中，當年凈增量為1.82萬億，占同期各項貸款增量的31.4%，比上年同期低7.9個百分點。一季度末，房地產開發貸款余額為10.85萬億元，同比增長18.9%，增速比上年末低3.7個百分點，其中，保障性住房開發貸款余額4.55萬億元，同比增長20.2%，增速比上年末低9.3個百分點。個人住房貸款余額26.87萬億元，同比增長17.6%，增速比上年末低0.2個百分點。

2019年房地產市場展望與預測

2019年4月19日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署當前經濟工作。會議提出，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”，這是中央對房地產調控思路的再次強調，也是對當前房地產市場的及時回應，有助于社會各界明晰預期，促進市場穩定發展。與此同時，住建部也對2019年第一季度房地產市場運行情況開展了專題調研，根據調研結果，住建部將按照穩妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。另外，國家發改委也于2月份出臺了《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》和《2019年新型城鎮化建設重點任務》，加快培育發展現代化都市圈，為房地產市場乃至整個宏觀經濟的長期發展奠定良好基礎。