合作開發房地產所有權歸屬的認定

徐啟慧

一、裁判要旨

（一）在合作開發房地產中，建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、國有土地使用權證等手續均在一方名下，在項目立項、規劃、建造過程中，該方是相關行政審批機關確定的唯一建設方，另一方僅投入土地、資金等，其并非合法建造方，不能通過合法建造的事實行為取得房屋所有權。

（二）在占有權和所有權分離的情況下，要從所有權人與合法占有人之間的基礎法律關系判斷所有權人是否有權要求占有人返還原物。

二、基本案情

2002年1月，某村委會與某房開公司簽訂《聯合開發商品房協議書》一份，聯合開發商品房。協議約定該商品房開發項目與某村地塊上的商品房項目合并為一個項目，單獨核算;商品房建成后，一層營業房產權歸甲方（某村委會），其余產權歸乙方（某房開公司）;協議履行中發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時可向仲裁委員會申請仲裁;協議還對營業房價格計算方法、雙方費用結算辦法等進行了約定。某房開公司于2004年完成上述項目的開發建設，建筑總面積12090m²，其中劃歸某村委會所有的一層營業房總面積為1203.2m²。2015年雙方因相關費用結算、營業房過戶等產生糾紛，申請仲裁。仲裁委員會于2016年6月作出裁決書，確定由某村委會向某房開公司支付房款35437.57元、物業管理用房分攤費用7497.93元。2016年11月，某房開公司、某小區業委會向區物業管理處出具《73號物業管理用房的說明》，將小區物業用房安置在訟爭的73號房產。2016年12月9日，73號房產進行了產權登記，登記權利人為某小區全體業主。上述73號房產一直由某村委會實際使用。

某村委會訴某房開公司、某小區業委會要求確認73號房產權屬并協助不動產權屬變更登記。

某房開公司、某小區業委會提起反訴，要求某村委會歸還73號房產。

案件經過一、二審，最終法院判決：一、駁回某村委會的訴訟請求;二、駁回某房開公司、某業主委員會的反訴請求。

三、裁判理由

法院生效裁判認為：涉案房屋并未登記在某村委會名下，某村委會不能通過房產登記取得涉案房屋的所有權。涉案房屋所在的綜合樓項目的建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、項目建設過程中的國有土地使用權證等手續均在某房開公司名下，某房開公司是房屋的唯一合法建造人，故某村委會亦不能通過建造房屋的事實行為取得房屋所有權。某村委會要求確認房屋歸其所有，缺乏依據，不予支持。

《聯合開發商品房協議書》明確約定，商品房建成后，包括涉案房屋在內的一層營業房產權歸某村委會。該條約定合法有效，對雙方當事人均具有拘束力。商品房建成后，某房開公司依合同約定將涉案房屋交付給某村委會，某村委會對房屋的占有是有權占有。本案存在占有權和所有權分離的情況，登記部分所有權人某小區業委會應通過約定向某房開公司主張權利，而非直接向有權占有人某村委會主張返還房屋。某房開公司對涉案房屋既無所有權，亦無使用權，其無權要求某村委會返還房屋。故某房開公司、某小區業委會要求某村委會返還房屋，應予駁回。

四、案例注解

本案有兩個爭議焦點：一、某村委會是《聯合開發商品房協議書》的當事人，其是否能通過合作建房的事實行為，根據《中華人民共和國物權法》第三十條的規定，取得涉案房屋的所有權。二、如某村委會不能被確認為涉案房屋的所有權人，則某房開公司、某小區業委會是否有權要求某村委會返還涉案房屋。在案件處理過程中，形成了多種不同的觀點，爭議非常大。下面對上述爭議焦點作詳細分析。

（一）不動產所有權的取得方式

物權變動，即物權的設立、變更、轉讓和消滅，需要以特定的方式予以公示方能產生法律效力。我國以不動產物權登記作為不動產物權變動的原則?！吨腥A人民共和國物權法》第九條第一款規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。如雙方當事人訂立房屋買賣合同，買受人已支付全部價款，出賣人已將房屋交付給買受人，但未辦理房屋過戶登記手續，這些情形下，買受人不能成為房屋的所有權人，只有在房屋過戶登記到買受人名下，不動產物權才發生變化。不動產經登記后，產生公信效力，即除有相反證據證明外，法律認為記載于不動產登記簿的人是該不動產的權利人。這既是不動產物權交易安全性和公正性的需要，也是不動產物權公示原則的必然要求。因此，對不動產登記簿記載的權利為正確權利而取得該項權利的第三人，法律認可其權利取得有效而予以保護，但對明知不動產登記簿記載的權利有瑕疵而取得該項權利的人，法律則不予以保護。

《中華人民共和國物權法》第九條規定的法律另有規定除外，主要包括三方面的內容：一是該條第二款所規定的，依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。二是該法第二十八至三十一條規定的物權設立、變更、轉讓或者消滅的一些特殊情況，即主要是非依法律行為而發生的物權變動的情形：第一，因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發生效力。第二，因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。第三，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。三是考慮到現行法律的規定以及我國的實際情況尤其是農村的實際情況，該法并沒有對不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，一概規定必須經依法登記才發生效力。例如，在第一百二十七條中規定，“土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立”。同時在第一百二十九條還規定，“土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記;未經登記，不得對抗善意第三人?！?/p>

由此可見，城市不動產所有權的取得方式有兩種，一是一是依法登記，二是通過法律文書、征收決定、繼承、遺贈、合法建造等方式設立物權。

（二）某村委會能否被確認為涉案房屋的所有權人

涉案房屋并未登記在某村委會名下，某村委會不能通過依法登記的方式取得房屋所有權。

關于某村委會能否通過合法建造的方式取得涉案房屋的所有權，有兩種不同的觀點。一種觀點認為某村委會與某房開公司簽訂《聯合開發商品房協議書》，且其提供土地和資金，是包括涉案房屋在內商品房的共同建造主體，《聯合開發商品房協議書》明確約定涉案房屋歸屬于某村委會，某村委會可以根據《中華人民共和國物權法》第三十條以及《聯合開發商品房協議書》中的約定取得房屋所有權。另一種觀點認為，某村委會雖與某房開公司簽訂《聯合開發商品房協議書》，但從項目立項、規劃、建造的整個過程看，其非涉案房屋的合法建造人，其僅對合同相對方某房開公司享有債權請求權，而不能通過合法建造直接取得房屋所有權。

最終決定采納了第二種意見?！吨腥A人民共和國物權法》第三十條規定的合法建造取得所有權，應當包括兩個前提條件，一是必須有合法的建房手續，完成特定審批，取得合法土地權利，符合規劃要求;二是房屋應當建成。符合以上兩個條件的，房屋建成之時，房屋所有權即為設立，無需一般的物權公示方式即辦理登記手續。從本案的證據看，涉案房屋所在的綜合樓項目的建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、項目建設過程中的國有土地使用權證等手續均在某房開公司名下，在項目立項、規劃、建造過程中，某房開公司是相關行政審批機關確定的唯一建設方。況且，某村委會并無商品房開發的資質，其不能成為商品房合法的建設方。因是之故，某村委會雖與某房開公司簽訂《聯合開發商品房協議書》，并提供了土地和資金，但其非《中華人民共和國物權法》第三十條規定的合法建造人，不能通過合法建造的事實行為取得房屋所有權。某村委會僅依《聯合開發商品房協議書》享有對合同相對方某房開公司的債權請求權，在房屋可以過戶的條件下請求某房開公司協助過戶，或要求某房開公司承擔違約責任、賠償損失等，但不能直接請求法院確認其對涉案房屋享有所有權。

另外，根據《中華人民共和國物權法》第一百四十二條的規定，建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。根據該規定，建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施所有權一般歸屬于建設用地使用權人。綜合樓項目建設過程中，項目整體的國有土地使用權登記在某房開公司名下，項目建成后，涉案房屋所附的國有土地使用權未轉移登記于某村委會名下，根據房地一體的原則，某村委會亦難確認為涉案房屋的所有權人。

（三）某房開公司、某小區業委會是否有權要求某村委會返還涉案房屋

某房開公司已將涉案房屋登記在某小區全體業主名下，某房開公司對房屋沒有所有權或使用權，要求某村委會返還涉案房屋的相應部分，于法無據。

關于某小區業委會是否有權要求某村委會返還房屋，存在很大爭議。一種觀點認為，某小區業主是房屋的登記所有權人，對房屋有占有、使用、收益和處分的權利，某小區業委會有權代表全體業主要求某村委會返還房地產。另一種觀點認為，某村委會對涉案房屋的占有是依合同約定的有權占有，本案存在占有權和所有權分離的情況，某小區業委會應向其合同相對方某房開公司主張權利，而不得向有權占有人某村委會主張返還房屋。

最終采納第二種觀點。理由有以下兩點：其一，根據《中華人民共和國物權法》第三十四條的規定，無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。由是可知，當事人要求占有人返還原物，應當具備以下條件：1.一方享有標的物的相應物權，包括所有權、使用權等。本案某小區業委會已通過登記取得涉案房屋所有權，在登記未被撤銷之前，其是該房屋的所有權人。2.另一方是現在占有標的物的人。涉案房屋建成以后，某村委會便占有、使用房屋至今，符合占有標的物的條件。3.另一方的占有是無權占有。所謂無權占有，是指無法律或合同的原因，當事人將物占有己有。在無權占有的情形下，權利人可以要求占有人返還原物;在有權占有的情形下，權利人是否有權要求占有人返還原物，要視雙方的基礎法律關系而定，如沒有法律規定或合同約定的情形，權利人不得請求占有人返還原物。本案中，某村委會與某房開公司簽訂的《聯合開發商品房協議書》明確約定，商品房建成后，包括涉案房屋在內的一層營業房產權歸上訴人。該條約定合法有效，對雙方當事人均具有拘束力。商品房建成后，某房開公司依合同約定將涉案房屋交付給某村委會，某村委會一直使用房屋至今，是合法、平和地占有房屋，而不是非法占有或侵占，某房開公司無權要求某村委會返還房屋。某小區業主通過某房開公司無償取得涉案房屋的產權登記，但某房開公司并未交付房屋，某小區業主自始未取得涉案房屋的占有、使用權。對此，某小區業主應依據與某房開公司書面或口頭的約定基于債權請求權向合同相對方某房開公司主張權利，而非向某村委會要求返還房屋。其二，從利益衡量的角度考量。某村委會通過《聯合開發商品房協議書》的約定取得占有權，至今已有十余年，而某小區業主是因某房開公司故意違約、惡意轉移登記的行為無償取得產權登記。相對于某小區業主，某村委會的合法權益更應受到法律保護。綜合以上兩個理由，某小區業委會要求某村委會返還涉案房屋，未得到法院支持。