新會計準則下的房地產企業納稅籌劃研究探索

何文濤

隨著社會主義市場經濟快速發展的今天，中國房地產公司迎來新的挑戰與機遇。為了幫助房地產企業市場的蓬勃發展，國家出臺了一系列的政策與法規。新會計準則對房地產企業的納稅籌劃提出了新的要求，房地產企業應當順應時代的發展進行相關創新變革。雖然目前在新會計準則下房地產企業納稅籌劃有了一定的成果，但依然有一定的缺陷。本文從房地產需要納稅籌劃的原因、房地產企業納稅籌劃的原則和新會計準則下的房地產企業納稅籌劃方法三個方面進行探究，降低企業經營成本，增加營業利潤。

21世紀經濟社會迅速發展，中國的經濟也逐步邁入穩定發展的關鍵時期，國家政府也出臺了相關的條文政策，逐漸完善市場經濟體制。在市場環境內部環境與外部環境都發生變化的現在，房地產企業也應該進行相應的變革。房地產企業財政工作最重要的部分是企業的納稅籌劃，在新會計準則下，企業如何合理的避稅，怎樣實現企業納稅籌劃，對房地產企業有著重要的意義。

一、為什么房地產需要納稅籌劃

納稅籌劃是企業經營者策劃納稅業務，并且制定一系列的納稅操作計劃，來達到節約稅款的目的。納稅籌劃是市場經濟利益的衍生品，是市場經濟主體實現利益最大化的要求。許多房地產企業想要享受國家頒布的優惠稅收政策，一方面減少稅收的費用，另一方面也降低企業稅收負擔。通常情況下，企業在總收入不變，但是成本與稅收降低，就有利于企業實現利益最大化。因此越來越多的房地產企業在新會計準則下實行企業納稅籌劃，通過合理的方法政策，降低成本，提高收益。

由于房地產企業不同于其他其他市場經濟企業，相對于其他種類的企業，房地產需要承擔更多的稅收種類，稅收費用較多。在新會計準則下，通過合理的納稅籌劃，不僅可以緩解企業經營者的資金壓力，而且在一定程度上降低了費用成本。為了房地產企業向著企業多元化更好的發展，將稅務管理精細化勢在必行。想要更好的看展房地產企業，需要涉及多個方面，例如規劃設計、房屋建造等，管理難度也隨其經營范圍增大而增加。制訂了正確的財務管理模式，合理的控制稅收成本，才能夠對房地產結構與成本結構，經營成本與銷售成本，開發成本與轉讓成本進行有效的制定，實現企業的成本最優化。

隨著新會計準則的出臺與不斷完善，房地產企業的納稅籌劃的標準不斷的提高。例如，在一定程度上新會計準則允許企業自由選擇存貨計價的方法，給予了企業稅收的選擇權，有利于企業降低稅收，達到節稅的目的。另一方面，新會計準則在會計核算中融入了新的會計工具與理念，來處理包含資產負債的所得稅，在未來的房地產企業納稅籌劃中，需要考慮的問題更多，因此更加需要對納稅籌劃方案進行詳細的考量。

二、房地產企業納稅籌劃的原則

房地產企業納稅籌劃可以通過多種形式的手段和方法，在遵守國家頒布的納稅政策的同時，還能減輕企業的納稅義務，降低企業的經營成本。在新會計準則下，深入分析房地產企業納稅籌劃準則，有利于納稅籌劃工作的順利開展，也是企業減少經營壓力的重要方法。

（一）房地產企業納稅籌劃必須要遵守合法性原則。雖然偷稅漏稅能夠在一定程度上減輕企業的交稅負擔，但是卻違背了國家的法律法規，和納稅統籌的合法性原則造成沖突，不利于企業長期健康的經營發展。因此，房地產企業的納稅籌劃應當符合國家頒布的相關法律法規，對于不符合國家政策的舉措，都不要出現在企業納稅籌劃的方法中。

（二）納稅籌劃是為了減輕企業的稅收負擔，因此應當遵守成本效益原則。雖然企業在進行納稅籌劃舉措的過程中，有可能增加其他事物的費用。但是任何稅收籌劃都需要一定的成本。企業的管理者只有在稅收方案實施前，先分析稅收籌劃方案，想到所有的納稅籌劃方案，預計方案有盈利，再執行;若盈利為零或者為負，就不用再實施納稅籌劃方案，選取對公司最有利方案。

（二）房地產企業在進行納稅籌劃時應當遵守前期籌劃原則。為了保障我國市場經濟蓬勃發展，國家加強了對房地產企業的稅收監管，房地產企業的稅收大約占我國稅收體系的50%左右。在面對國家的宏觀調控以及同行業企業的激烈競爭，企業的稅收籌劃工作必須在納稅義務實施前就執行。企業的項目一旦開始啟動，就產生了相應的納稅義務，以此為基礎進行相關策略應對，在一定程度上也減輕了企業的納稅負擔，但并不屬于納稅籌劃的范圍。

三、新會計準則下的房地產企業納稅籌劃方法

（一）借貸款項目利息的籌劃工作

許多房地產企業在項目吸納階段都是以借貸的方式來籌集項目資金，這種方式籌集資金，不僅產生的利息費用較高，而且貸款的期限也比較長，對企業的發展造成一定的阻礙。房地產企業的項目完工周期較長，通過合理的方法把利息扣除掉，將借款利息歸納到企業納稅籌劃范圍內。在新會計準則下，房地產開發經營的企業可以把開發成本與土地使用權的總花費，加計扣除20%，一方面增加了扣除項目，降低了增值額;另一方面也減輕了稅率和稅基的負擔，提高了企業的凈收益。對于項目完工后支出的利息費用，保留完整的金融機構證明，都可以在一定數額范圍內進行扣除。如果無法提供金融機構證明，依然可以扣除開發成本與土地使用權10%的花費金額。

（二）土地增值稅

企業只有明確了征稅范圍才能進行土地增值稅的籌劃。嚴格遵守土地增值稅的要求，可以大致推算出增值稅的具體增收范圍。在國家頒布的稅法中，對于房地產企業代建房的規定，房地產開發商代替客戶進行房地產開發，項目結束后，客戶收取相應的費用。對于房地產開發商而言，他們能夠獲取一些收入，但是這筆收入并沒有轉移房地產權，其性質為勞務收入，不包含在土地增值稅征收范圍內。利用這種方式，在開發時進行定行開發，可以降低一部分稅收費用。我國頒布的稅法中有明確的規定，如果房屋建成自己使用，兩者合作建房，一方提供土地，一方提供資金，房屋建成后，依據具體投入比例，分房自用，暫時避免土地增值稅的征收。但是如果房子建成后轉讓，就必須繳納土地增值稅。

（三）企業所得稅的具體籌劃方案

目前國家的房地產企業所得稅制定了相應的政策，如果房屋開發工程結束，管理部門業也接受到相關的證明材料，或者房地產企業擁有了初級產權證明，就表明了徹底完成了產品的開發。一般情況下，當產品開發結束后，就會對企業進行所得稅的計算，在計算過程中，會把實際銷售收入作為成本費用扣除。因此，房地產企業在進行納稅籌劃的過程中，應當仔細閱讀文件內容和完工條件的相關條文，例如營業稅、失業保險、財產保險等。房地產企業可以通過把完工時間推遲，以此延長納稅籌劃時間，保證資金貨幣時間價值充分發揮作用，有效緩解企業壓力。

四、結語

隨著我國經濟社會的不斷發展，企業稅收政策體系逐步完善，房地產企業在新會計準則下進行合理的稅收籌劃，是有效降低企業經營成本，增加企業效益的有效舉措。房地產企業作為我國市場經濟體系中重要的一部分，為了房地產企業健康平穩的發展，拉動我國經濟增長，房地產企業應當順應時代發展要求，在新會計準則下，積極實行切實有效的稅收籌劃方法，實現企業的長期目標。通過這篇文章對新會計準則下房地產企業稅收籌劃的研究得知，有效的稅收籌劃方法，可以為房地產企業的收受籌劃提供依據，減輕房地產企業的稅收負擔。（作者單位：西安中新華勝房地產開發有限公司）