我國房地產金融風險淺析

劉欣緣

摘要：房地產業和其他產業不同，不同點在于它是資金密集型的，投資時期長、規模大，產品價值高。其性質決定了該產業鏈需要金融業的資金支持，雖然金融業對經濟發展有著促進的作用，但經濟的穩定發展會受到金融風險的嚴重影響。目前存在著許多問題，首先通過從信貸和其他融資方式的角度、所面臨的市場風險以及風險的形成和傳導機來分析我國房地產金融風險。其次對其進行歸納總結，對我國防范房地產金融風險政策提出合理并且高效的建議。

Abstract： The real estate industry is different from other industries. The difference is that it is capital-intensive， with a long investment period， large scale， and high product value. Its nature determines that the industry chain needs financial support from the financial industry. Although the financial industry has a promoting effect on economic development， the stable development of the economy will be seriously affected by financial risks. At present， there are many problems. Firstly， we analyze the real estate financial risks in China from the perspective of credit and other financing methods， the market risks faced， and the formation and transmission of risks. Secondly， it summarizes and puts forward reasonable and efficient suggestions for preventing real estate financial risk policies in China.

關鍵詞：房地產業;金融風險;防范對策

Key words： estate;financial risk;countermeasures

中圖分類號：F293.35 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文章編號：1006-4311（2019）07-0058-04

0 ?引言

近年，房地產業發展迅猛，不但是我國經濟的消費熱點和增長點，而且還促進了我國房地產金融的發展。但隨著過熱的發展，將會面臨巨大的風險。房地產金融涉及多種方面，對整個經濟社會有著非常重要的影響，因此我們要對其高度重視。雖然房地產業不斷快速發展，但在2014年，房地產業開始出現了從未有過的危機，不管是大型地產商還是小型開發商都處于萎靡不振的狀態，再加上政府限購政策的出臺，銀行貸款出現限貸，購房者處于冷靜觀望的狀態，房地產業開始暗淡起來。直到2015年房地產業開始復蘇，2016年房地產業逐漸恢復繁榮。可看出當房地產業越繁榮，所面臨的風險也就越大。當風險不斷積累，則就容易產生房地產泡沫。若泡沫破裂，危機會延伸到房地產金融市場，導致房地產遭受迫害，最終金融風險全面爆發，造成金融危機的產生，因此我們需要提高防范意識。在金融機構上則需要進行改革，讓更多的金融機構進入房地產融資市場，擴展融資渠道，使房地產金融體系逐漸形成更多的層次，讓房地產金融風險得以分散，從而做到防患于未然。

1 ?房地產金融風險

1.1 銀行房地產信貸風險

1.1.1 房地產貸款集中度

房地產這個行業之所以魅力如此之大，是因為它的高回報率，許多銀行的信貸資金都流向房地產業，從開發到銷售在很大程度上需要銀行信貸的幫助，所以房地產開發貸款和房地產市場在發展上不斷的進步。在銀行總貸款上房地產貸款占有很大的比例，央行對信貸方面上缺少了制約的手段，總體上沒有對其有很好的監管和科學指導，這就會引起房地產信貸在過熱市場環境下呈現出很不理性的增長，也就會造成房地產泡沫增大，從而風險也會越發嚴重。房地產貸款中經常會出現過高的長期貸款，銀行需要的流動性資產和之前相比有所減少。在負債業務里，活期存款的比重會比較大的話，銀行就會面臨危險，因為它無法很快的獲取現金，缺乏這些渠道和手段，在顧客提款時，流動性資產不能滿足他們的需求，從而造成流動性欠缺，最終形成流動性風險。

1.1.2 房地產不良貸款

若把“套牢”作為投資買房的資金，房地產信貸受到的威脅則會很大，最終誘發房地產不良貸款。出現不良貸款，會讓銀行有壞賬，更嚴重的話會使金融機構資產在整體質量方面受到影響，這些金融機構在被壞賬影響受到損失的同時，因為沒有優良資產經營獲利，顧客提款時不能夠很快的提取現金，也不能按照規定的時間把欠下的債務還清，最終造成經營風險。在這幾年里，樓市開始升級調控，監管部門采取措施，讓銀行要對房地產貸款風險進行嚴防控制。雖然采取了措施，但對房地產不良貸款不能小覷。通過國際上之前的案例，所得到的經驗說明，在貸款放出后的2年或者3年里風險就會暴露出來，因為中小型銀行不斷的對房地產業進行放貸，所以我們決不能忽視這個風險。

1.1.3 較大的土地儲備貸款

我國在實施土地儲備制度時，政府把土地的使用權高度的壟斷下來，將這些土地用拍賣的形式賣出去，獲得的收益作為地方財政其中一個的重要來源。其風險就是它本身自有的風險，土地儲備機構在收購土地的時候所用的資金，是從銀行貸款而來的，但是他們卻沒有事先去調查出現階段市場的需求是怎么樣的，盲目的購買這些土地。通過國家對房地產的宏觀調控，對房價預期會升高的態勢會下降，利用轉手將土地賣出而獲得的收益，如果這個收益不能夠將債務還清，就會用貸款高價的把土地收購回來，如果不能把貸款還清，最后會變成貸款風險。有些土地儲備機構當面是講這些貸款融資是用作于土地儲備上的，其實他們卻沒有那么去做，把這些資金用于不是土地儲備的業務。有些地方上的政府會把土地儲備當作抵押，引誘銀行給他們進行貸款，實際上是這些政府拋出的魚餌，等待著銀行這條大魚上鉤，但他們把這些資金用于其它地方上。有些地方操作很是不規范，他們會掛在工程建設機構進行融資來從事房地產開發，最終導致自己有很多的債務，無法還清。這樣會讓土地儲備機構遭受很大的影響和風險隱患，土地儲備貸款不斷的興起，這樣就更容易會讓金融風險得以顯現出來。

1.1.4 房地產開發貸款

到2018年，我國房地產開發商資產負債率數值驚人，已超過50%，而國際上，50%為警戒線。這已超過國際標準，所以一有風險就會讓企業和銀行遭受傷害。當前我國房地產開發商的質量讓不少人受到擔憂，國家進行很大強大的監管能力，貸款的門檻不斷的提高，大部分企業面臨著經營難的艱難時期，信用風險開始顯現出來。由于風險的原因，許多銀行會將一些房貸利率優惠產品進行下架處理。若企業現階段有很大的壓力，在經營現金流方面，即使一些房企貸款的金額很大，它所籌集的現金流凈額以及資金挺充足的，但是在經營性現金流凈額方面卻呈現出負值的狀態，所面臨的經營風險可想而知是很大的。有些企業是用風險行為來將所貸款的金額擴大化的，例如假首付和假按揭這些方式來騙取銀行的貸款。最嚴重的是一些開發商選擇跑路，不管這些還正在施工的工程，造成爛尾樓、欠債、欠貨、欠薪等嚴重問題，這樣就會讓信貸資金面臨著很大的影響。所以銀行就會有高要求，高門檻的條件來約束著開發商。

1.1.5 個人住房貸款

我國作為發展中國家和其它發達國家相比，在個人購買房屋上對銀行貸款，所獲得的資金需求是在正常的范圍內的。個人住房貸款增長幅度大，可想而知潛力是很大的。雖然個人購買房屋也存在著風險，但是當前還是能夠很好的去控制的，中國沿海城市經濟發展速度快，個人購買房屋的貸款也很快，但也會面臨著風險隱患。若不良貸款率過高就會造成房價下降，個人購買房屋貸款風險就會不斷的去積累，積累越來越多，從而造成嚴重的影響。

1.2 其他房產融資方式風險

一些房地產企業發現用發行股票、債券來融資，有成本低、并不用償還成本和也不用交利息的優點，但這些上市的房產公司把原先給銀行帶來的潛在風險轉移到股票投資者上，它們是通過配股和增發等其他方法來進行轉移的。這條鏈條上如果有某一處斷裂，就會造成很大的傷害，傷害的范圍很廣，最終讓一整個股市受到牽連。房地產這個項目需要很大的資金，流動性能也很差，當然面臨的風險相當巨大。我國企業在債券市場上，運作機制并沒有很成熟，多次出現一些企業債券不能夠按照規定的時間內償清的例子，發債融資有很高的要求，也比較嚴格，并不能夠讓一些中小型企業進入到其中去的。當前，如果通過第三方管理機構對這些產品進行風險管理，這樣的做法會對產品的發行和銷售有很大的影響。若信托公司并沒有很強的將風險識別出來，又或者在風險管理方面上沒有足夠高的水平，這樣就會導致風險得以產生。

2 ?房地產市場風險

2.1 區域性房地產泡沫風險

全國100個大中城市中，房價收入比高于8.9均值的城市共29個，主要可分為三類。第一類城市是北京、上海、深圳、廈門這類經濟發達的核心一、二線城市，其產業發展好、收入水平高、人口吸引力強，外來常住人口比重大，因此，雖然已出臺相應調控政策，房價水平明顯上升后并沒有出現大幅下滑跡象，依然處于高位。第二類城市是珠海、惠州、石家莊等城市群內主要城市，由于貨幣發行量的激增和經濟下行壓力下資產荒之間的矛盾，促使資金以“抱圈取暖”的方式，大量流入樓市尋求高收益，而經濟基礎好、發展后勁強的城市，就成為了資金投放的最好標的，此類城市承接了調控城市的大量溢出購房需求促使房價上漲。第三類城市主要是汕頭、贛州、衡水等經濟發展水平相對較低的三四線城市，此類城市人均收入較低，因此雖然房價水平不是很高，但房價收入比排名比較靠前。但是有些地方價格上漲迅猛，甚至超過有些發達國家的中心城市了，中國還是發展中國家，居民收入低房價卻高，這種現象很不合理。

2.2 房價高時造成房價下跌風險

房地產發展的特點是周期性，房地產繁榮并不是一直都有的，它只會存在某一個階段中。若該階段結束了，其發展就會有很大的變化，就會引起房地產的價格會下降并有可能發生金融風險。主要體現在經濟減速;利率市場化，會使房價下跌;中國經濟正面臨改革，處于轉型升級階段，這樣勢必會使房地產的價格有所下降;對房地產進行宏觀調控等方面上。

2.3 房地產投機熱潮的泡沫風險

住房是一種很普通的消費品，有居住和投資的性質，并且作為投資有很高的回報率。這樣的情況會影響房地產市場的價值規律，房價偏高會使正常的價值偏離原有的軌道，這樣就形成了非常不理性的市場，這是無效的市場。房地產作為一種投資，投資后能夠取得高收益，不僅吸引了市民而且還吸引了許多企業對其進行投資，這些企業放棄之前的行業看中了房地產有高收益的情況后，紛紛都投資房地產。這樣的做法對其他行業會有很大的阻礙，不利于我國綜合實力和經濟的發展。

2.4 房屋空置導致資源閑置浪費

開發商盲目的投資房地產，會讓很多房屋變成空置房，這樣會形成經濟泡沫，其本身也會存在著各種各樣的風險。所謂空置房就是正在等待出售或者出租，房地產開發商就無法繼續的賣房，房屋無法變現，則會面臨很大的財務風險。越多的空置房，就會造成機會成本越高。它會占用很多的開發資金，如果市場在需求方面有不足時，就會面臨銷售難得處境，資金就很難變現，造成流動性風險的增加。

許多空置房是以投資為目的的，這樣就會讓購房者不能合理的購房，在供應和需求方面出現很多不合理的現象，消費者買不到房屋，售房者不賣房。社會資源會遭受浪費，增加機會成本，資源不能夠得到合理的配置。最近幾年房屋空置率出現了新問題，統計標準沒有給出，調查統計局還未公布，時間方面也沒有得到統計，在房屋空置狀態上和什么時候空置的時間并沒有能夠很明確、準確通過統計局給出，這就很難計算出房屋空置率到底是多少。

3 ?房地產金融風險的傳導機制和形成

形成房地產金融風險的渠道有很多，但幾乎都是大同小異，當房地產市場處于最頂端的時候，信用不斷的擴展，這樣也會造成房地產金融風險不斷積累直至爆發金融危機。從風險形成到風險顯現是一個并不漫長的過程，若政策逆轉，市場低迷，那些債務又無法按規定的時間償還時，這個時候風險就會顯現出來。房地產風險形成的基礎是信貸擴張，而前提則是房地產泡沫。

3.1 房價上漲迫使銀行信貸擴張

房地產高收益的特點提升了許多投機性的需求，在全國中不管是一、二線大城市，還是三、四線小城市都在“炒樓”。這些炒房者開始組成一個個群體，在全國各地進行大范圍的倒買倒賣房屋，這樣做嚴重影響了當地的房價，迫使房價上升，上漲速度迅速，最終形成房地產金融風險。房價高吸引了大量房地產開發商以及個人對房地產貸款的需求因為房價高也帶來了高利潤，這樣就會受到房地開發商的關注，加大投資力度，資金需求量也會隨之增加。在結構方面，有40%到50%的資金來源都是從銀行中貸款出來的，與此同時，我國有些城市出現房價收入比過高的不合理現象，因為房價過高，消費者不能夠一次性付清需要購買房屋的費用，這樣就會需要從銀行貸款資金來購買房屋。房地產也是作為極其重要的抵押品，房價提高，能夠伴隨著借款人向銀行貸款的能力有所增強。

3.2 銀行信貸擴張產生房地產價格泡沫

銀行信貸不斷的發展，擴張后，消費者就更有資金去購買房屋，把自己之前購買的房屋作為抵押物向銀行貸款，從而能夠繼續有資金購買房屋，反反復復。大型機構投資者可以貸款大量的資金把錢投入到其他城市進行“炒房”，大量的消費者參與進來，因為對購買房屋的需求增加了，房價也隨之提高了，這樣就會出現房價偏離它本身原有的價值，因此造成房地產泡沫膨脹，最終形成能夠自我膨脹的機制。如圖1所示。

3.3 銀行信貸擴張有流動性和信用風險

銀行信貸在不斷擴大，許多房地產開發商和消費者能夠在銀行獲得的貸款額度有所提高，負債的范圍也在增加。在房地產開發商的資產負債率水平上，處于整體上升的階段，個人住房貸款所面臨的風險則會變小，但不排除沒有風險。當借款人不能夠將銀行的借款償還清時，就有信用風險的隱患。在中長期貸款上，銀行所占比重高，但流動性資產較少。若活期存款相比于銀行其他負債業務中會比較多，在資金融入方面并沒有能夠及時獲取現金的渠道以及手段，現金的流動性能差，導致顧客不能及時取款，最終形成流動性風險。

3.4 房價下跌可能造成金融風險

到2018年全國房屋空置率達到了21.5%以上，因為大量的購買房屋的消費者將房屋作為自己投資的東西，就將房屋閑置在那，這樣就造成了房屋在供給方面只增不減。將土地和商品房供給進行壟斷，以至于使房價上升。若房屋供給大量增加就會讓消費者認為房價將不會上漲，這樣就會讓他們不想把錢投入到房地產中，也就對其的需求沒有原先那么高了，造成供大于求，使其面臨價格下跌的情況。房價下跌，就會套住企業和機構，導致資產價值遭受縮水，從而引發房地產金融風險。如圖2所示。

4 ?政策建議

當前，我國房地產市場出現了不合理現象，需求量遠遠大于供給量，造成這樣現象的主要原因是因為投資性需求過熱。政府采取了信貸政策以及稅收政策等許多措施，來應對這種現象的發生，這些措施有信貸政策以及稅收政策等。許多人通過炒房來獲得大量的利益，為了抑制這種現象，在房地產信貸方面，如若消費者購買第三套房屋貸款時就要交付高額的貸款利率，從而削減炒房的熱度。并且規定了在購買第一套房屋，但購買人并不是常住人口，在當該消費者購買第二套房屋，甚至是第三套房屋時，當地的銀行將不能貸款給該消費者購買房屋，這樣的做法抑制了投資性質的炒房。而在稅收政策方面，規定了投資者不能在短期內經常性的買賣房屋，如若發現則將會把營業稅和個人所得稅的稅率提高。與此同時，空置房占現有房屋的利率一直在攀升，如何解決該問題呢？若是能夠征收房屋空置稅，并且也征收物業稅，這樣的做法會將購買房屋的投機成本以及所持有成本提高，也會能夠將真正購買房屋并入住的消費者的購房成本降低，使房價穩定，從而達到最終的目的。

地價高是導致房價上漲的重要原因之一，所以完善好土地儲備制度是很重要的。政府部門可建立相應的土地儲備庫，通過對其建設用途進行分類，并將土地進行管理規劃好。由市場來決定土地供應的數額，最好不要使政府將其壟斷掉。我們需要的是一個透明、公開、有效的監督以及防止公款受到挪用的土地儲備貸款。在存款保險方面，金融機構在投保時所支付的保險費用，可作為存款保險的資金來源，當銀行出現問題，并不能夠將風險控制好時，若先前已參保，即使遇到支付難的問題時，也能夠保障存款人的利益，防止出現銀行存款擠兌現象。為了房地產金融能夠更好的得到發展，減小風險所帶來的損失，要完善好個人和房地產開發商的征信制度、金融監管機制和法律體系;對抵押物價值缺口嚴格進行控制;管理好房地產信貸的差異性和區域性;分散融資渠道潛在的風險。

5 ?結語

現階段，我國房產金融和市場方面仍有潛在風險，這些風險還未爆發，但我們需要時刻提高警惕，假若國民經濟有健康發展狀態，而房地產經濟在整體上并沒有過熱的情況，房地產金融市場也就不會出現過大的波動，也就不能夠說明房地產市場泡沫已經破裂了，甚至也無法表明房地產金融危機爆發。但現階段房地產金融還是存在著相當大的隱患，我們要做好前期的防范措施。創建好評價指標體系和預警系統設計，在房地產金融風險和防范措施上，要有能夠有效的進行衡量和一定的評價，這對房地產金融風險有著極為重要的影響。

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