社區與商業體的商貿流通互動路徑

趙紅 劉圣春

內容摘要：本文闡述了社區與商業體商貿流通特征、模式及功能，分析了社區與商業體商貿流通影響因素，其中主要包括社區商業體空間布局不合理、社區商業體模式單一導致其商貿流通程度低下、政府對社區商業體行政管控不到位且扶持政策缺失;并提出社區與商業體商貿流通路徑，其中主要包括針對社區商業體制定相應的規范標準、完善社區商貿流通配套設施、采用靈活性的運營管理模式、儲備社區商業體專業人才、吸引連鎖品牌進駐社區、完善社區商業體的相關立法及加大政府宏觀調控等，從而使社區商業體規劃布局更為科學、促進社區商業體標準化建設、促進社區與商業體之間的商貿流通。

關鍵詞：社區 ? 商業體 ? 商貿流通 ? 路徑

社區與商業體

（一）社區

社區也就是在相同地理環境內，由相同生活方式及文化背景、相同利益需求而組成的社會共同體。目前社區可以按照居住人數來分為居住小區、居住區及居住組團等，一般而言居住小區居住人數為7000-15000人，居住區為30000-50000人，居住組團則人數為10000至30000人。

（二）商業體

商業體，是將城市中的商業、餐飲、娛樂、文化、旅店及交通等各項組合在一起，從而形成相互依存的商業綜合體。目前在我國很多城市都有商業體，比如華貿中心、銀泰中心、萬達廣場及上海新天地等。

（三）社區商業體

社區商業體，也就是圍繞社區居民，所開展的一系列便民利民等服務，如商業、餐飲、娛樂、文化、旅店及交通等。由于城市現代化建設速度的加快，日漸增長的社區人口，日漸加快的城市生活節奏，日漸多樣化的消費習慣及消費需求等原因，使得社區與商業體之間形成了有效的商貿流通，而社區商業體也成為城市社會消費品零售總額的一個關鍵增長點。

社區與商業體商貿流通現狀

（一）社區與商業體商貿流通特征

社區與商業體商貿流通，也稱為社區商業體商貿流通，從目前社區綜合體商貿流通發展現狀來看，其商貿流通具備以下的特征：

第一，區域性，社區商業體商貿流通具備很強的區域性，其服務范圍是在社區，因而其服務范圍不具有輻射性;其主要的服務對象是社區居民;因此社區與商業體商貿流通具備一定的區域性特征。

第二，服務性，由于社區商業體的地理位置多處于社區附近，其服務對象是社區居民，其服務目的是為這些居民提供必不可少的生活物品及娛樂服務，因而社區商業體商貿流通具備很強的服務性，能提升社區居民生活質量。

第三，盈利性，社區商業體位于社區附近，社區又是人口基數較為龐大的區域，由于社區居民消費觀念及消費行為的改變，社區商業體其功能性也更加多樣化，其中包括購物、餐飲、住宿及娛樂等，因此最大限度滿足社區居民消費需求。而社區商業體較之其他的商業業態，則更具穩定性，因此社區商業體具有穩定持久的盈利能力，在很多城市，社區商業體的社會消費占社會消費品零售總額的三分之一。

第四，平衡性，社區商業體，也就是在社區中涉及購物、餐飲、住宿及娛樂等商鋪，這些商鋪往往根據社區地理位置、社區居民需求數量及社區競爭環境制定營銷方案，同時也隨著社區周邊開發及其內部變化及時調整營銷方案，因而社區商業體具有一定的動態平衡性。

（二）社區與商業體商貿流通模式

社區與商業體目前的商貿流通模式，主要是大型超市模式、O2O商業模式、連鎖配送模式等。

第一，大型超市及百貨店等零售業態模式。社區有較大的人流聚集效應，其消費力十分強勁，而且社區商業體租金也普遍比市中心要低，這就使超市、百貨商店、便利店等零售經營者比較青睞在社區中開展經營。社區之內的這些零售業態，滿足了消費者的購物、娛樂、餐飲及其他生活服務的需求，同時社區居民強大的消費力也促進了社區商業體商貿流通。

第二，O2O社區商業模式。隨著信息技術及移動網絡的發展，O2O電子商務模式也逐漸發展成熟。對于社區商業體而言，其具有穩定的客戶群，盈利較為穩定，而這些為O2O模式的開展提供了良好的契機。此外，在社區商家開展O2O模式的過程中，既有助于社區住戶享受到更為便捷的服務，又有助于社區商家了解消費者的消費需求及消費偏好，制定出精準的營銷計劃，然后具有針對性的為社區住戶提供個性化的服務，從而促進社區商業體商貿流通的更好發展。

第三，連鎖配送模式。社區商業體建立在社區之中，因此在社區商業體商貿流通中，應充分利用社區較具優勢的地理環境及交通優勢。在社區中發展零售業態連鎖配送模式，這是由于社區商業體商品供應種類及供應鏈相對穩定，商品服務范圍及服務對象較為單一，因此可以在社區中全面推行連鎖零售業態配送模式，完善社區商業體配送模式，提升社區商業體商貿流通速度，提高社區住戶滿意程度，比如開展“社區生鮮上門”、“送貨到家”等服務。

（三）社區與商業體商貿流通功能

社區與商業體商貿流通的功能主要體現在購物、餐飲、娛樂、生活服務及公共服務等功能。如目前我國發展態勢較好的社區商業體，如蘇州新城大廈、上海星游城、深圳華僑城等;對于城市發展而言，這些社區商業體商貿流通規模大且市場化程度高，極大的促進了城市經濟的發展。如圖1所示，在2011-2017年期間，我國社會消費品零售總額從187206億元上升至366262億元，年平均增幅為11.84%，而其中有將近40%的份額為社區商業體創造。具體而言，社區商業體商貿流通功能主要體現在促進城市現代化建設、增加就業崗位、促進社區零售業更加繁榮等。

第一，促進城市現代化建設。當城市人口積聚到一定的數量，城市住宅面積也逐漸增加，各種城市商業業態也隨之出現（如社區商業體），滿足城市居民的生活需求，這就在一定程度上促進城市經濟的發展，為城市現代化建設奠定基礎。

第二，增加就業崗位。社區商業體，所涉及的項目眾多，從而衍生出諸多就業崗位。由于社區商業體的就業崗位多屬于服務性質，屬于勞動密集型產業，因而其就業門檻較低，可以為城市下崗人群及農民工提供諸多的就業機會，從而在一定程度上維護城市的穩定。

第三，促進社區零售業更加繁榮。商務部發布的《關于加快我國商業發展的指導意見》，國務院出臺的《關于深化流通體制改革加快流通產業發展的意見》等政策法規，都為我國商貿流通業的發展提供了諸多參考性意見，比如商貿流通基礎設施、商貿經營管理理念、商貿業服務水平、商貿業評估體系等，從而保證社區商業體穩步快速的發展，從而惠及社區居民，提升社區居民的生活質量。

社區與商業體商貿流通影響因素

（一）社區商業體空間布局不合理，無法滿足社區居民需求

社區商業體空間規劃重視性不足，其建設多處于無序狀態。社區商業體，就其產生的經濟效益及社會效益而言，不如中心城區商業體，因而我國很多城市，都較為重視中心城區商業體的發展，而對社區商業體重視性不夠。地方政府對于城市社區商業體的空間布局、建設管理、項目定位、業態配置、未來發展規劃等多方面缺乏明確的規劃，也就直接導致了城市社區商業體長期處于無序發展狀態。如目前很多城市的社區商業體大多數以沿街布點的規劃布局方式進行發展的，而這種空間布局方式決定了社區商業體發展的不可持續性，繼而由于城市社區商業體空間布局不合理，影響社區居民生活的便利，影響社區商業體經營效益。

社區商業體布局不均衡，無法很好滿足社區居民需求。由于政府部門對社區商業體重視性不足，導致社區商業體布局不均衡，城市社區商業體多集中于發展已十分完善的大型社區，甚至在這些大型社區還存在著社區商業體過度配置的問題，如購物、餐飲、住宿及娛樂等扎堆建設，從而也造成了大型社區其商業體競爭異常激烈，違反市場規律的商業競爭行為頻發，為大型社區商業體市場環境、經營效益及社區交通狀況都帶來了不利的影響。與大型社區截然相反，新建社區或者舊社區卻普遍存在著社區商業體服務配套設施不足的情況，在新建社區及舊社區之中很難找到諸如購物、餐飲、住宿及娛樂等便民利民服務項目，因而給新建社區及舊社區居民帶來了極大的不便，無法很好滿足社區居民需求。

（二）社區商業體模式單一，商貿流通及盈利空間有限

社區商業體采用“提前銷售”模式，致使其業態配置不合理。目前，無論何種模式的社區商業體，即零售業態模式、O2O社區商業模式、連鎖配送模式等，商業體開發商都普遍采用“提前銷售”模式，此種模式雖然在一定程度上有助于開發商快速回籠資金，但此種模式卻并不利于社區商業體規劃布局及統一管理，從而造成社區商業體分布過于隨意，社區商業體業態配置不合理的現象。

社區商業體經營者經營素質不高，經營方式較為落后。由于我國社區商業體多以中低端經營業態為主，健身中心、餐廳、茶館等都是以個體經營為主導，其經營規模有限，經營成本較高，加之其普遍不具有專業性的經營管理能力，缺乏合作意識，致使市場惡性競爭不斷，因而這就造成了其盈利水平較為低下。而且入駐社區的高端經營業態較少，也就意味著大多數社區商業體并不具備先進的現代管理制度及管理手段，也就意味著目前社區商業體并不能滿足消費力強勁之下的社區居民消費需求。整體而言，目前社區商業體存在著內在不足的弊端。

（三）政府對社區商業體行政管控不到位，缺乏一定的扶持政策

社區商業體不屬于行政管轄范圍，政府對其宏觀調控手段不足。根據《行政許可法》第十三條規定，企業能夠通過市場競爭有效調節的，行政機關可通過事后監督方式進行管理的，能夠通過行業組織協調管理的，能夠通過企業法人或者公民自主決定的，可以不設行政許可。因此從《行政許可法》可知，目前社區商業體不屬于政府管理范圍，社區商業體的管理則是本著“誰投資、誰受益、誰管理”而來的，因而關于社區商業體經營業態及規模結構，政府行政機關無權干涉;雖然這在一定程度上提升了社區商業體競爭力，但由于社區商業體發展過于自由，就導致了社區商業體業態配置不科學、發展模式單一、空間布局不合理等問題的出現。

社區商業體缺乏統籌規劃及良好的扶持政策。目前雖然我國商務部相繼出臺了《關于加快我國社區商業發展的指導意見》，《關于推進社區商業便民服務工作的通知》等政策法規，為我國社區商業體發展規劃、行業結構、網點布局、經營管理等多方面提供了一些參考性意見，但目前我國關于社區商業體的相關政策法規過于分散，已有的政策法規之間也存在著一定的沖突，也就導致當前政策法規在社區商業體規劃建設及經營管理之上存在著效力不足的現象。除此之外，關于社區商業體的金融及稅收扶持政策也過少，對社區商業體業態布局方面的指導意見缺失，就導致了社區商業體無序發展，減緩了社區商業體標準化、規范化及現代化建設的步伐，進一步影響了社區商業體商貿流通。

社區與商業體商貿流通路徑研究

（一）科學規劃布局社區商業體，提升社區商業體功能性

針對社區商業體制定相應的規范標準。目前在我國很多城市，社區商業體都處于無序發展的狀態，這對于當地居民生活、社區商業體自身發展、社區商業體商貿流通都產生了一定的影響，因而這就需要政府部門盡快出臺促進社區商業體標準化及規范化的相關細則。結合國內外社區商業體的發展經驗，比如新加坡的第一樂廣場、美國橡樹溪購物中心、日本難波公園等，以及我國的西郊百聯、萬科城及華僑城等社區商業體的發展經驗;結合我國不同城市及不同社區發展狀況，制定出針對不同級別城市及不同級別社區的標準化及規范化建設方針，其中包括社區商業體建設用地及預留建設用地、空間布局、建設規模、業態種類、業態配置標準等，從而使社區商業體滿足社區居民消費需求，也能避免由于過度開發所導致的擾亂市場秩序的經營行為，保證社區商業體有序發展，促進不同業態的社區商業體的商貿流通。

完善中低端社區商貿流通配套設施，促進社區商業體商貿流通。目前在我國很多城市，大型社區其社區商業體業態較為齊全，購物、餐飲、住宿等商貿流通門店較多，甚至于過剩，雖然可能會產生不正當的市場競爭，但大型社區卻也形成了較為健全的社區商業。但是在我國中低端社區中，購物、餐飲、住宿等網點數量較少，難以滿足社區居民日常需求;同時在中低端社區中，其商業基礎設施嚴重不足，由于物價地價低廉，中低端社區往往吸引大量居民入住，而商業基礎設施的匱乏與逐漸增長的社區人口形成了尖銳的矛盾，既不利于社區商業體的發展，同時對于中低端社區商貿流通也產生了極其不利的影響。因此應充分分析不同社區交通狀況、社區人口規模、社區人口消費需求及消費水平等因素，建立滿足其需求的商業基礎設施，充分緩解商業基礎設施過剩及匱乏的現象;特別是針對中低端社區，由于其具備成本優勢，能吸引大量的中低收入居民入住，而這些居民則能帶來可觀的消費能力;同時由于中低端社區地價低廉，能吸引大量的商貿流通企業入駐，為中低端社區餐飲業、零售業、住宿業的商貿流通提供了有利的支持。

（二）采用多樣性的運營管理模式，提升經營者專業素質

采用靈活性的運營管理模式，有助于社區商業體更好發展。“提前銷售”模式確實在一定程度上有助于開發商資金回籠，但這種模式卻不利于社區商業體的統一管理及業態配置，對于社區商業體商貿流通也產生了不利的影響。因而針對社區商業體目前的發展狀況，在前期開發之上，可以結合當地社區居民消費水平及消費需求等因素，結合目標商家經營業態及經營戰略目標、商業環境等，與目標商家達成合作協議，滿足目標商家經營需求;這樣將有助于社區商業體及社區商貿流通。在后期運營之上，可以采用“只租不售”或“先租后售”的模式進行運營，采用“只租不售”模式，主要針對較為優良的地產資源，這樣能保證開發商獲得豐厚收益，也能提升社區商業影響力，促進社區商業體良性發展;采用“先租后售”模式，其針對對象可以是那些中小規模的商貿企業，形成良好的社區商貿氛圍，從而促進社區商貿流通。

儲備社區商業體專業人才，提升其經營水平及盈利能力。目前我國很多地區的社區商業體，中小經營者甚多，這些中小經營者大多缺乏完善的管理經驗，比如服務水平及服務標準化、資金及人員管理、倉儲管理及采購配送、門店管理技術等，因而應對社區商貿企業相關人員進行培訓，并且招募更多的社區商業人才，從而提升社區商業體經營者的經營水平及店鋪的盈利能力，除此之外，社區商業還需要逐漸的推行現代企業管理制度，以此為基礎進一步擴大社區商業體的規模。

吸引連鎖品牌進駐社區，進一步提升商貿流通水平。我國絕大多數的商業體商業設施多為滿足居民生活的中低端業態，比如健身中心、餐廳、茶館、便利店、美容美發店、花店、寵物店及修理店等，而這些中低端業態占比則為80%左右;而針對大型超市、百貨店及餐廳等連鎖經營業態則較少。由于業態分布不均衡，如連鎖業態等高端業態較少，使社區居民日常生活極為不便。因而應鼓勵大型連鎖業態進入社區，成為社區商業的一部分，進而更加便利人們的生活，也使得社區商業體商貿流通水平得以提升。另一方面，由于連鎖業態的引進能夠在極大程度上推進社區商業體商貿流通水平，而目前我國很多城市其社區商業多以私人運作為主，因而應不斷提升社區之中的中低端產業的組織化程度，進而促進其實現連鎖化，進一步為社區商業體商貿流通奠定基礎。

（三）政府應加大對社區商業體扶持政策，促進其商貿流通

完善社區商業體的相關立法，促進社區商業體標準化建設。目前我國關于社區商業體的相關立法尚不完善，關于社區商業體法律法規過于陳舊，如《關于加快我國社區商業發展的指導意見》，頒布于2005年5月;而《關于推進社區商業便民服務工作的通知》則頒布于2011年2月;就這兩部政策法規而言，其中一些條款（如空間布局、行業結構及發展規劃）已經不適用于當今的社區商業體的發展。因而這就需要盡快出臺適應我國社區商業發展的政策文件，為社區商業體空間布局、網點設置、業態配置、項目定位、經營管理、未來發展規劃，以及金融稅收、租金減免等方面提供必要的支持，使大型社區商業體進駐社區，使我國社區商業體空間布局日漸標準化及規范化，社區商業體自身運營管理日漸科學化，社區商業體日漸現代化，使我國社區商業體為商貿流通奠定強有力的基礎。

加大政府對社區商業體的宏觀調控，促進其良性發展。雖然根據我國《行政許可法》第十三條規定，社區商業體不屬于政府行政許可的范疇，使得政府在社區商業體發展過程中作用缺失，直接造成了社區商業體在空間布局、業態配置及發展模式上存在著嚴重的弊端，直接影響到社區商業體商貿流通。因此，為確保社區商業體良性發展，在充分發揮市場經濟對社區商業體的調解機制之外，政府也需要對社區商業體的空間布局、業態配置及發展模式等方面進行宏觀指導，促進社區商業體符合市場經濟發展規律，滿足社區居民消費需求，提升其競爭力，促進其商貿流通。同時，還需要采用條塊結合、以塊為主的原則，明確各級政府在社區商業體發展過程中所承擔的職責，形成有效合力，促進社區商業體的發展。

結論

社區商業體由于其較為有利的地理位置，能為社區居民提供全方位的生活服務，同時也有助于商貿流通。然而社區與商業體之間的商貿流通卻存在著一定的問題，本文從社區與商業體商貿流通理論及現狀出發，分析社區與商業體商貿流通特征、功能、模式等情況，研究社區與商業體商貿流通影響因素，并提出相應的改善建議，拓寬我國社區與商業體的商貿路徑、增強我國社區與商業體的商貿流通效率，促進社區與商業體的商貿流通更好更快發展。

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