房地產企業快速發展期的集團化管控模式探索

徐瑩

摘? 要：深圳中興實業股份有限公司（以下簡稱“中興實業”）是一家以高端住宅、寫字樓和商業物業的規劃、投資、開發、建設和運營為主業的房地產開發企業。2016年企業業務進入快速發展期，至2018年集團營收利潤、土地儲備、開工面積、在售面積等主要經營指標均實現爆發式增長，創歷史新高，但受經營管理能力和隊伍整體素質等限制影響，企業發展中也存在一些亟待解決的問題：一是企業權責流程的執行落實問題，因企業人員擴張較快，部分人員對企業權責、規程及制度落實執行不到位;二是隊伍建設及管理的問題，隊伍整體戰斗力和凝聚力不足，甚至部分子企業員工流動性較大;三是工程質量管理的問題，部分在建項目工程進度滯后，工程質量問題也時有發生。

關鍵詞：房地產企業;快速發展期;集團化管探模式

面對這些問題，通過近年構建集團化管控模式的具體實踐，中興實業進行了分級管理和合理授權，將經營決策重心下沉，充分調動一線管理人員的積極性，嘗試了一系列管理機制與方式探索與創新，可將其概括為“搭架構、明權責、理流程、建隊伍”的管理模式。

一、“搭架構”。

根據房地產企業快速發展期的特點，逐步建立了以集團、城市公司為主體的兩級管理體系，集團化管理由操作管控型向戰略管控型轉變。

在集團層面成立了設計、工程、成本招采和營銷四個管理中心，加強對各業務職能的監督管理和專業指導。其中，設計、成本招采由集團直接進行業務管控和操作執行，充分發揮集團集中化、規模化管理優勢，提高工作效率。同時，為充分調動經營一線的積極性和能動性，將工程、營銷日常管理的重心下移至城市公司，并對一線管理人員充分授權，確保工程、營銷職能能夠快速應對市場和一線工作的變化。

集團實行財務、成本招采職能垂直管理，切實提高工作效率和業務監督、風險管控能力，強化總部業務監督和集中管控能力，使財務、成本招采職能擁有更大的獨立性和協調性，一是由總部掌握人事權、業務權和考核定薪權，城市公司負責日常行政管理;二是加強了信息傳遞，打通跨公司、跨部門的信息流通和政策導向傳遞阻礙，強化集團財務、成本招采對相關風險事先預測、事中監控、事后分析的管理能力;三是實現了雙重領導、雙線管理和全面考核;四是財務、成本招采垂直管理后，員工隊伍整體較為穩定，團隊凝聚力加強;五是城市公司財務、成本招采職能由城市公司所屬部門變為總部派駐部門，辦事效率大大提高，總部集團化管控能力也得到加強。

二、“明權責、理流程”。

梳理組織權責，完善管理流程，更新管理辦法，形成適合企業自身發展得制度管理體系。

制度管理是企業發展得生命線。通過完善權責和流程，明確了集團與各城市公司的權責劃分，形成授權管理、分級負責、各司其職的管理態勢。集團負責戰略方向和重大項目的管理，城市公司負責項目開發和具體執行，城市公司在項目拓展、報批報建、工程管理、營銷管理等方面具有完全自主權。同時，集團層面更加注重制度的落實和專業化管理，其中集團制度管理部門加強了制度的日常督導和釋疑，財務管理部門嚴格付款流程的審核把關，設計管理中心按權責嚴控項目品質，工程管理中心細化業務操作流程，成本招采中心組織定期巡查，營銷管理中心加強費用預算管理，對發現的問題及時協調解決。

在清晰的權責體系和流程管理下，全面實行費用預算管理和項目目標成本管控，提高資金利用率，保證了資金安全，工程成本費用、營銷費用，行政管理費用等三大運營資金實行計劃、預算及定額包干管理，其中工程成本類費用、營銷廣告活動類費用按月度資金計劃合理開支，有效防范了集團現金流風險。通過優化流程管理，加強項目過程監控，特別是對項目實行動態成本管理，通過目標成本的編制、確定和控制，將目標成本作為“紅線”，強調成本管理的“紅線”意識。

三、“建隊伍”。

人才隊伍是企業基業長青的關鍵。通過加強考核約束，注重干部管理，不斷提升團隊的凝聚力和戰斗力。

在選人用人方面，近年來，中興實業招錄了大量設計、營銷、成本等外部專業人才，局部調配了工程、招采等內部業務骨干，不斷充實各業務線隊伍。嚴格注重人員篩選，一是要求整個團隊要形成一條心，內部的橫向、縱向溝通渠道暢通，形成較強的團隊凝聚力和戰斗力;二是通過嚴格執行管理體系和制度規范，細化內務流程的管理工作，形成風清氣正、干事創業的團隊作風;三是提升干部隊伍的責任意識和擔當意識，杜絕“庸政”、“懶政”現象;四是反復強調對無原則、無底線行為的零容忍，不斷加強一線業務人員廉潔從業意識。

在考核和薪酬方面，中興實業執行符合企業經營特點KPI考核方案，明確營銷人員薪酬結構，突出業績導向。對高管人員的業績考核執行以銷售回款的財務指標為主、工程開發和項目拓展為輔的KPI考核體系，設計、成本招采等各項工作開展皆以KPI為指導和依據，隨著KPI考核連續推行，在公司全員中基本養成了考核思維和考核意識。在薪酬機制方面，營銷和人力職能參照行業市場標準進一步規范了各城市公司營銷激勵政策。營銷人員薪酬以促進項目銷售為目標，綜合考慮項目屬地市場薪酬的差異化水平，合理優化薪資結構，固定部分保障員工基本的生活需要，提高了業績提成和即時激勵等浮動部分的比例，突出了營銷薪酬以業績為導向的原則。

通過中興實業近幾年的管理探索與實踐經驗，對于處于快速發展時期的房地產開發企業而言，其面對著復雜多變的市場環境和企業內部瓶頸，企業管理當以“明晰權責、提高效率、規范管理”為原則，逐步構建及強化集團化管控能力，堅持走一條適合自身企業特色的管理之路。