房地產行業新收入準則的運用研究

韓文娟

摘要：財政部于2017年7月5日公布了修訂版的收入準則，新收入準則對我國的制造業、建筑業、金融業、零售業、網絡信息技術服務業等的收入確認產生了影響，特別是房地產行業，因其收入確認比較復雜，所以一部分的會計處理發生了明顯的變化。新收入準則中確認的五步法模型對房地產行業房屋交易價格是否存在重大融資成分、期房預售業務收入確認時點及合同成本確認等做出更加詳細的規定，當然也有一些不同的規定。本篇文章將從這個角度出發，分析新收入準則與舊收入準則在房地產行業應用的會計處理差異以及可能會產生的影響。

關鍵詞：新收入準則;房地產;合同

中圖分類號：F275

文獻識別碼：A

文章編號：1001-828X（2019）010-0250-01

一、分析新收入準則與現行收入準則的區別

比較新收入準則與現行收入準則的內容，我們了解到修訂后的收入準則相比于舊收入準則在以下方面發生了比較大的變動。

（一）收入確認的關鍵點由風險報酬轉移改成控制權轉移

在現行的收入確認模型中，要求區分商品銷售收入與提供勞務收入，特別說明要在確認商品銷售收入的同時將商品所有權上的主要風險與報酬轉移給買方。由此看來，現行收入準則以風險報酬的轉移作為關鍵點。而新收入準則以控制權的轉移為關鍵點，強調以五步法來確認收入的實現。新收入準則打破了商品與勞務的界限，要求確認商品銷售收入以購買者取得商品或者服務的控制權為主。也就是說，買方是否取得了該商品的全部經濟利益。

（二）交易價格的確定及需注意的事項

新收入準則體系對交易價格進行了詳細的規定。不僅明確了交易價格的含義，交易價格是指企業轉移資產時預期有權收取的對價資金。而且對存在可變對價、重大融資成分、非現金對價、支付給客戶的價款等情形做出了詳細的規定。這里就不一一介紹了。因此，在確定交易價格的時候需要特別注意以上情形。

二、分析新準則與現行準則在房地產行業應用的差別

（一）交易價格中融資成分的判斷

房地產行業在經營中存在幾個與其他行業不一樣的特點：一是建設周期長，資金回流慢。二是建造前期投入資金多，有時候一塊地皮的資金投入高達幾十個億。所以基于該現象，房地產行業比其他行業需要投入更大額的資金。基于這個特殊情況，企業應該在合同開始的初期就收回交易價格的可能性進行評估，這項評估十分重要，因為房地產銷售的融資有一部分是來自于部分銷售商提供的，所以這就大大地影響了房地產企業關于房屋銷售款的收回金額。不過新修訂的收入準則對于這個問題做出了詳細的規定。新收入準則提出企業應該對房屋銷售的交易價格做出了詳細的估算，從買方自身的信用情況、收入來源、資產狀況等來衡量雙方在簽訂合同中各自需要承擔的權利和義務，然后估算交易款項收回的可能性如何。如果評估結果認為該款項能夠收回的可能性非常低，那就不必要進行接下來的收入確認了，只需要把收到的款項作為預收賬款來處理即可。反之，若評估結果顯示，款項收回的可能性比較大，那就根據收入確認五步法模型來進行處理。

（二）有關回購協議的處理

根據現行會計收入準則，我們知道，房地產商是有權從購買方回購資產的。現行的會計收入準則還規定房地產企業需要獨自評估那些已經銷售出去的房屋及其相關聯的利益和重大風險是否屬于該企業。如果有關的風險和利益還留在企業銷售方，那么這份合同就只是一項融資安排，不能夠確認為收入。但是，新準則中關于回購協議的是這樣規定的，回購協議的會計處理由協議的類型（遠期，看漲期權或者跌期權）、回購價格與初始銷售價格的關系、還有回購價和回購日回購資產的預期市場價值之間的關系。在某些情況下，如果企業以低于原始價格回購資產，那么就把這份合同當成租賃進行會計處理;如果企業必須以高于原銷售價回購資產，則將這份合同作為融資進行會計處理，并且要對該協議進行具體研究。

（三）關于期房預售業務的處理

新準則對于房地產行業的最大影響在何時確認收入上。現行的收入準則以企業把房子交到客戶手上的時點來確認收入，而新準則特別強調控制權的轉移。而且還要確認是時段轉移核算時點轉移。若屬于時段轉移，那就在該時段內履行約定的義務，否則就確認為時點收入。新收入準則規定，銷售商需要符合以下三個條件之一，即表明控制權在一段時間內實現轉移：第一，客戶能夠控制企業履行約定過程中的在建資產;第二，客戶在企業履行約定的同時取得并且消耗企業履行約定時帶來的相關經濟利益;第三，企業履約過程中所產出的商品不具有可替代用途，而且在合同期間內就有權利就迄今為止已經完成的履行約定的部分收取一定的資金。在預售期房的時候，銷售商會提前和購買方簽訂合同，合同中約定客戶付款的進度及全額，還有注明購買方違約要承擔的責任，這樣可以避免開發商的損失。由此看來，房地產企業的權利是受法律保護的。

三、新準則對房地產行業的影響

（一）新準則促進房地產企業重視契約精神，加強風險管理

新準則規定，企業要以合同為基礎，以五步法模型來確認銷售收入的實現與否。合同規定對于五步法的執行過程來說十分重要，在五步法的執行過程中發揮出巨大的作用，由此可見合同的重要性。所以企業需要擁有既懂法律又懂財務的復合型人才，對于房地產行業來說，通常會和客戶簽訂各種銷售合同，而且房地產企業的銷售合同通常中交易價格比較高，交易合同條款比較多，情況復雜，相應的風險也比較大。這就要求房地產企業要特別重視合同的規范化，提高合約意識，加強合同的風險管理。

（二）新準則給房地產企業帶來的潛在風險

房地產行業實行新收入準則后，可以在較大程度上解決合同銷售額與會計收入確認期間不一致的問題，也保障了財務信息的及時性。不過根據履約進度來確認收入有可能會導致收入確認過于激進。提前確認收入可能會讓別有用心的利用一些漏洞來做出不符合市場秩序的行為，擾亂正常的市場秩序等。其次，通過投入法和產出法來確認履約進度，涉及大量會計估計和職業判斷，對財務人員專業勝任能力可能會提出更高要求，可能會導致財務風險增加，進而影響企業的正常發展。

（三）新準則對房地產企業的積極影響

在期房預售業務上，新準則規定符合條件可以將該業務提取確認收入，這一規定將有利于提高企業的經營業績。對于任何企業來說，經營業績的提升都能夠使企業獲得更多的投資，從而獲得更大的發展空間。

參考文獻：

[1]陳笑聰.新收入準則對房地產行業的稅務影響[J].納稅，2018（17）.

[2]孫靜.新收入準則下房地產企業收入確認的思考[J].中國國際財經：中英文，2018（7）.