*ST華業債務爆雷窘境難破 新樓盤玫瑰東筑回籠資金有限

謝碧鷺

“百億蘿卜章”造假事件余波尚在的*ST華業，至今依舊處在面值退市的危機中，7月12日收盤股價為0.98元。而*ST華業股價能否走出低迷，關鍵在其債務危機能否得到化解？

按照*ST華業董事長徐紅的說法，*ST華業目前正在自救，包括通州玫瑰東筑地產項目拿到預售許可證，以及與金融機構洽談展期等。

據記者了解，*ST華業通州項目已經開售，截至7月11日，該項目預訂出29套，若全部以全款計算，實現收入大約在1.17億元-1.19億元之間。以去年*ST華業商品房銷售66.57%的毛利率計算，公司目前可實現毛利在7789萬-7922萬元之間。這部分資金能夠覆蓋*ST華業剛剛爆發的債務違約規模。

但是，即便玫瑰東筑項目全部售罄，其所實現收入還要面對即將到期的大額債務和借款。*ST華業還能走出債務漩渦嗎？

深陷債務危機的*ST華業

*ST華業成立于1998年，主營房地產開發業務。2015年，公司收購捷爾醫療100%股權，由此發展出自己的醫療業務。正是這次跨界，給*ST華業埋下了一大“地雷”。

2018年9月，*ST華業的二當家、捷爾醫療原實際控制人李仕林，被爆偽造印章，使得*ST華業投資的百億規模的應收賬款債權陷入收回危機。*ST華業當時發布公告顯示，公司應收賬款存量規模為101.89億元，這些賬款將面臨部分或全部無法收回的風險。

也是從那時開始，*ST華業的資金鏈出現問題。最為直觀的便是“16華業02”債券，今年6月4日，*ST華業發布公告稱，由于資金運轉困難，“16華業02”無法按期兌付兌息，其債券余額為7000萬元。

徐紅曾表示，公司將加大追贓力度，并實施自救。不過，記者注意到，在李仕林被批捕后，有不少投資者在上證e互動平臺詢問案情進展和贓款追回事宜，*ST華業只回答了一句“相關案件正在依法辦理”，沒有透露具體信息。

另據記者了解，李仕林旗下的醫院資產也被司法處置。7月2日10時起至7月3日10時止，重慶市渝北區人民法院在阿里拍賣上對重慶恒韻容光醫院有限公司名下機器設備15項進行公開拍賣，起拍價190.841萬元。截至發稿日，記者看到拍賣網上顯示的競買記錄為零。

玫瑰東筑續命？

對于去年商品房銷售營收占總營收79.5%的*ST華業來說，其現金活水最可能的來源就是新樓盤的變現。7月4日，*ST華業發布公告稱，其全資子公司君合百年的玫瑰東筑項目正式取得了預售許可證。公告顯示，該部分銷售收入將用于清償部分債務，為公司帶來穩定的現金流。

7月5日，記者來到*ST華業旗下的君合百年售樓處，這里已經展開預售。售樓處門口豎立著許多桿紅旗，上面寫著“回歸主業 卷土重來”、“華業披掛 重振旗鼓”等字樣。

工作人員向記者介紹，玫瑰東筑是華業東方玫瑰這個項目的第三期，同時也是最后一期，總共一棟樓163套，戶型面積從50平米到195平米均有。“房子的均價在5.5萬-5.6萬/㎡之間，明年10月可以交房，還送精裝修。”工作人員告訴記者，7月7日開盤當天還有促銷活動，全款購買可以打9.7折優惠、貸款9.9折。

那么，這個樓盤到底能夠給*ST華業帶來多少現金流呢？根據公司公告，該項目取得預售許可證的建筑面積為18421.76㎡，建委備案價為64551.25元/㎡。按此計算，該項目總價值約為11.89億元。如果按照工作人員介紹的5.5萬-5.6萬/㎡情況計算，該項目總價值在10.13億元-10.32億元之間。

記者查閱了北京住房和城鄉建設委員會的公示信息，從7月7日開盤至7月11日的5天內，玫瑰東筑預訂和正在資格核驗的數量為29套，剩下134套可售房源。據記者整理，預訂和正在資格核驗戶型總面積約為2132㎡，總價在1.17億元-1.19億元之間。若全部是全款，以去年*ST華業商品房銷售66.57%的毛利率計算，公司目前可實現毛利在7789萬-7922萬元之間。另外134套的總建筑面積約為16290㎡，剩余總價值約為8.96億元-9.12億元之間，預計毛利規模在5.96億元-6.07億元之間。

不過，據記者查閱公司公告，玫瑰東筑全部在售樓房都處于抵押狀態，若房屋進行過戶，*ST華業需要對房屋進行解壓，即要么還款，要么提供擔保。根據現在的房貸政策，抵押的房屋不能再次抵押，這對需貸款買房的消費者來說，可能存在不便。玫瑰東筑的售樓人員向《紅周刊》記者推薦全款買房。實際上，從所售房屋來說，玫瑰東筑被預定的多是小戶型，后續銷售情況還需觀察。

據記者了解，玫瑰東筑項目實際是抵押給了中糧信托。根據*ST華業2017年的公告，北京君合百年房地產開發有限公司與中糧信托有限責任公司（以下簡稱“中糧信托”）簽訂《特定資產收益權轉讓及回購協議》（合同號：2017中糧集字第【089】-2），轉讓價款為人民幣6億元。同時約定，以玫瑰東筑土地及在建工程進行抵押。根據去年年報，截至2018年12月31日該筆借款余額為人民幣59930.00萬元，為一年內到期長期借款。根據該借款8.4%的利率計算，年底到期時*ST華業需支付約6.5億元。

除以上情況外，*ST華業還有一筆債券即將到期。“15華資債”將于2019年12月25日到期，債券余額為5億元。

綜合來看，玫瑰東筑當前預訂的房屋收入可覆蓋*ST華業“16華業02”7000萬元的債務違約情況。但剩余房屋銷售收入難以覆蓋即將到期的中糧信托借款和“15華資債”，因此，*ST華業的前方難言美好。