在企事業單位進行物業市場化管理的分析

張喜根

摘 要：隨著企事業單位改革的不斷深化，主輔分離已勢在必行。必然使物業管理工作迎來挑戰并向市場化邁進。面對市場競爭的日益激烈及各種新需求的不斷提出，后勤服務逐步社會化，而最佳的載體就是物業管理。要順應時代發展，探索新型管理模式，確保高效落實物業管理工作就非常必要了。

關鍵詞：企事業單位；物業管理；改制思考；建議

目前，企事業單位物業管理工作中，有待解決的遺留問題較多。一般情況，物業管理由相關后勤部門演變而來，在開展工作過程中，受諸多因素的制約。因此，在工作落實中還存有缺陷，需進一步完善和改進，以提高物業管理工作水平。

一、物業管理的概述及內容

概述：存在于土地及地上建筑物形式的不動產即是物業，即是有使用功能供住、用的房屋及與之配套的公用設施、設備，如院落、停車場、社區內道路等。物業管理的主要目的就是改善住用環境、確保物業使用功能、延長其使用年限和增值、保值。

內容：物業管理基本服務包括：建筑房屋的主體管理，如掌握房屋的基本情況、建筑物的修繕及管理；專項服務包括：公用設施設備維養、秩序維護、綠化養護、環境衛生及消防、車輛交通道路的管理等；特殊服務包括：特約有償服務及便民、商業、文體、教衛、交通網點等。作為物業企業應追求全面服務、高效管理、專業營運，并由單一管理服務向多渠道經營發展，實現發展全面、經營多種、以業養業的目的。

二、企事業單位物業管理市場化的必要性和可行性

我國內地在住宅小區實施物業管理，始于上世紀80年代，近40年來，已形成市場化、社會化、專業化的物業管理機制。多年來，受計劃經濟影響，較多的社會功能由企事業單位承擔，這制約了其發展。要想減輕社會功能，就得剝離出去，以精干主業，實現資產盤活，促使物業服務實現市場化。

建立市場化物業管理模式有如下優點：一是從業人員的思路清晰、市場意識強、服務對象明確，工作責任心強、熱情高；二是按 “核算獨立、盈虧自負、自我發展”的管理機制建立和運作；三是按市場規律采用競爭機制，對員工實行定期考評，優勝劣汰。這是行業發展方向。但也還存在不足，主要表現在：一是大眾的思想觀念轉換慢，對自掏腰包買服務理解不夠；二是由于經濟發展不平衡，加之自身運營水平低、服務欠缺等，經營虧損時有出現。加快物業管理市場化，非常必要。

三、企事業單位物業管理市場化面臨的主要困難

職工住房制度改革以來，原企事業單位后勤行政部門承擔的職工所居住小區的物業服務，雖較原來的后勤服務管理進步很大，但福利內容仍存在著較多，與市場化運作的物業服務相差較大。這既有不完善政策配套的原因，也有自身服務的原因。

（1）建筑物設施設備老化，歷史維修欠賬多。建于上世紀的福利房，大多建筑較為陳舊，公共設施設備老化，存有安全隱患。由于無維修基金，出現損壞得不到有效維修，且較大的維修費用物業企業根本無力承擔。

（2）用工負擔很重。由于企事業單位所負擔的的人工成本與工作量遠未達到正常用工的勞動水平，以至于企業正常的服務水平受到了限制。

四、企事業單位市場化物業管理的對策

（1）準確定位機構性質，整合管理隊伍。企事業單位的物業管理工作多由后勤部門代管。其管理形式較落后，有待完善服務收費標準，同時將其脫離出來，獨立向市場化道路自主地發展，僅憑其自身能力，還難度較大。

（2）培養全員物業服務意識。物業企業首先須弄清自己與商戶、業主的關系，尊重其權利，履行自身職責，按契約提供服務。只有增強自身責任，同時，強化業主對物業管理的參與意識，才能使物業管理走向正途。

（3）體制建設逐步完善，讓社區業委會充分發揮作用

構成物業管理活動各方法律關系的民事主體為業主、業委會和物業企業。要準確為各方定位，其基礎是物業管理的專業化，更是規范和培育市場的重要前提和必要的要求。

（4）提高從業人員綜合素質，培養復合型人才。衡量物業服務好壞的最終標準要看所提供的服務商戶、業主是否滿意。物業企業必須建立機制，轉變服務觀念，完善員工系統的學習、進修、培訓和深造等激勵機制，盡快提升從業人員的專業技術素養，提高業務規范化操作程度及服務質量，為用戶提供更優質的管理與服務。

（5）細化服務，拓展服務項目。了解與掌握不同階段商戶、業主的服務需求及消費潛力，可為商戶、業主提供臨時的免費停車場等，或是增加服務讓商戶、業主隨時感覺到物業服務的提升，適當增加一些收費合理，商戶、業主能接受的有償性服務。

（6）注重運用法律法規。盡可能與商戶、業主創建平等互為信任的合作關系，訂立規范的協議，明確雙方權利義務，避免不必要糾紛；物業企業內部，需不斷完善員工錄用、繳納保險及辭退等制度，嚴格執行勞動法。

五、結束語

綜上所述，企事業單位物業管理工作服務質量與工作效率的好壞，不但對商戶、業主的品質生活、自身利益、幸福指數均有著重大影響，也關聯到企業今后改革及發展水平的高低，更關系到企業品牌形象的開發與延長。

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