洛陽市房地產市場宏觀調控的成效及對策

陳文正 洛陽市發(fā)展和改革委員會

房地產作為國家的經濟支柱，與經濟的穩(wěn)定和金融安全密切相關。2017年11月，黨的十九大報告明確提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，表明了國家嚴控房地產市場的決心，要求大力整頓房地產行業(yè)，遏制投機炒作，支持和滿足人民群眾的住房需求。

一、洛陽市房地產市場調控政策的制定和實施

2017年初，受周邊城市房價快速上漲的傳導效應，中心城區(qū)商品房供應不足拉高房價，城市居住條件的改善拉動本地購房需求，住房品質提升等綜合因素的影響，洛陽市房地產價格也出現了較快速的增長。

為了有效控制洛陽市房價快速上漲，確保洛陽市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2017年6月8日，洛陽市出臺了《洛陽市人民政府辦公室關于進一步加強商品房價格管理的意見》，從加強市場監(jiān)管、增強住房供給、完善土地供應、強化輿論引導等方面出臺調控措施，并提出明確要求。

2017年8月17日，洛陽市又制定印發(fā)了《洛陽市人民政府辦公室關于嚴格房地產價格管理的意見》，文件結合洛陽實際，借鑒外地經驗，對洛陽市調控措施進行完善升級，明確由洛陽市國土部門制定年度房地產項目土地供應滾動計劃，加大住宅用地供應；住房部門對房地產市場銷售情況監(jiān)督巡查，嚴厲打擊違規(guī)銷售行為；價格管理部門加強對開發(fā)企業(yè)房屋預銷售價格進行備案管理；住建部門對棚改項目配建商品房出臺配套政策，督促在建商品房項目加快建設進度，有效增加商品住宅待售面積。

二、洛陽市房地產市場宏觀調控的成效

隨著2017年一系列調控政策的貫徹落實，洛陽市城市區(qū)房價從2017年6月份開始連續(xù)7個月出現下降，價格快速上漲的勢頭得到了有效控制。整體調控的成效在2018年得到體現，基本達成預期目標。

（一）商品房供應情況

商品房供應的過快增長勢頭得到遏制。2017年全年，洛陽市商品房供應面積611.37萬平方米，同比增加0.16%；56302套，同比增加2.65%。其中：供應住宅面積497.12萬平方米，同比增加5.79%；供應商品房住宅41581套，同比增加6.45%。

城市區(qū)預售房面積大幅下降。2018年洛陽城市區(qū)批準預售面積293.35萬平方米，同比下降29.29%；供應商品房29795套，同比下降23.11%。其中：供應住宅面積213.29萬平方米，同比下降28.92%；供應商品房住宅19650套，同比下降24.12%。

縣區(qū)商品房供應大幅增加。2018年洛陽市屬九縣（市）商品房供應318.02萬平方米，同比增加62.65%；供應商品房26507套，同比增加64.63%。其中：供應住宅面積283.83萬平方米，同比增加67.08%；供應商品房住宅21931套，同比增加66.59%。

（二）新建商品房銷售情況

商品房銷售面積下降明顯，交易額小幅上漲。2018年洛陽市商品房銷售面積736.79萬平方米，同比下降7.33%；金額388.98億元，同比增加1.84%；65748套，同比下降6.03%。其中：住宅銷售面積645.19萬平方米，同比下降7.14%；金額325.90億元，同比增加2.24%；52424套,同比下降8.97%。

城市區(qū)銷售面積和交易額雙雙明顯下降。2018年洛陽市城市區(qū)新建商品房銷售面積342.71萬平方米，同比下降26.37%；金額243.61億元，同比下降11.51%；34236套，同比下降22.57%。其中：住宅銷售面積282.11萬平方米，同比下降30.61%；金額198.38億元，同比下降15.33%；24537套,同比下降29.78%。

縣區(qū)銷售面積和交易額雙雙明顯增長。2018年洛陽市屬九縣（市）商品房銷售面394.08萬平方米，同比增加19.57%；金額145.37億元,同比增加36.31%；31512套，同比增加22.40%。其中：住宅銷售面積363.08萬平方米，同比增加25.96%；金額127.52億元,同比增加50.98%；27887套，同比增加23.15%。

（三）二手房交易情況

二手房交易活躍。2018年洛陽市二手房交易面積234.55萬平方米，同比增加17.11%；金額117.31億元，同比增加55.58%；24531套，同比增加16.60%。其中：住宅交易面積217.39萬平方米，同比增加15.90%；金額111.04億元，同比增加57.10%；22617套,同比增加18.02%。

縣區(qū)二手房市場活躍度高于城市區(qū)。2018年洛陽市屬九縣（市）二手房交易面積29.86萬平方米，同比增加48.26%；金額6.94億元，同比增加51.86%；2191套，同比增加45.58%。其中住宅交易面積27.73萬平方米，同比增加52.11%；金額6.48億元，同比增加65.31%；2158套，同比增加45.91%。相較之縣區(qū)，城市區(qū)二手房交易面積204.69萬平方米，同比增加13.63%；金額110.37億元，同比增加55.82%；22340套，同比增加14.36%。其中：住宅交易面積189.66萬平方米，同比增加12.00%；金額104.56億元，同比增加56.62%；20459套,同比增加15.69%。

（四）其他

洛陽市房管局交易系統(tǒng)顯示，2018全年城市區(qū)新建商品住宅合同簽約均價7032元/平方米，同比上漲22.00%。

三、房地產市場存在的問題和政策建議

經過2017-2018年的嚴格調控，洛陽市房價過快上漲的勢頭已經得到遏制，但由于洛陽市住房供應量較少，目前仍然呈現供不應求的局面，預計2019年洛陽市市區(qū)住房價格不會出現明顯下降，會保持小幅上漲趨勢。通過調研分析，洛陽市房地產市場主要存在4個方面的問題，一是2016年以來洛陽房價上漲幅度較大，尤其是網簽放開以后，近期幾個月房價將會出現明顯增長；二是住宅待售面積較少，特別是中心城區(qū)房源緊缺，目前洛陽市城市區(qū)住宅待售周期3.3個月，房地產市場仍呈現供不應求局面；三是洛陽市區(qū)中小戶型普通住房供應比例偏低，滿足不了中低收入家庭購房需求；四是中高收入群體占有較多住房資源，多余房屋閑置造成空置率較高，2016年以來新建小區(qū)平均空置率達到30%。

基于以上的調研和問題，從未來3-5年的政策取向來看，本文建議洛陽市采取3個方面的政策應對。第一，極探索共有產權住房模式。建議河南省住建廳借鑒外省市先進經驗，積極探索符合河南省實際的共有產權住房模式，并及時出臺相關政策。第二，制定更為科學的房地產市場調控政策。建議河南全省出臺由市場調節(jié)為主，政府行政干預為輔的調控政策。針對不同收入水平的居民和各類群體，構建高端有市場，中端有支持，低端有保障的房地產市場體系。第三，加大對房地產企業(yè)的金融支持。建議河南省政府協(xié)調各商業(yè)銀行繼續(xù)加大對個人首套住房信貸的支持，增加普通商品住房和保障性住房開發(fā)貸款供應，支持合理融資需求。

具體針對2019年洛陽市房地產市場來看，洛陽市應繼續(xù)堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，落實城市政府主體責任，堅持因地制宜、綜合施策、長短結合、標本兼治，切實落實河南省住建部門的“一城一策”，逐步建立完善的房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。當前的主要工作任務有兩個，一是編方案，制目標。洛陽市應加快編制房地產市場調控長效機制工作方案，明確房地產市場中長期發(fā)展目標和年度工作目標，保持調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，加強市場供需雙向調節(jié)，堅決遏制投機炒房。與此同時，盡快建立起房地產市場監(jiān)測體系和調控工作考評機制。二是保時效、促共享。為確保調控政策取得實效，應積極配合河南省政府加快推進省、市、縣房屋網簽備案系統(tǒng)聯(lián)網，實現房屋網簽備案全覆蓋，并繼續(xù)開展治理房地產亂象專項行動，強化房地產交易監(jiān)管。與此同時，探索建立完善信用體系和信息管理平臺，強化信用信息公開共享。