新舊社區物業管理中安全問題及優化路徑研究

王雪寧 周立業 張健

摘 要：社區有效治理是社會穩定、和諧的基礎，物業管理與安全問題處理不好可能會造成嚴重的危害和重大社會影響。本文以社區物業管理中安全問題為研究對象，以蚌埠市新舊社區為例，從城市社區物業管理安全問題的現狀出發，通過分析對比同城市內新舊社區物業管理的差別，分析我國城市社區物業安全管理存在的主要問題及其根源，提出推進城市社區安全建設的基本方案建議。

關鍵詞：新舊社區;物業管理;安全風險;優化路徑

中圖分類號：F293.347文獻標識碼：A文章編號：1008-4428（2019）04-0027-02

一、 引言

隨著社會經濟的發展，“社區”已成為一方居民集中生活的地方，物業管理也在社會生活中發揮更加重要的作用。安全管理問題的逐步增多使社區物業管理問題受到社會的重視，成為其相關工作開展的重要組成部分。了解社區物業的安全管理情況才能發現問題，以此提高物業安全管理能力，這是解決現階段物業管理工作必不可少的重要內容。

二、 調研背景

隨著改革開放的不斷深入，特別是社會主義市場經濟體制的初步確立，包括街道辦事處、居民委員會在內的城市基層社會結構面臨改革和調整的任務，社區物業建設的要求非常迫切。各地社區物業管理安全問題工作開展步伐不斷加快，使之成為住宅區安全建設工作進行的重要基礎。近年來居委會、社會服務站、物業等社區管理人員都在逐步增加，但管理現狀并不樂觀，社區公共安全仍面臨著巨大的挑戰。

筆者選取安徽省蚌埠市蚌山區黃莊街道紅旗社區、朝陽社區為新舊社區代表，通過問卷調查的方法對社區物業情況進行調研。走進社區轄下所管理的小區，了解真正的安全問題現狀，在探尋安全現狀的同時將新舊小區進行對比，互相借鑒治理成果。

三、 蚌埠市社區物業管理現狀與問題分析

（一）治安及盜竊安全風險

通過調研，明顯發現紅旗社區的小區中人員來往隨意，保安室中工作人員表示小區對外來人員車輛管理嚴格，但據實際觀察了解管理很松懈，并且樓道中未安裝攝像頭，這存在極大的安全隱患。兩社區存在的盜竊事件也有多有少，主要是居民自行車、電動車等在戶外的所有物。新式小區管理相對嚴格，外來人口和盜竊事件都很少，并且社區內安裝攝像頭，這對監控管理起到很大作用。

（二）車輛管理的安全威脅

車輛的出行影響著社區居民出行的安全。外來車輛可以隨意進入紅旗社區，而朝陽社區內大部分居民表示不允許外來車輛進入小區。經數據表示，朝陽小區內車輛控制嚴格，車輛行駛對居民出行安全威脅很小，相反紅旗社區的小區居民則因為車輛的隨意行駛而存在一定的安全威脅。若是社區路窄、擁堵、車輛亂放沒有管理，這不僅造成居民日常生活不方便，也造成小區安全威脅上升。

（三）基礎設施及維修現狀

紅旗社區的公共設施不僅較少而且過于陳舊，居民表示會存在使用過程中的安全隱患。朝陽社區中心設置了休閑設備，調查數據顯示朝陽社區的公共設施很少存在安全事故，大部分居民表示向物業反映后維修很及時，但仍有不少居民表示有時及時有時拖拉，因此說明現階段小區普遍都存在安全設施不及時維修的情況，物業效率還有待加強。實地調研中發現紅旗社區的樓道里沒有攝像頭、消防栓，且很多保險箱中電線老化。樓道保險箱中電線縱橫交錯，不少電線外部皮管已經破皮開裂，老化發硬就會失去絕緣效果，極易發生短路等現象，電流量過大時極易發生火災，存在很大的安全隱患。居民疏于注意或者并不介意，出現此現象社區物業也無人管理。

（四）應急設施與使用風險

新式小區樓層中定點安裝消防栓，并在小區道路邊設有微型消防站，而老式小區并未發現消防用具的擺放。問卷調查小區居民關于消防用具的使用，朝陽社區中居民一半以上表示會使用基本的用具，仍有34%的居民表示不會使用，而對于紅旗社區的居民，只有30%的人會使用，并通過走訪詢問得知，大部分居民無意識去想是否會使用這些工具的影響大小，安全意識較低。

（五）社區居民安全教育與意識

在以上現狀問題分析中，發現社區居民普遍安全意識較低，甚至有一部分人極低，這和居民很少參與各種類型的安全教育活動不無關系。社區安全教育活動過少，參與的人所占比例也小，而老式小區更少。在這種生活模式下，居民對社區安全意識越來越缺乏，不論是新式小區還是老式小區，大部分居民對安全教育活動與技能培訓教育都持無所謂態度，致使安全意識低下，形成惡性循環。

四、 物業管理中主要安全問題的成因分析

（一）管理主體不明確，職能不清

關于我國社區的各項工作，行政化趨向日益嚴重，社區物業工作十分繁雜，負擔重，壓力大，著重于書面與表面社區的建設，而疏忽真正對社區居民有意義的建設。社區對轄區內單位管理過于疏忽，沒有實施共建聯動，導致義務和權力不統一。

（二）安全基礎設施缺乏保障

社區硬件設施不完善。如消防用具的缺乏、夜晚路燈的使用情況，給居民生活安全帶來很大影響。社區公共設施維修處理不夠及時，無法對使用的居民進行人身安全保障。并且社區幾乎沒有針對高危弱勢人群的相關安全措施，公共活動場地不足、環境衛生差。

（三）應急運行體制不健全

社區安全事故的應急處理非常重要，而很多物業對應急設施過于馬虎，這造成社區中發生突發性事件時不能及時并有效的解決危機。物業需要采取詳細的預防、響應和恢復的活動與計劃。

（四）居民公共安全意識淡薄

安全教育宣傳不到位，社區安全教育的氛圍不夠濃厚，社區管理人員缺乏對居民傳播安全知識的行為;居民本人對自身及住家的安全疏忽，存在極大的僥幸心理，自我防范意識低下。

五、 物業管理中安全問題的優化路徑

（一）改善社區自然環境

居民生活的整體環境為重中之重。首先，減少社區不安全因素的存在，對居民生活造成不安全因素的事物要及時處理解決，增強基礎設施的安全性，保障居民的基本安全。如在施工設施、路口、高危物體處等具有危險因素的地方，設立醒目的安全提示標志。其次，改善社區人文環境，增強社區環境舒適度，增強人們的認同感和幸福感，可使社區居民積極交往，以此相互促進，可起自然監督作用。

（二）加強社區公共基礎設施建設

在居民樓道中和人群易聚集處建設足夠的消防用具，完善社區消防設施體系的配置;停車場設施遠離主要人行道，并做好車輛管理記錄;安裝攝像頭加大對小區的監管力度，增強對事故發生點的控制，夜晚開放路燈，保障居民安全出行;以季度或月份周期對社區基礎設施進行檢查維修;建立便于特殊人群的安全需求等等。

（三）修訂并完善社區安全體制

健全社區相關安全管理部門。根據治安防范要求，安全管理部分與多方合作聯系，建立有效的監督管理機制。強化社區安全建設，對管理人員進行科學合理的劃分，同時政府部門以及相關部門要做好協調合作、監督工作。分工管理使社區安全工作有條不紊，強化社區的安全服務體系。社區物業為保證社區及居民的生活安全所制定的規章制度，工作人員以及居民都要嚴格遵守并執行。此外建立完善的應急處理體制。社區治安負責人員需提前考慮突發性事件和后果，為可能發生的嚴重公共安全事故、災害與事件提前做好防災演練。

（四）增強社區個人安全意識

開展社區安全知識宣傳活動，并對居民進行相關安全技能培訓教育活動。社區需常組織基礎安全知識的講座或者將安全知識登上社區報紙雜志供居民閱讀，借助網絡信息設備的普及，聯系或者與區外相關知識宣傳團體合作在社區內進行安全知識宣傳。定期舉辦事故災難逃生知識講座、開展逃生演練，營造安全社區的氛圍，創新活動形式與內容，增加居民參與的興趣與動力。

（五）建設高素質、專業化的社區公共安全管理者隊伍

可以通過具體的績效考核等方式對社區的工作人員進行選聘，還可以調動社區內的一些機關、單位等積極參與社區建設，并引導一些社區單位以及社區民間組織參與社區管理，更能從居民生活安全保障的需求著手工作。按時進行社區安全管理人員和社區安全管理效果的評價機制，及時接受居民的反饋，有針對性的保障社區安全。

六、 結語

本文通過走訪調查安徽省蚌埠市的新舊社區，基本掌握現階段社區內物業管理建設的現狀與問題，并通過數據分析，找出存在的問題與不足，通過查閱相關文件資料，尋找解決社區物業管理安全問題的對策，以推進我國社區的安全建設。新舊社區物業管理模式及管理效果均有較大差異，通過對比吸取好的管理方式方法，我國物業行業需針對不同的安全管理問題制定有效的管理機制。

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