房地產開發項目風險管理探究

吳鳴澄

【摘要】基于房地產項目風險管理的必要性，本文以風險管理意義入手，通過風險因素與管理體系的分析，提出了風險應對措施，以供參考。

【關鍵詞】房地產;開發項目;風險管理

自2017年以來，房地產市場呈現出較為復雜的局面，中央提出“房子是用來住的”，房產開發回歸住房屬性。限購、限貸、限售等一系列相關政策不斷出臺，在新一輪的調控措施之下，房地產市場的前景預測相當困難，任何一家房地產企業要想生存下去，都必須積極和準確的分析自身及市場的各種風險。現從房地產項目開發中各風險研究出發，探究項目開發中的風險管理，總結對策及建議，以促進房地產企業生存并持續發展下去。

1、房地產開發項目風險管理意義

⑴基于房地產開發市場的不確定性，有利于項目風險本質的認識，從而增強風險管理意識，強化管理措施;

⑵提升房地產開發項目風險管理水平，促使風險管理從被動型轉化為主動型，并對風險損失加強防范與控制;

⑶項目風險管理任務的實施，可通過小成本投入而最大化獲取管理效益，使項目開發企業因風險損失的有效控制而實現經濟效益的提升;

⑷對于企業生產運營而言，項目風險的管理可以為企業職工創造更好、更安全以及更有保障的工作環境，使其在工作過程中無后顧之憂，工作狀態積極且具有一定的創造性，最終使企業因社會責任的充分履行而塑造良好的社會形象。

⑸有利于房地產開發商與銀行、承包商以及消費者建立良好的協作關系。對于房地產開發商而言，其越是具有風險防范意識與管理能力，就越容易受到社會的信賴，從而對項目融資與產品銷售也就越有利。

2、房地產開發項目主要風險因素

2.1政策風險

在政策風險方面，政治策略與金融政策為影響房地產項目開發的主要因素，例如國家在金融政策制定過程中，其主要目的是否為刺激消費者購買欲望，或是通過緊縮政策的實施來對消費行為進行控制，此類變化對房地產開發項目而言，均會對產品營銷造成一定的影響。

2.2經濟風險

在社會經濟形勢甚至體制變化情況下，由此給房地產開發項目造成的經濟損失稱為經濟風險。房地產項目從可行性研究至樓盤開盤階段，由于消費者的購買需求與消費欲望受市場影響較大，因此供需關系在極大程度上取決于市場變化。例如在項目可行性研究階段，樓盤情況良好且消費者擁有很強的購買欲，而隨著時間的推移，便有可能出現大量積壓情況，致使實際收益與計劃收益差距極大;若在通貨膨脹情況下，物價上漲而貨幣貶值，房地產業雖然對該現象具有一定的抵抗能力，但仍會不可避免的使樓價上漲（幅度較小），致使消費者在資金能力不變的情況下實際購買力下降，最終使房地產商因資金流轉困難（產品銷售量下降）而引發一系列經濟風險。此外，對于樓盤的開發，其過程投入資金巨大，一般情況下僅靠開發商一己之力很難維持運轉，往往需要借助銀行貸款、商業信用、股權融資等外部融資，同樣會為房地產開發項目帶來一定的經濟風險。

2.3社會風險

在社會風險方面，主要是房地產項目因消費者購房意識與社會人文環境的變化而可能遭受的經濟損失，其主要包括業主干預、公眾干預、社會治安、區域發展以及城市規劃等因素。

2.4技術風險

在文化建設與社會科技快速發展的背景下，房地產項目因與自身相關變量的變動而造成的經濟損失稱之為技術風險。例如隨著科學技術的進步，房地產項目的功能要求日趨嚴格化與多樣化，在此情況下迫使開發商對現有樓盤進行返修、改造和更新，而在該過程中資金的額外投入很有可能成為企業的經濟風險因素，并且還會對后期預售造成影響。

3、房地產開發項目風險管理體系

3.1基本結構

基于人類認識事物的一般邏輯和項目風險管理理論，房地產開發項目的風險管理結構可表示為下圖1：

⑴風險管理體系作為項目管理的重要組成，主要涉及風險識別、風險評估、風險響應以及風險監控四大環節。其中風險來源、類別等因素是通過風險識別予以確定;風險評估則以定量方式對單個風險分析后，以此確定出發生機率及其影響程度，同時以定性方式對風險集進行評估后，最終將風險等級表列出;風險響應是在風險識別與評估的基礎上，以降低風險損失為目的，根據風險性質而采取的處理措施;風險監控是指針對風險計劃，以控制和消除風險因素與風險事件為目的而采取的措施，其可能需要對原風險應對計劃與項目實施方案進行修改。

⑵從一定程度上講，風險管理體系既開放而又閉環，開放性在于其和外界環境及項目管理的其他內容呈相互影響、相互交流的關系;而閉合性則表現在項目風險管理是在“識別 評估 響應（應對） 監控”的不斷循環中實現管理水平的提升。對于風險管理體系的實施，其過程既強調計劃性，又注重隨機應變，受房地產項目點多、線長、面廣等特性的影響，項目風險的管理必須依靠于科學的管理計劃，但是又在項目內、外環境的不斷變化下，項目風險管理體系又必須時刻處于動態變化與循環過程中。

3.2管理步驟

3.2.1風險識別

風險識別為風險管理的基礎工作，主要職責是對風險來源、類別等因素的確定，具體是通過風險信息的收集，將風險因素綜合確定并編制出風險識別報告。基于房地產開發項目實施過程的分解，其不同階段擁有不同的風險因素，而風險分類的依據同樣存在差異。

3.2.2風險評估

風險評估是利用定性與定量的方式對項目風險綜合分析后，以此估算出風險發生的機率及其影響程度（即損失量），同時以此為依據確定出風險量與風險等級，從而進行項目風險的專替估量，對所面臨的風險進行排序并實施差別化應對措施。風險評估應貫穿于房地產項目開發與建設的全過程中，常用方法有損失估計法、概率分析法、趨勢分析法、敏感度分析法以及盈虧平衡分析法等。

3.2.3風險響應

風險響應是針對項目風險所采取的應對措施，具體內容見第4節。

3.2.4風險監控

針對風險計劃執行的情況，風險監控的目的在于通過風險管理過程的動態監督與控制，以此優化管理措施、提升管理水平。項目風險監控過程中，風險應對措施不僅要以風險應對計劃為依據進行制定，同時還需隨著項目的推進不斷修正風險識別與評估結果，從而及時完善風險應對計劃，即是在動態循環過程中實現項目風險的有效管控。

4、地產開發項目風險應對措施

4.1風險回避

風險回避是根據風險預測評估，經過權衡利弊得失，采取放棄、中止或改變開發項目條件，避開風險源從根本上消除風險隱患的措施，屬消極的防范手段。通常可能發生的事件損失程度和發生概率太大，又無適當的風險管理措施可用時，常采取風險回避措施。風險回避一種是放棄或終止可能引起風險損失的活動，另一種是改變活動方案和目標。需要指出的是，風險回避雖然能避免損失，但同時也失去了獲利機會。

4.2風險控制

風險控制是積極的風險管理措施，是在風險事件發生前、發生時及發生后，采取的降低風險損失發生概率，縮小風險損失程度的措施。風險控制分為風險預防和風險抑制。風險預防以降低風險損失發生概率為目的，風險抑制以縮小風險的損失程度為目的。風險控制從主動采取預防措施入手，消除和減少風險隱患，成本低、效益好，不會產生不良后遺癥，房地產開發過程中應優先采用風險控制措施。

4.3風險轉移

風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。開發商可以根據項目的情況采取適當的形式，合理轉移風險。采用風險轉移的情況：①風險的轉移方和風險接受方之間的損失可以清楚地計算和劃分;②被轉移人能夠且愿意承擔適當的風險;③風險轉移的成本低于其他風險管理措施。

4.4風險自留

在房地產開發中，對一些無法回避，難以控制和轉移的風險，或因冒該風險可能獲得較大利益時，在不影響開發者根本利益、大局利益的前提下，常采取風險自留措施。風險自留具體措施有：自己保險、損失攤銷、借款補償、自負額保險。風險自留對策應與風險控制對策結合使用，實行風險自留對策時，應盡可能地保證重大項目風險已經保險或實施了風險控制計劃。風險自留對策也應與保險對策相比較，以便做出更利于節約風險管理成本的決定。

結語：

總而言之，對于房地產開發項目而言，受其投資規模大、建設周期長以及涉及范圍廣等自身屬性的影響，在開發全過程中不可避免的會伴隨各種風險。在此情況下，為提升風險管理水平，實現項目風險的有效管控，房地產開發企業必須建立完善的風險管理體系，以實時、動態、系統以及全方位的管理措施主動防范和控制風險，以此提升企業抗風險能力，實現可持續發展。

參考文獻：

[1]何孝.對房地產開發項目管理難點的探討[J].中國房地產業，2015，09：85.

[2]楊鵬.房地產開發項目的風險分析、風險管理及對策[J].中國市場，2014（42）.