建筑工程管理在房地產項目中的運用

王其龍

摘? 要：隨著經濟的不斷發展，人民的生活水平在不斷提高，房地產項目同時也面臨著許多機遇與挑戰。而人們對于房地產的質量、安全性等方面的更高要求也促使了房地產項目在施工中必須應用更為科學、高效的管理模式，以提升效率和質量。所以建筑工程管理在房地產項目中的運用是十分重要的，文章將淺析建筑工程管理對于處理房地產項目中遇到的各種問題的作用。

關鍵詞：工程管理;房地產項目;運用策略;施工質量

中圖分類號：TU71 文獻標志碼：A 文章編號：2095-2945（2019）17-0172-02

Abstract： With the continuous development of economy and the continuous improvement of people's living standards， real estate projects are also facing many opportunities and challenges. The higher requirements for the quality and safety of real estate also promote the application of more scientific and efficient management mode in the construction of real estate projects in order to improve efficiency and quality. Therefore， the application of construction project management in real estate projects is very important. This paper will analyze the role of construction project management in dealing with various problems encountered in real estate projects.

Keywords： project management; real estate project; strategy; construction quality

引言

建筑工程管理的基本含義即是把房地產項目中的各個環節轉換為更模式化的運作方式，以提高建設過程中的效率、質量等因素，如何將其應用是本文所要探討的問題。

1 建筑工程管理

1.1 基本含義

建筑工程管理兼具工程學和管理學的特點，是基于建筑施工方面的管理學，涉及到了許多有關建筑施工方面的管理內容。它既要基于施工標準制定相對模式化的管理方法，又要考慮到資源的合理配置和調控，從而實現經濟利益最大化;既要保證房地產項目的質量過關，又要提高效率，以縮短建設周期。建筑工程管理具有復雜性和專業性等特點，在保證施工質量和進度的前提下，更合理地應用建筑工程管理知識，能夠有效地提升房地產項目的建設水平，對國家房地產項目的發展有重要的現實意義。[1]

1.2 重要性

建筑工程管理能夠對房地產項目的成本、質量、工期等進行管理和控制，從而最大限度地降低成本、提高效益，通過優化方案、合理調控等方法，實現最大的綜合效益。由于在房地產項目中，涉及到各種各樣的施工方法和技術，導致人工、材料等成本的管控較為困難，所以很容易造成人力、材料等物資的浪費，直接和間接地提高了建設成本。并且許多公司由于團隊的專業性不足，在前期計劃及工程造價等方面往往計劃不周，造成了實際施工時的很多問題。因此，針對如今中國的房地產項目發展狀況，合理利用建筑工程管理是十分重要的。

1.3 發展現狀

隨著生活水平的提高，人們早已不再滿足于溫飽，經濟社會的不斷發展使人們對于房屋的要求更為嚴格了，這同時也促進了房地產事業的發展。然而在快速發展的同時，也滋生了不少問題。[2]許多房地產公司往往急于追求施工進度，忽略了建筑工程管理的重要性，造成了施工質量不過關、留下安全隱患等問題。而建筑工程管理本身發展也還不到位，許多體系的不健全導致了在實際應用中會產生不少困難，這些問題也正阻礙著房地產事業的發展。

2 建筑工程管理在房地產項目中遇到的問題

2.1 施工質量管理

施工質量一向是房地產項目中的重要問題，許多公司為了趕工期往往會降低施工過程中的質量要求，這便會造成很多的隱患。在驗收過程中如果出現質量不合格的情況，再修復所產生的時間、材料、人力等成本都是很高昂的，若是驗收時忽略這些問題，則會給人們的生命財產安全造成很大隱患。施工質量與許多環節息息相關，從房地產的設計，到對施工地點的勘察、實際施工時候的管理以及監督機制，這些都與施工質量密不可分，只要其中一環出現問題，就可能導致質量不過關。而目前不規范的制度和體系很容易導致問題的產生，很多公司的內部分工不明確，各部門之間缺乏交流溝通，在遇到問題時難以協調，發生事故時互相推卸責任，使得工作進行效率低，銜接困難。[3]更嚴重的是，許多公司為了追求利益，使用質量較差甚至是不過關的材料，這會從根本上導致質量問題的產生。同時，現場的施工監管也是很重要的一環，監管人員偷工減料、中飽私囊、挪用公款的現象時有發生，對房地產項目的發展造成極大的損害。

2.2 工程造價管理

在房地產項目管理中，工程造價管理是一個很重要的部分。現在很多的公司沒有完善的工程造價計算體系，只是憑借著長期建設過程中的經驗在估計造價，沒有科學完備的管理體系，這很不嚴謹。工程造價管理與房地產建設的關系是非常密切的，在實際應用中，它涉及到很多人力成本和材料成本的因素，很容易因為一些管理和非管理因素出現紕漏。施工成本需要科學具體的統計方法，若是施工成本不能夠很好地得到控制，就可能會導致施工質量和效率降低，嚴重的甚至會導致工期延誤或停滯。房地產項目規劃與實際建設中的差異常常是導致造價不準確的原因，而工程進度的經常性變化也更促使了造價缺乏一個更為統一的原則，項目的具體實施上缺乏一個具體的資金流動計劃，這些都很不利于降低成本，更會影響施工的具體進度。

2.3 施工安全管理

許多企業常常為了加快工程進度、縮短工期而不注重施工安全方面的管理，安全措施往往達不到要求，這就導致了施工現場存在很多安全隱患。安全事故的發生對于施工建設十分不利。很多施工現場的安全管理人員和施工人員的安全意識不足，忽略了很多潛在的安全問題，這都是造成事故多發的原因。企業對于安全管理方面的投入少，施工人員的管理不到位，不能保證各個步驟按標準執行，一旦發生事故又沒有很好的應對辦法，這就導致了如今房地產項目安全事故頻發。

3 針對各類問題的解決辦法

3.1 加強施工現場的質量管理

施工人員要嚴格按照施工條例執行，對于不合格的環節要及時整改，發現問題要及時上報、解決。公司內部各部門之間要明確分工，加強溝通聯系，積極進行協調，以確保每個環節的執行不出問題。在施工材料上不能出紕漏，因此各企業應該組織相關管理團隊對建筑材料進行規范的檢查，確保材料的質量符合規范，要選擇有資質的材料供應方，不能只貪圖價格的低廉，對于有質量問題的設備要及時更換;要安排管理人員進行施工現場的管理與監督，提高施工管理人員的管理能力，完善人員的管理制度，組織好一個完善的施工管理團隊;要監督好各個級別的施工人員，確保施工團隊嚴格按照施工時間表執行，避免投機取巧、消極怠工的情況發生;要定期對施工人員進行必要的培訓，增強其管理能力，提高其管理意識和安全意識，確保施工現場的管理到位;要針對每一個項目的完成結果進行全方面的評估，確保一個階段的成果達到質量要求后才能開始進行下一個階段的建設，避免出現一連串的質量問題。[4]

3.2 加強工程造價管理

在房地產項目的準備階段，就要加強工程造價的管理，建立一個完善的造價管理體系，聘請專業的工程造價人才進行成本評估。房地產項目每一個環節產生的成本結構復雜，需要用一個科學、有效的手段進行具體分析，要合理分配物力、人力資源，優化資源結構，整體上統籌協調，進行資源的循環利用;要加強對資金的管理，避免相關人員貪污腐敗、挪用資金，確保把資金用到關鍵的地方以提高效率;可以通過前期詳盡的市場調查，針對市面上各家材料供應商的價格、質量、優惠方式等進行評估，得出最優方案，在材料質量有保證的前提下與廠家建立良好的合作關系有利于獲得更大的優惠;可以設立專門的管理人員對材料庫存、使用情況等進行統計，保證材料按時按量使用，及時到達需要的地方，提高工程建設的效率，同時盡量避免因統籌協調不到位而造成的材料浪費;要加強對監督人員的培訓，提高相關人員的工作能力和責任感，落實責任和問責制度，明確分工，避免發現問題時管理人員推諉責任。[5]在實際施工中會產生很多與計劃有偏差的情況，需要相關人員及時統籌調整，分析實際情況與計劃中的偏差，及時調配資金，確保工程計劃的順利進行，仔細審核每一步的資金流向，確保與計劃相符。

3.3 加強施工進度管理

房地產項目中的施工進度管理也是十分重要的，如果工期不斷延誤，就會對各項計劃產生較大的負面影響。很多房地產公司為了提早進行施工計劃，往往在前期準備的時候非常草率，只是簡單做一個計劃，其實這樣不但不能加快施工進度，反而會使得在實際施工遇到問題時難以解決。在施工前如果沒有對市場進行一個較為系統的調查，很容易對房地產項目的建設造成影響。前期的市場調研對制定施工計劃是非常重要的，準備工作做得不完善，在施工時非常不利于管理，很容易因為一些問題造成工程停滯，甚至延期。在施工前要對每一個重要環節進行分析和規劃，評估工程的重點難點，集中精力解決問題。為了保證工程的有序進行，施工管理人員應該定期對工程的施工情況進行分析，召開工作會議，提出并討論解決實際施工中遇到的問題，根據每一個部分的完成情況進行統籌規劃，針對部分工作沒有及時完成的情況，要采取合適的、有針對性的措施來調整解決，各部分之間要明確分工合作，加強交流，使整體工作能夠按照計劃執行，要安排專門的人員定期檢查施工人員的裝備、施工器材等物品質量是否合格，排除不安全因素，確保施工在安全的條件下有序執行。

4 結束語

綜上所述，可以看出建筑工程管理在房地產項目的建設中是有很大作用的。在實際施工中合理地運用建筑工程管理，能夠在減少成本的同時提高工程質量、加快效率，確保工程按期完成。建筑工程管理的方法很多，實際操作比較復雜，但不能因此減少其在房地產項目中的運用，反而要更加重視。在實際的項目建設中，無論如何操作，最重要的是要以最低的成本獲取最優的經濟效益，建立完備的制度體系并嚴格執行，加強施工人員的管理，以完善的工程管理體系來運作房地產事業，制定行之有效的管理方法，這樣更有利于推動我國房地產事業的發展。

參考文獻：

[1]劉濤.新常態下房地產開發項目成本管控對策研究[D].西安建筑科技大學，2016.

[2]馬俊東.淺析信息化背景下的建筑工程管理[J].江西建材，2017.

[3]盧相樺.提高建筑工程管理及施工質量控制的有效策略[J].企業科技與發展，2015.

[4]羅霽雷.分析建筑工程管理的現狀及控制措施[J].綠色環保建材，2018.

[5]吳柄毅，王韶東.探討建筑工程管理及施工質量控制的有效策略[J].建材與裝飾，2018.