金融支持中小城市房地產去庫存對策研究

郭園媛

摘要：近年來，中小城市普遍出現了房地產庫存高企的問題，房地產行業金融風險不斷累積這一特點在西部中小城市尤其明顯。房地產去庫存已經成為迫切要求。本文主要以甘肅省平涼市為研究個例，分析了平涼市2013-2017年房屋建設面積、房地產投資情況、商品房銷售情況等方面的發展情況、存在的問題和風險，并從三個方面提出了應對舉措。

關鍵詞：中小城市;房地產;去庫存;金融風險

一、引言

近年來，中小城市房地產不斷盲目擴大房屋施工面積，造成了房地產庫存逐漸累積。房地產去庫存已經成為地方政府的重要任務。目前很多學者都從不同層面進行了研究。本文主要以甘肅省平涼市2013-2017年的房地產去庫存情況為例，就西部中小城市房地產去庫存中的風險和應對措施進行探討。

二、平涼房地產市場現狀

平涼市位于甘肅省東部，總面積1.1萬平方公里，2018年末全市常住人口211.28萬人。截至2018年8月全市房地產項目60個，完成投資下降23.8%。房屋施工面積407.89萬平方米，下降11.23%;商品房銷售面積84.39萬平方米，增長59.57%;房屋竣工面積44.28萬平方米，增長121.06%。全市城鎮人均住房建筑面積達到32.4平方米，比“十一五”末增加了6.6平方米，商品房庫存11843套134.51萬平方米，庫存去化周期10個月。房屋建設開工面積逐年升高（例如2017年房屋施工面積為537.84萬平方米，2014年房屋施工面積為325.29萬平方米，增長率為65.3%，年均增長21.7%）。預計在接下來的幾年里，仍將有大量可銷售商品房面積產生，形成新的庫存積累，加大去庫存壓力。因此，在今后一段時間里，房地產去庫存仍將是平涼市經濟發展過程需要著力解決的問題。

三、平涼市房地產市場存在的問題及風險

（一）信貸資金大量投向房地產行業，金融風險大

數據顯示，平涼市當前房地產行業資本比較密集，貸款集中度比較高。在2013到2017這五年中，存貸款比例逐漸升高（五年分別為54.1%，63.8%，67%，72.4%，73.7%）。全市本外幣各項存貸款余額都在穩步增長，信貸需求有效釋放。在各項貸款余額中，主要面向房地產行業的中長期貸款額逐年上升，除2013年外，中長期貸款增幅普遍接近貸款增幅，從2015年起，每年的中長期貸款增幅均高于貸款余額增幅。可見，在金融機構各項貸款中，投向房地產行業的信貸資金比重仍在不斷上升，部分金融機構仍在加大對房地產行業的信貸投入。在當前平涼市房地產庫存過剩的現狀下，由于庫存積壓，這些投向房地產的信貸資金往往很難及時回收，且銀行信貸資金投入房地產行業比例過大，風險無法進行有效分散，一旦出現房地產泡沫破裂，金融風險必會波及各家金融機構。

（二）城鎮化水平偏低，房價高企導致購房需求小

在2013-2017這五年中，平涼市城鎮人口每年都以5%左右的增速快速增長，目前，城鎮人口在全市人口中的比重仍然低于四成（2017年底為39.71%），遠低于全省平均水平46.4%。在城鎮人口的購房需求已基本得到滿足的情況下，進城農民將成為商品房庫存的消費主力。平涼市2017年商品房銷售均價為3343.33元/平方米，按農民家庭每戶4人，以當年農民人均可支配收入7611元計算，如果要買100平方米的住房，房價收入比接近11倍，遠高于國際通行的6倍標準值，嚴重超出農民經濟能力范圍。

（三）房地產企業信貸和民間融資比例過高，風險容易向銀行傳導

從平涼市2013-2017這五年中房地產開發企業到位資金情況來看，企業自籌資金在到位資金中占有的比重始終不足50%，而大多數的資金來源都是依靠銀行貸款和民間融資等其他資金來源。近幾年，響應政府號召，銀行業逐漸減少了對房地產的貸款投入，這就迫使小型房地產開發公司轉向民間融資。在當前房地產高庫存和經濟增速放緩的大趨勢下，小型房地產開發企業極易發生資金鏈斷裂形成“爛尾”工程。最后使風險傳導到銀行機構。

四、房地產去庫存風險的防范和化解措施

（一）妥善處理房地產經濟增長和庫存不斷累積的矛盾

一是合理管控商品房用地供應量，政府要在商品房用地供應方面對高庫存地區適當減少供應量，從源頭減少庫存的累積。二是繼續扶持房地產經濟平穩增長，拉動全市經濟繼續平穩快速發展。歷年商品房銷售額在GDP中的占比都接近10%，若盲目大量減少土地供應，可能引發房地產市場震蕩，影響經濟增長大局。因此，必須將商品房供應量控制在一個合適的區間。

（二）加快推進城鎮化，進一步刺激購房需求

一是積極探索推進農民工市民化。針對目前平涼市城鎮化水平比較低的特點，重點擴大以農村宅基地、承包地、林權地等抵押或擔保貸款試點范圍，增強農民購房融資能力。二是積極推進棚改貨幣化安置，積極探索貨幣化補助政策，鼓勵農民進城購房。保障進城農民及其子女平等享受就業、教育、醫療等公共服務，全力為農民工和有意愿的農民進城購房創造條件。

（三）建立健全房地產金融風險監控機制，分散金融風險

一是對房地產行業金融狀況進行及時評估監測，建立風險監控通報平臺。可以由人民銀行牽頭建立房地產行業風險監控平臺，在這一平臺上，各家銀行可以對房地產企業的信貸情況實現信息共享，并對房地產企業的經濟運行情況進行監測，當發現企業存在違約風險時，及時進行止損。二是積極推進住房保障抵押貸款證券化，培育房地產金融二級市場。可以通過建立房地產發展基金，采用股權融資等方式增加房地產開發企業的融資能力，減少對銀行信貸基金的依賴。

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