農村集體經營性建設用地價格體系探討

王麗英 王勇

摘要：研究目的為探討農村集體經營性建設用地范圍及其權益構成，構建農村集體經營性建設用地價格體系。研究方法：文獻資料分析法，對比分析法，綜合分析法。研究結果為建立了農村集體經營性建設用地權利體系和價格體系。研究結論為農村集體經營性建設用地權利體系和價格體系均與國有土地相似;農村集體經營性建設用地價格由基準價格和宗地價格構成，根據農村集體經營性建設用地使用權性質、取得方式、“入市”方式等進行細分。

關鍵詞：農村集體土地;經營性建設用地;農村集體經營性建設用地;價格體系

一、引言

黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》（簡稱“決定”），提出“在符合規劃和用途管制的前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。《安徽省人民政府關于深化農村綜合改革示范試點工作的指導意見》指出將建立多元統一的農村土地市場。土地價格是土地市場的核心。本文圍繞“決定”綜合考慮農村集體經營性建設用地的權益、特點、“入市”類型，構建合理的集體經營性建設用地價格體系。

二、農村集體經營性建設用地范圍界定

目前學者關于農村集體經營性建設用地的范圍的觀點可以分為三類。1.集體經營性建設用地與集體建設用地內涵一致。2.集體經營性建設用地是扣除農戶宅基地外的其余集體建設用地占地。3.農村集體經營性建設用地僅指鄉鎮企業用地。這三種觀點都存在不足。第一種觀點忽略了經營性的關鍵因素，擴大了用地范圍。第二種觀點忽略了農村公共設施及服務等非經營性。第三種忽略農村的企業所有制結構和經營項目的多元化，縮小了用地范圍。

農村集體經營性建設用地應該同時包含農村集體土地、建設用地和經營性用地三層涵義。1.農村集體土地是對土地所有權主體的限定。《土地管理法》第八條規定，農村和城市郊區的土地除法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有。農村集體土地的所有者為農民集體。2.建設用地是對土地利用類型的范圍限定。《土地管理法》第四條規定，建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。3.經營性用地是對土地利用性質的界定。2007年中華人民共和國國土資源部令（第39 號）《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，第五條將工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅確認為經營性用地。根據“決定”農村集體經營性建設用地必須符合規劃和用途管制。綜合來看，農村集體經營性建設用地是農民集體所有的，符合規劃要求和用途管制條件，用于建造建筑物、構筑物，實現工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性目的的土地。

三、農村集體經營性建設用地權益構成

關于農村集體經營性建設用地的權益，“決定”明確指出與國有土地“同權”。根據《物權法》和《土地管理法》國有土地權益包括國家所有權、使用權、地役權、抵押權等權益。農村集體經營性建設用地與國有土地同權，包括與國有土地具有相同的所有權權能，同等的使用權內涵，同樣的他項權益內容。農村集體經營性建設用地權益構成見表1。

四、農村集體經營性建設地價格體系

農村集體經營性建設用地與國有土地具有相同形式的土地使用權價格，由反應土地平均價格水平的基準地價和反應某一獨立宗地價格水平的宗地價格構成。

農村集體經營性建設用地基準地價是指在農村范圍內，對現狀利用條件下不同級別的土地或土地條件相當的地域，按照商業、商品住宅、工業、旅游、娛樂等用途，分別確定的某一時點上法定最高年期物權性質的區域土地使用權平均價格，屬于政策性價格。根據經營類型可以分為商品住宅用地基準地價、工業用地基準地價、旅游用地基準地價、娛樂用地基準地價和商業用地基準地價。

宗地價格是指某一宗土地在某一特定時點下的價格，屬于市場性價格。根據價格形成方式和目的不同可以分為評估價格、標定價格、課稅價格、交易價格、理論價格和市場價格。評估價格是指在遵循評估原則，依據流轉目的，選用兩種或兩種以上科學的評估方法進行測算，并按照一定方式進行綜合所得的價格。根據選用估價方法不同，評估價格可以分為市場比較價格、收益折現價格、成本合成價格、綜合補償價格、基準地價修正價格。標定價格是政府對某一宗地的市場指導價格。課稅價格是政府征繳土地相關稅收所依據的價格。交易價格是指集體經營性建設用地實際成交中形成的價格，根據成交的方式不同分為集體經營性建設用地使用權劃撥價格、出讓價格、租賃價格、入股價格、轉讓價格、轉租價格、抵押價格等。理論價格是根據土地價格理論，結合土地價值原理形成的價格，是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。市場價格是土地在公平交易市場條件下的公允價格。

農村集體經營性建設用地價格體系如圖1所示。

五、結論

農村集體經營性建設用地是指農民集體所有的，符合規劃要求和用途管制條件，用于建造建筑物、構筑物，實現工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性目的的土地。

農村集體經營性建設用地權益包括所有權，使用權應該包括劃撥使用權、出讓使用權、租賃使用權、入股使用權、抵押權等。

農村集體經營性建設用地價格體系由體現平均價格水平的基準地價和反映特定條件獨立宗地的宗地價格構成。

參考文獻：

[1]黨國英.推進城鄉要素平等交換[J].前線，2013（12）.

[2]李冀東.什么是農村集體經營性建設用地[EB/OL].http：// www.110.com/ziliao/article-476095.html，2014-1-9.

[3]溫世揚.集體經營性建設用地“同等入市”的法制革新[J].中國法學，2015（04）.

[4]楊遂全，孫阿凡.農村集體經營性建設用地流轉范圍探討[J].西北農林科技大學學報（社會科學版）.2015（06）.

[5]王小映.論農村集體經營性建設用地入市流轉收益的分配[J].農村經濟，2014（10）.

[6]梁燕.農村集體經營性建設用地入市路徑選擇.[J]. 農業科學研究，2014（03）.

[7]王文.農村集體經營性建設用地使用權權益及其價值研究[J].中國土地科學，2015（07）.

[8]路婕，李玲，等.農用地流轉市場的價格體系研究[J].安徽農學通報，2009（19）.

[9]徐子堯，鄭芳.農村集體經營性建設用地使用權的實物期權定價方法[J].農村經濟，2015（06）.

（作者單位：王麗英，池州學院;王勇，江蘇東圖城鄉規劃設計有限公司）