沈陽市房價與地價相互關(guān)系的實證研究

馬宏偉 舒仁忠 陳樹良

摘 要：以沈陽市商品住宅價格與商品住宅用地價格研究對象，采用格蘭杰因果關(guān)系檢驗的方法進(jìn)行實證研究，并檢驗假設(shè)的有效性。經(jīng)過一系列檢驗得出結(jié)論：二者具有較強(qiáng)的相關(guān)性；兩變量本身是非平穩(wěn)的，二階差分后平穩(wěn)；沈陽市房價與地價呈現(xiàn)出長期均衡的協(xié)整關(guān)系，滯后期為1時，沈陽市地價是因；滯后期為2-10時，沈陽市房價與地價無因果關(guān)系；滯后期為11時，沈陽市房價是因。在短期內(nèi)沈陽市應(yīng)通過調(diào)整土地供需矛盾調(diào)控房價、中期內(nèi)沈陽市應(yīng)規(guī)范商品房市場、長期來看沈陽市應(yīng)繼續(xù)堅持去庫存政策、保證土地價值等方面給出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：沈陽市；房價；地價；相互關(guān)系

一、研究背景

自1998年中國住房制度改革啟動后，中國房地產(chǎn)市場得到了空前的發(fā)展。對于沈陽市來說，2017年上半年樓市復(fù)蘇明顯，而從下半年開始沈陽市開啟了限售政策，這就標(biāo)志著沈陽市又將迎來新一輪的嚴(yán)控期，從2015年“去庫存”大方針實施以來，沈陽市就一直享受著該政策帶來的整改效果，而實行這兩個政策的主要原因莫過于房價的飛速上漲。在商品房市場中，盡管“去庫存”方針已經(jīng)實施兩年之久，但沈陽市房屋庫存仍然出于高位，使得房價高速上漲，居高不下。為了改善這種現(xiàn)象，持續(xù)新增土地入市，使購買者又回到了土拍市場。這種情況下品牌房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要好于于本土的房地產(chǎn)企業(yè)，而使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入品牌化。

二、研究內(nèi)容與方法

通過文獻(xiàn)綜述和基本理論的研究，弄清房價與地價的基本特點及其影響因素，并從宏觀角度得出沈陽市房價與地價之間的相互關(guān)系，將其作為實證研究中的理論假設(shè)。

實證研究中采用的研究方法為格蘭杰因果檢驗，得出沈陽市房價與地價之間在不同滯后期下的格蘭杰因果關(guān)系，以驗證理論假設(shè)。根據(jù)理論研究和不同滯后期下二者的格蘭杰因果關(guān)系，為政府提出不同時期內(nèi)切實有效的調(diào)控政策提供決策依據(jù)。

三、基本理論

1.相關(guān)性分析

相關(guān)關(guān)系是社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之間相互關(guān)系的一種，且普遍存在于社會經(jīng)濟(jì)中，采用相關(guān)性分析的基本理論和方法，可以研究社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之間相互影響、相互制約的相關(guān)關(guān)系。

2.單位根檢驗

在進(jìn)行格蘭杰因果檢驗前，應(yīng)先對兩變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗，最常用的方法是“單位根檢驗”，單位根檢驗是指檢驗序列中是否存在單位根，因為存在單位根的序列是非平穩(wěn)。

3.協(xié)整檢驗

由于現(xiàn)實中的經(jīng)濟(jì)變量往往都是非平穩(wěn)的，一般通過差分的方法使其達(dá)到平穩(wěn)狀態(tài)，但是差分后的序列會丟失原始數(shù)據(jù)中部分的信息，因此采用協(xié)整檢驗的方法來檢驗二者之間是否存在穩(wěn)定的均衡關(guān)系，如果具有協(xié)整關(guān)系，則可進(jìn)行格蘭杰因果檢驗。

4.格蘭杰因果檢驗

如果兩變量之間存在著協(xié)整關(guān)系，則說明可以對二者進(jìn)行格蘭杰因果檢驗。格蘭杰因果檢驗是檢驗兩個經(jīng)濟(jì)變量之間是否存在著因果關(guān)系的一種檢驗方法。其統(tǒng)計學(xué)本質(zhì)上是對平穩(wěn)時間序列數(shù)據(jù)的一種預(yù)測。

四、數(shù)據(jù)選取及處理

（1）數(shù)據(jù)選取

考慮數(shù)據(jù)的可獲取性，選取了2007年第1季度至2017年第4季度共44個季度的沈陽市住宅商品房價格和住宅用地價格季度數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析，數(shù)據(jù)全部來源于前瞻網(wǎng)數(shù)據(jù)庫。具體數(shù)據(jù)件附錄I。

（2）數(shù)據(jù)處理

首先將原始數(shù)據(jù)處理成指數(shù)形式進(jìn)行檢驗，使得數(shù)據(jù)具有同質(zhì)可比性，以 2007年1季度的數(shù)據(jù)為基期，將房價指數(shù)和地價指數(shù)定義為其他月份的數(shù)據(jù)與基期的比值，具體數(shù)據(jù)見附錄II，用HP表示房價指數(shù)，用LP表示地價指數(shù)。即：

五、實證分析

（1）相關(guān)性分析

使用spss軟件對2007年-2017年各季度沈陽市房價指數(shù)對數(shù)（LNHP）和地價指數(shù)對數(shù)（LNLP）進(jìn)行相關(guān)性分析。

由表1可知，LNHP和LNLP之間的相關(guān)系數(shù)為0.884，屬于高度相關(guān)。在0.01水平上，相關(guān)系數(shù)顯著性檢驗sig相伴概率小于0，所以計算的相關(guān)系數(shù)顯著有效。因此沈陽市沈陽市房價指數(shù)與地價指數(shù)之間高度相關(guān)，且相關(guān)系數(shù)顯著有效。

（2）平穩(wěn)性檢驗

使用軟件EViews6.0在采用ADF單位根檢驗的方法檢驗變量的平穩(wěn)性。根據(jù)計算，在1%、5%、10%顯著性水平下的檢驗值都大于臨界值，因此，接受原假設(shè)，序列非平穩(wěn)。因此對二者分別進(jìn)行一階差分，LNLP的一階差分序列在5%、10%顯著性水平下平穩(wěn)，但在1%的顯著性水平下非平穩(wěn)，而LNHP的一階差分序列在1%、5%、10%顯著性水平下均為非平穩(wěn)，則對二者進(jìn)行二階差分，得出二者的ADF檢驗值均小于所有顯著性水平下的臨界值，可以得出在顯著性水平為1%時兩變量都為二階單整，即都為I（2）變量，因此兩者之間可能存在協(xié)整關(guān)系，所以下一步進(jìn)行協(xié)整檢驗。

（3）協(xié)整檢驗

對殘差序列進(jìn)行ADF檢驗。

由表2可知，殘差序列項零階差分ADF檢驗值在1%、5%顯著性水平下比臨界值大，此時序列為非平穩(wěn)，但在10%顯著性水平下殘差序列項的檢驗值小于臨界值，因此在10%的顯著性水平下，殘差序列項平穩(wěn)，由此可以得出，在顯著性水平為10%時，房價指數(shù)與地價指數(shù)兩者具有協(xié)整關(guān)系，即二者之間具有長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。因此可以進(jìn)行格蘭杰因果檢驗。

（4）格蘭杰因果檢驗

經(jīng)過以上協(xié)整檢驗，得出沈陽市房價與地價之間存在著協(xié)整關(guān)系，因此，可以對二者進(jìn)行格蘭杰因果檢驗。下面采用Eviews6.0軟件對二者在滯后1～11期進(jìn)行格蘭杰因果檢驗。

由表3可知，在10%的顯著性水平下，滯后1期時，“地價不是房價的格蘭杰成因”的p值小于0.1，拒絕原假設(shè)，“房價不是地價的格蘭杰成因”的p值大于0.1，拒絕原假設(shè)，說明存在著地價對房價單向的因果關(guān)系；滯后2期至滯后期10期，二者的p值均大于0.1，接受原假設(shè)，說明房價與地價之間無因果關(guān)系；滯后11期時，“地價不是房價的格蘭杰成因”的p值大于0.1，接受原假設(shè)，“房價不是地價的格蘭杰成因”的p值小于0.1，拒絕原假設(shè)，說明存在著房價對地價單向的因果關(guān)系。

六、研究結(jié)論

（1）沈陽市房價與地價之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系

由相關(guān)性分析可知，兩者之間的相關(guān)系數(shù)為0.884，屬于高度相關(guān)。在0.01水平上，相關(guān)系數(shù)顯著有效。而雖然平穩(wěn)性檢驗表明二者為非平穩(wěn)時間序列，但經(jīng)協(xié)整檢驗得，殘差序列一階差分表現(xiàn)為平穩(wěn)，由此可以判斷，LNHP和LNLP兩者具有協(xié)整關(guān)系，即具有長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。

（2）短期內(nèi)，沈陽市地價是房價的格蘭杰成因

在地價不是房價的格蘭杰成因的命題中，p值小于10%的顯著性水平，因此拒絕原假設(shè)，說明沈陽市地價是房價的格蘭杰成因；在房價不是地價的格蘭杰成因的命題中，p值大于10%的顯著性水平，因此接受原假設(shè)，說明沈陽市房價不是地價的格蘭杰成因。由此可判斷，短期內(nèi)，沈陽市地價是房價的格蘭杰成因。

（3）中期內(nèi)，沈陽市房價與地價之間不存在格蘭杰因果關(guān)系

從中期看（滯后2期至10期），在地價不是房價的格蘭杰成因的命題中，p值大于10%的顯著性水平，因此接受原假設(shè)，說明沈陽市地價不是房價的格蘭杰成因；在房價不是地價的格蘭杰成因的命題中，p值大于10%的顯著性水平，因此接受原假設(shè)，說明沈陽市房價不是地價的格蘭杰成因。所以，中期內(nèi)沈陽市房價與地價之間不存在因果關(guān)系。

（4）長期來看，沈陽市房價是地價的格蘭杰成因

長期內(nèi)（滯后11期），在地價不是房價的格蘭杰成因的命題中，p值大于10%的顯著性水平，因此接受原假設(shè)，說明沈陽市地價不是房價的格蘭杰成因；在房價不是地價的格蘭杰成因的命題中，p值小于10%的顯著性水平，因此拒絕原假設(shè)，說明沈陽市房價是地價的格蘭杰成因。由此可判斷，長期來看，沈陽市房價是地價的格蘭杰成因。

七、建議

（1）短期內(nèi)沈陽市應(yīng)通過調(diào)整土地供需矛盾調(diào)控房價

短期內(nèi)，沈陽市地價是房價的格蘭杰成因，房價不是地價的格蘭杰成因。此時，房價在很大程度上表現(xiàn)為“需求拉動型”，所以可以通過調(diào)節(jié)土地市場的供需來間接調(diào)控房價。又考慮到在短期內(nèi)的可行性，所以給出以下建議。

（2）供應(yīng)方式上對不同類型的住宅用地進(jìn)行區(qū)別對待

沈陽市土地供應(yīng)主要包括出讓和劃撥兩種方式。一是對于普通住宅用地，采用出讓的供應(yīng)方式。二是對于高檔住宅用地，也采用出讓的供應(yīng)方式，在延續(xù)普通住宅的限制方法外，還要控制高檔住宅用地的供應(yīng)量來控制地價，以控制房價。

（3）加強(qiáng)土地供應(yīng)監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊違規(guī)行為

一是時時監(jiān)管沈陽市土地市場動態(tài)。二是對沈陽市土地市場的供應(yīng)量、供應(yīng)價格、交易量、交易價格等信息進(jìn)行檢測與統(tǒng)計，為下一輪的土地實施計劃打下基礎(chǔ)。三是建立誠信擋案機(jī)制。

（4）中期內(nèi)沈陽市應(yīng)繼續(xù)堅持去庫存政策，保證土地價值

中期看，沈陽市房價不是地價的格蘭杰成因，地價也不是房價的格蘭杰成因。此時，房價與地價之間的影響較為弱化，但房地產(chǎn)市場中依然存在一些待解決的問題，針對這些問題沈陽市應(yīng)繼續(xù)堅持去庫存政策來保證土地價值。

（5）堅持去庫存政策不放松

一是繼續(xù)堅持去庫存政策。二是不可通過降低地價的方式來降低房價。

（6）長期內(nèi)沈陽市應(yīng)規(guī)范商品房市場，抑制房價上漲控制地價

長期來看，沈陽市房價是地價的格蘭杰成因，而地價不是房價的格蘭杰成因。此時，房價對地價有明顯的影響作用，應(yīng)規(guī)范商品房市場，調(diào)節(jié)房屋供需矛盾，防止房價的過快上漲而抑制地價，又考慮到長期內(nèi)的可行性，所以給出以下建議：

劃分收入水平合理調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

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