政策調控下房地產開發企業的資金循環與債務危機

侯英麗

摘 要：房地產行業的發展在近些年來呈上升走俏的態勢。房地產企業的發展也正處于“黃金期”。房地產行業作為國民經濟新的增長點，為我國經濟的快速增長做出了貢獻。22年之前我國的房屋價格相對比較平穩，但近幾十年許多城市房價突然暴漲，從而促進了許多中小城市的房價上漲。但迅速漲幅導致我國空房面積積壓嚴重，為此，我國政府采取了一系列調控措施來控制房價的上漲。

關鍵詞：房地產企業；資金循環；債務危機；識別

隨著國家相關部門針對房地產市場的整頓嚴格，在金融政策方面尤為明顯。金融市場的發展、房地產企業資金鏈的穩定性，都對房地產項目開發有重要的影響作用。若經濟下滑，并且市場需求出現不足狀況時，房地產企業將會面臨嚴重的資金鏈斷裂的危機。原本房地產企業資金短缺就是常象，在經濟波動大、資金鏈條不穩的情況下，便更需要尋求更好的資金管理方式，為房地產開發企業尋求新的發展途徑。然而縱觀當下的房地產市場，很多房地產開發企業在融資管理這一塊，仍然面臨很大的問題。內部資金管理方式的缺陷、管理人員能力的不足、制定管理政策的不全面等，直接阻礙了房地產開發企業的發展。

一、房地產企業資金的循環

就目前來看，我國國民對房屋需求量較大，而且房地產企業投資注入資金大，在一段時間內房價不會呈現下跌趨勢。現如今房價過高已成為常態，對房地產行業追加調控政策恐怕也會成為國家政策內固定條例。國家調整房地產的重點也是在于房地產行業資金源頭方面，我國房地產行業要想在政府調控壓力下得以生存并發展壯大，就需要增加資金管理，擴充資金源頭，提高資金使用效率。我國房地產行業高度依靠銀行貸款進行資金活動，國家在調控房地產行業時通常會從銀行信貸下手，減少信貸的發放，增加房地產企業申貸的審核條款。房地產行業要想在此調控壓力下取得發展，首先要確保企業資金內的流通不會因為減少而斷裂或崩塌。因此房地產企業在獲取企業資金渠道時應開放式融資，企業內部融資以外，還應擴展企業外部融資的方式。

二、房地產投資風險的類型及識別

（1）系統風險，對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的風險。

（1）通貨膨脹風險：又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。

（2）周期風險：房產市場的周期波 動給投資者帶來的風險。房地產市場周期 波動可分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條 階段時，房地產價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些抗風險能力較弱的投資者因金融債務問題而破產。

（3）政策風險：政府對房地產投資過程中的土地供給、地價、稅費、住房、價格、金融、環境保護等方面的政策給投資者帶來風險。避免這種風險的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證或有稅 收優惠政策的項目進行投資。

（4）政治風險：主要由政變、戰爭、經濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成的風險。房地產的不可移動性，使房地產投資者可能承擔相當程度的政治風險。政治風險是房地產投資中危害最大的一種

（5）資本價值風險：預期資本價值與現實資本價值的差異風險。資本價值在很大程度上，取決于預期收益現金流和未來經營費用水平。同時，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。未來經營費用風險：物業實際經營管理費用支出超過預期經營費用而帶來的風險。

三、房地產企業債務危機識別及管理策略

（1）房地產企業要鞏固自身對資本結構的建設

要將自身的發展情況和資本結構理論相結合。對于借貸的限額要結合企業自身資金的流動，負債較大可能會導致企業破產或市場價值的貶值。 房地產企業借貸較大時會直接導致企業在負債經營過程中出現無資金流動的情況，最后可能會導致企業無法償還貸款，且風險 也伴隨著企業借貸數額增大而增加。我國房地產企業最常使用的融資手段就是向銀行申請貸款，忽略了債券籌資。債券籌資在 其他行業取得了顯著的成效。所以國家也鼎力支持房地產企業利用此方法進行資金籌集。此外籌集方式還包括海外地產基金、 私募方式籌集資金、典當融資以及合作開發等，企業可以根據自身的實力選擇籌資的渠道。房地產投資信托主要是指房地產企業匯集多個投資商進行資金的籌集，且位每位投資商都發放相同數額的收益憑證，通過專業的投資機構進行管理，最后再將資金收益發放給投資商。

（2）企業在運營環節中遇到的債務危機

企業需要在開展新的項目的同時，嚴格把控每一個項目的進度，事前進行可行性分析，對項目所涉及的各個環節做出報告，例如項 目的投資成本等。房地產企業需要對投資的項目進行可行性分析，并且對項目的每個環節都需要進行預算統計，從而降低企業風險。企業要明確市場的需求，從而再考慮自身的經濟效益。企業在整個可行性分析的過程中需要注意該項目的市場需求、當地政府的規劃以及政策是否影響到該項目的開發、該項目施工地點的周邊環境因素。房地產項目的開發不僅可以給房地產企業帶來客觀的經濟效益，同時也可以促進房地產項目周邊的發展，所以在投資項目前一定要充分的進行可行性分析，并且將動態指標與靜態指標相結合，從而做到多方面多角度的研究

房地產企業在當前時代背景下，應高度關注市場經濟及房地產行業的最新信息，并踴躍對國家出臺的政治制度做出回應，在房地產企業內部制定適應時下環境狀態的企業政策。房地產企業在日常運營時需要保持高度的風險意識，同時對企業內部的財務管理加大管轄力度，樹立科學發展觀，建立企業品牌形象，從而使房地產行業持續性發展。

參考文獻

[1]胡援成，張朝洋.政策調控下房地產開發企業的資金循環與 債務危機識別[J].當代財經，2014（02）：50-63.