房地產開發全過程風險分析及防控

陳賀

摘 ?要：房地產作為一項綜合性的產業，涵蓋了項目投資、財務稅收、工程建設、設計研發、招標采購、營銷等多個專業和領域，房地產開發企業在對項目進行整體操盤過程中，需要及時了解和評估各主要環節可能產生的風險，在開發過程中進行規避或降低影響。本文以房地產開發全過程為切入點，對房地產企業在全過程面臨的風險進行分析，并提出風險防控建議。

關鍵詞：房地產開發;風險分析;風險防控

房地產全過程風險伴隨整個項目開發過程，需要對各個階段的風險進行分析，必須對其成因有完整、清晰的認識，房地產開發風險防控不僅可以幫助開發企業降低經營風險，減少因風險帶來的損失，還可以有效防范和化解房地產上下游產業鏈風險，維護社會穩定。

一、房地產開發全過程風險分析

（一） 投資拓展風險

此項風險在房地產獲取土地過程中出現，如在項目一級整理過程中，拆遷安置補償方案無法與原住民達成一致，將直接影響拆遷進度;若地塊內涉及農用地等非建設用地，還涉及農用地指標置換、土地變性等煩瑣流程;周邊四鄰對用地紅線范圍若存在爭議，還需進行大量的前期溝通和測繪;合作方、項目地塊是否存在法律糾紛等等，都可能存在較大的不確定性和機會成本。在土地招拍掛環節還會面臨其他房企的競價，能否在多輪競爭摘得土地，獲取土地后能否實現預期利潤，都是房地產開發企業投資拓展中需要面對的風險。

（二） 開發報建風險

開發報建風險與政府的行政效率以及相關審批政策密切相關，在項目取得土地后，房地產企業往往通過貸款等方式支付了巨額的前期開發費用（土地出讓金、拆遷費用等），財務成本壓力較大，因此需要盡快開工、預售，完成資金回籠。因此，在土地、規劃、開工、預售手續辦理過程中就存在相應風險，行政效率與審批政策直接影響各項開發手續辦理，且各地區情況不盡相同，會存在因審批效率和政策變動可能帶來的開發報建成果延誤。

（三） 設計施工風險

包含圖紙設計和施工建設兩項風險，如施工圖設計不規范，在審查過程中反復修改，進行設計變更;在施工過程中未嚴格按照圖紙施工，導致返工并影響最后驗收，或從縮減建安成本考慮，開發商或總包企業擅自改變使用材料、降低標準;加之可能存在的不可抗力因素，如安全事故、重污染天氣的停工等，都會影響項目工期，造成工期延誤風險，最終會影響房地產開發項目最終建成和使用。

（四） 資金成本風險

房地產是資金密集型行業，房地產企業資產負債率普遍保持高位，通過抵押貸款、拆借、發行公司債券等途徑獲取融資，在取得預售許可進行銷售之前，開發項目近乎沒有任何進項收入，財務成本較高，同時還要支付管理費用，給房地產企業帶來資金成本風險，此環節關乎企業生死存亡。

（五） 營銷回款風險

房地產開發周期的最后一個環節是銷售，前期的所有準備都是為了通過銷售達到資金平衡，最終實現盈利，而房地產市場的景氣程度、房地產企業開發的業態產品是否符合市場預期，以及對標競品的入市情況等因素，都會對銷售造成影響，回籠資金快慢直接影響項目整體預期營收和后續項目滾動開發，此項風險不可忽視。

二、房地產開發全過程風險防控

（一） 投資拓展角度

對意向投資地塊及合作主體進行充分的盡職調查，摸清土地信息，系統分析項目可行性，全面了解合作主體的經營情況，根據本公司的開發模式和計劃目標成本，對地塊的貨值產出等進行投資測算，分析預期收益能否滿足公司要求，為投資決策提供依據，最大程度化解投資拓展風險。

（二） 開發報建角度

在項目落地后，開展制定開發節點計劃，根據重要節點倒排開發安排。維護好和區域內土地、財稅、規劃、建設、房管、消防、審批等相關職能部門的關系，及時掌握獲取最新的報建流程信息，根據政策、制度要求靈活調整報建思路，協調各合作單位配合好開發報建工作，最大程度降低時間成本，研究相關優惠政策，最大程度享受政策紅利，保證項目穩步推進。

（三） 設計施工角度

選擇合適的設計、施工單位，建立并完善屬于本公司的產品系，培育相對成熟的設計方案，提升設計質量和效率，在項目落地初期提前介入設計，按圖施工，減少設計變更。要制定詳細的施工進度計劃安排，合理安排各工種、工作面，責成工程部門、施工單位等各方主體優化施工組織設計，合理調配人員、材料、機械等資源，加快施工進度，保證按期完工。

（四） 資金成本角度

房地產開發企業要強化成本控制，完善招標采購制度，嚴格審查招投標過程中的各項環節、文件，做好供應商評審和考察，充分了解市場行情，國有資本投資的項目必要時可進行黨員監督。財務要積極拓寬企業融資渠道，可以通過銀行貸款、民間借貸、合作開發、發行公司債券等模式，分散降低資金風險。

（五） 營銷推廣角度

在項目落地后，進行市場調研，獲取域內的經濟發展水平、人口結構、收入層次以及購房意愿等方面信息，充分了解周邊競品情況，結合自身產品特征明確市場定位，減少同質化競爭，研究適合的定價策略，完善營銷推廣方案，可以通過網絡、自媒體等線上途徑進行宣傳，逐步積累潛在購買客戶等措施，保證項目在取得預售許可后，以最短的時間完成去化，回籠資金。

三、結束語：

隨著我國房地產開發企業規模化、專業化程度日益提升，應進一步科學、系統地認清房地產開發過程中可能會產生風險，本文通過項目投資拓展決策、開發報建流程、設計施工要求、資金成本控制、銷售回款任務五個方面分析了房地產開發全過程中的風險，提出了風險防控措施，通過強化對房地產開發風險的理解和認識，提升房地產開發企業綜合開發實力。

參考文獻：

[1]張穎.淺議房地產開發經營風險分析與對策[J].全國流通經濟，2018（19）：86-87.

[2]郁潔;吳昊.淺談房地產開發風險的全過程預防及控制[J].建材與裝飾，2018（36）：154.

[3]林權.房地產開發項目投資風險控制[J].價值工程，2019（11）：50-52.

[4]曾永川.房地產開發風險管理與對策研究[J].工程技術研究，2019（03）：125-127.