物管企業(yè)成本特性及管控要點(diǎn)研究

張霞?

摘要：在我國(guó)市場(chǎng)日益開放的情況下，物管企業(yè)同樣面臨著較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，其盈利空間不斷被縮小，成本管控成為物管企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的重要手段。同時(shí)，物管企業(yè)面臨的新形勢(shì)對(duì)企業(yè)的成本管理模式提出了新的要求，物管企業(yè)開始轉(zhuǎn)型實(shí)施現(xiàn)代成本管控制度。但新成本管理模式和物管企業(yè)長(zhǎng)期執(zhí)行的舊成本管控手段、方法等難以匹配，導(dǎo)致物管企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。基于此，本文主要通過對(duì)物管企業(yè)成本特性及其管控現(xiàn)狀的分析，研究?jī)?yōu)化成本管控的策略。

關(guān)鍵詞：物管企業(yè);成本管控;優(yōu)化策略

一、物管企業(yè)成本管控中存在的問題

（一）未掌握成本管理的重點(diǎn)

大部分物管企業(yè)中或多或少存在人員架構(gòu)方面的問題，多數(shù)是由于業(yè)務(wù)廣泛而導(dǎo)致人力過于飽和的問題，導(dǎo)致物管企業(yè)人力成本較高，同時(shí)也導(dǎo)致企業(yè)總成本居高不下。雖然實(shí)施裁員的措施可以短時(shí)間通過降低人力成本的方式降低企業(yè)的總成本，但是人員過多裁剪會(huì)引起服務(wù)質(zhì)量的下降，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)造成影響，甚至損失未來盈利的機(jī)會(huì)。人力成本的管理并不是物管企業(yè)成本管理的全部，合理的成本管控需要全面綜合考慮人力、材料以及其他各因素，在事前、事中到事后三個(gè)方面依次采取適宜的措施，從而達(dá)到有效管控總成本的目的。但實(shí)際上大部分物管企業(yè)對(duì)成本管控認(rèn)識(shí)不足，多數(shù)以裁員、降薪的方法降低成本。

（二）成本管理不成體系

雖然房地產(chǎn)企業(yè)涉及到物業(yè)管理方面的業(yè)務(wù)，但隨著物業(yè)獨(dú)立管理企業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理工作多以外包等形式交由專門的物管企業(yè)負(fù)責(zé)，而物管企業(yè)普遍在交接后才開始進(jìn)行成本管控等工作。然而物業(yè)管理中的成本支出和建筑設(shè)計(jì)有很大的關(guān)聯(lián)，建筑設(shè)計(jì)中雖然也涉及到成本管控，不過建筑單位主要以管控整體項(xiàng)目成本為主，不會(huì)過多考慮設(shè)計(jì)給之后的物業(yè)管理帶來什么樣的難題。而物管企業(yè)也多忽視建筑設(shè)計(jì)帶來的不便，不參與建筑設(shè)計(jì)工作，從而導(dǎo)致物管企業(yè)難以從源頭開展成本管控工作[1]。

（三）成本管理多以粗放式為主

人力成本和材料成本是成本管控中兩個(gè)重要的可變因素。首先，人力成本受人員數(shù)量、工資配額的影響，而一般普通員工的工資并不高，所以大部分物管企業(yè)多以人員數(shù)量的增減調(diào)整人力成本。但物管企業(yè)在人員的增減上缺乏合理的依據(jù)，人員的數(shù)量主要受當(dāng)期總部下發(fā)的成本管控任務(wù)完成度的影響。其次，物管企業(yè)在材料成本的管理也較為粗放，各小區(qū)、辦公樓的垃圾袋采購(gòu)、垃圾桶設(shè)置等沒有嚴(yán)格的管控，比如多數(shù)企業(yè)垃圾袋的購(gòu)買原則以“沒有就買”為主，不統(tǒng)計(jì)使用數(shù)額，導(dǎo)致企業(yè)存在嚴(yán)重的資源浪費(fèi)、濫用現(xiàn)象。從上面這兩點(diǎn)便可以窺探出物管企業(yè)的成本管理并未精細(xì)化，成本管控并未落實(shí)到具體。

二、物管企業(yè)成本特性

在分析物管企業(yè)成本管控的優(yōu)化措施時(shí)，需要明確物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的成本特性，物管企業(yè)成本的特性主要?dú)w結(jié)為以下幾點(diǎn)：

（一）業(yè)務(wù)復(fù)雜，成本來源多

物管企業(yè)即物業(yè)管理企業(yè)，主要從事物業(yè)管理活動(dòng)，包括各小區(qū)、辦公樓等在設(shè)備維護(hù)、環(huán)境安全維護(hù)多方面的工作，業(yè)務(wù)較為復(fù)雜。對(duì)物管企業(yè)來說，其主要的收入來源較為單一，但由于物管企業(yè)需要提供各項(xiàng)服務(wù)，所以必須在各管轄的建筑樓設(shè)立專門的管理人員。同時(shí)其所承諾的各項(xiàng)服務(wù)（比如小區(qū)公共建設(shè)、設(shè)備維修、衛(wèi)生打掃等）都需要配備專門的員工，多方面的服務(wù)導(dǎo)致物管企業(yè)成本來源較多，同時(shí)成本的來源依據(jù)時(shí)間、季節(jié)、周邊環(huán)境等而有所不同。

（二）成本管控層級(jí)較多

物管企業(yè)的成本支出多是在管轄建筑樓開展工作時(shí)展開，但物管企業(yè)的成本管控并不是一個(gè)時(shí)間段可以解決的事情。物管企業(yè)管轄下的各小區(qū)、辦公樓等出現(xiàn)的情況不同、需要提供的服務(wù)不同，使物管企業(yè)各分支機(jī)構(gòu)的成本管控以獨(dú)立的形式存在，物管企業(yè)總部難以集中對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一的管理。同時(shí)，物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)也使成本管控戰(zhàn)線較長(zhǎng)，管理人員在發(fā)現(xiàn)問題時(shí)需要先層層向上申報(bào)，然后才能實(shí)施管控，導(dǎo)致物管企業(yè)成本管控效率難以提高，不利于物管企業(yè)發(fā)展。

（三）成本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作量較大

物管企業(yè)的服務(wù)費(fèi)用等由于管轄建筑的用途、地理位置等而有所不同，一般辦公樓的收費(fèi)高于居民小區(qū)，坐落位置較偏僻的建筑樓收費(fèi)遠(yuǎn)少于黃金地段。同樣，不同地方的成本支出也有所不同。正是由于這一特性，所以物管企業(yè)各分部的成本數(shù)據(jù)先由自己統(tǒng)計(jì)，再將結(jié)果呈報(bào)到總部。而由于不同分部之間信息編碼的形式并不一定采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，所以導(dǎo)致物管企業(yè)在成本數(shù)據(jù)匯總、整合以及加工時(shí)的工作量較大[2]。

三、優(yōu)化物管企業(yè)成本管控的對(duì)策建議

（一）健全成本管控各環(huán)節(jié)制度

由于物管企業(yè)業(yè)務(wù)范圍廣泛且散亂，以及各分部機(jī)構(gòu)成本費(fèi)用受環(huán)境、建筑用途的影響較重，所以各分部機(jī)構(gòu)各自核算成本是必然的選擇。但物管企業(yè)要健全成本管控各環(huán)節(jié)制度，以便物管企業(yè)開展管控總成本的工作。如在材料成本的管控方面，物管企業(yè)需要推進(jìn)集約化采購(gòu)運(yùn)作，加大集約化采購(gòu)規(guī)模，比如可以將如垃圾袋、打掃工具等普遍性的材料進(jìn)行統(tǒng)一購(gòu)買，并以各分部按需申請(qǐng)、總部審核的方式來提高成本管控成效。對(duì)物管企業(yè)來說，這種方法一方面可以使企業(yè)通過大額訂購(gòu)減少采購(gòu)成本。另一方面，總部可以參照各分部以往材料耗費(fèi)量并對(duì)比相似結(jié)構(gòu)其他機(jī)構(gòu)的材料耗費(fèi)量對(duì)材料進(jìn)行管控，減少資源濫用，尤其是在公共設(shè)備方面，企業(yè)需要結(jié)合實(shí)際搞好節(jié)能降耗。另外，還有人力成本、維修設(shè)備等方面的成本，物管企業(yè)結(jié)合自身實(shí)際情況篩選影響成本的因素，針對(duì)性的采取措施進(jìn)行成本管控。

（二）將與其他企業(yè)的合作提前

首先，由于物管企業(yè)的一部分成本還和建筑設(shè)計(jì)掛鉤，比如小區(qū)電路的布局，當(dāng)電路布局復(fù)雜時(shí)，無疑增加電路維修的成本。針對(duì)這一問題，物管企業(yè)可以將合作時(shí)間提前到建筑設(shè)計(jì)階段，就物業(yè)管理中可能存在的隱患、風(fēng)險(xiǎn)等由物管企業(yè)的成本管控人員和建筑企業(yè)的成本管控人員進(jìn)行協(xié)商，調(diào)整建筑設(shè)計(jì)，使物管企業(yè)的成本管控從源頭出發(fā)，形成完善的管控體系。其次，物管企業(yè)還可以和其他企業(yè)進(jìn)行合作，采用服務(wù)分包的形式來減少一線作業(yè)層的人力，既降低用工風(fēng)險(xiǎn)，也降低了人力成本。其中，為了保障服務(wù)分包模式的順利開展，企業(yè)需要建立科學(xué)合理的服務(wù)分包評(píng)審及管控體系。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部控制在成本管控中的運(yùn)用

內(nèi)部控制可以幫助物管企業(yè)將制定的成本管控制度具體落實(shí)，進(jìn)而提高成本管控的效果。所以，在優(yōu)化成本管控時(shí)物管企業(yè)還要加強(qiáng)內(nèi)部控制在成本管控中的運(yùn)用。在物管企業(yè)將目標(biāo)成本細(xì)分到每個(gè)部門后，通過內(nèi)部控制規(guī)范各部門經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的各項(xiàng)行為，同時(shí)將責(zé)任具體到各員工。在問題出現(xiàn)后，及時(shí)找到負(fù)責(zé)人縮短成本管控實(shí)施線，提高了問題的解決效率。完善的內(nèi)部控制體系還包括內(nèi)部控制應(yīng)用、內(nèi)部控制評(píng)價(jià)和內(nèi)部控制審計(jì)三個(gè)板塊[3]。所以，物管企業(yè)還要建立完善的監(jiān)督評(píng)價(jià)制度，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制進(jìn)行科學(xué)合理的監(jiān)管，并對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行有效性評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問題，督促其改進(jìn)。

（四）加強(qiáng)信息化建設(shè)

物管企業(yè)分支機(jī)構(gòu)較多，使企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)較為龐大，在簡(jiǎn)便核算以及提高數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上，物管企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)科技工具的利用，通過新興技術(shù)應(yīng)用來加快企業(yè)技術(shù)裝備的升級(jí)，以機(jī)械代替人工，既提高生產(chǎn)效率，又合理地減少了基層人員。同時(shí)也要加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息化建設(shè)，比如ERP系統(tǒng)的運(yùn)用，物管企業(yè)可以通過ERP系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息共享，利用云計(jì)算完成數(shù)據(jù)匯總、加工的過程。

四、結(jié)束語

物管企業(yè)成本的特性使其在成本管控時(shí)存在較多問題，隨著成本管控逐漸變?yōu)樵鰪?qiáng)企業(yè)盈利空間以及競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段后，優(yōu)化成本管控成為物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。在新形勢(shì)下，物管企業(yè)要從自身出發(fā)，從制定完善的成本管控制度、合理應(yīng)用內(nèi)部控制等多維度實(shí)現(xiàn)成本管控。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉林翠.關(guān)于物業(yè)管理的成本分析與優(yōu)化研究[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2018，No.483 （13）：63.

[2]鄧沛.物業(yè)公司如何實(shí)行成本管理[J].中國(guó)國(guó)際財(cái)經(jīng)（中英文），2018 （09）：270.

[3]趙靜.淺析物業(yè)公司成本管理與控制[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2018 （20）：163-164.