城市拆遷中的幾個重要問題及解決方案

祝沁

摘 要：隨著近年來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會的進(jìn)步，人們追求的城市化，城市的擴(kuò)建和改造以及進(jìn)一步規(guī)劃越來越成為當(dāng)前的一個重要任務(wù)，與之相隨的一個基礎(chǔ)任務(wù)便是城市拆遷。城市拆遷是一個關(guān)系到民生和城市文明發(fā)展的大問題，稍有不慎就可能引起民事糾紛甚至行政糾紛，因此我們必須對城市拆遷給予全面的認(rèn)識和充分的重視。

關(guān)鍵詞：城市拆遷；問題；策略

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市拆遷改造工作越來越受到人們的關(guān)注，近些年因?yàn)槌鞘蟹课莶疬w帶來的糾紛、沖突也在不斷的增加。違規(guī)拆遷、暴力拆遷等事件成為社會熱點(diǎn)問題，本文針對城市拆遷中的若干問題進(jìn)行分析研究，為城市改造工作的順利進(jìn)行提供一定的解決辦法。

一、我國城市化拆遷帶來的問題

1.1城市化拆遷之浪費(fèi)問題

我國城市建筑的壽命大都在50年以上，但城市化拆遷的建筑大部分只是用了30年左右，僅為設(shè)計(jì)壽命的一半多。另一方面，拆遷過程中，很多可以回收利用的資源因多重原因，而被浪費(fèi)掉。雖然我們改革開放30年，人民生活水平得到大幅度提升，但依舊有很多人面臨著“住房難”的問題。中國是世界上最大的發(fā)展中國家，也是世界上人口最多的國家，人均資源很少，我們更應(yīng)該充分利用資源，做到資源的優(yōu)化配置。

1.2城市化拆遷之污染問題

城市化拆遷過程中產(chǎn)生大量的建筑垃圾是不可避免的。

在拆遷過程中，有很多拆遷單位，為了降低拆遷成本，爭取利益的最大化，在拆遷過程中，不嚴(yán)格按照拆遷要求做好拆遷的環(huán)境處理，導(dǎo)致拆遷周圍環(huán)境質(zhì)量大幅度降低，不僅影響了當(dāng)?shù)氐氖腥菔忻玻疫€影響了附近市民的正常生活。同時，運(yùn)往郊外的建筑垃圾的不妥善處理，也給當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成了一定的破壞，影響了當(dāng)?shù)卣５纳a(chǎn)生活。

1.3城市化拆遷之糾紛問題

城市化拆遷糾紛問題是城市化拆遷過程中最主要的問題之一。近些年，在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人因?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置未能達(dá)成一致，從而衍生的暴力拆遷，自焚抗拆的例子不勝枚舉。拆遷過程中，存在兩個極端問題：一是拆遷過程中，部分拆遷人力求降低拆遷的補(bǔ)償成本，有意壓低合理的補(bǔ)償安置；二是被拆遷人故意無理刁難開發(fā)商，扮演“釘子戶”的角色，以期獲得更多的利益補(bǔ)償。

1.4城市化拆遷之政府失正問題

在拆遷過程中，政府扮演有重要角色，拆遷的審批都是政府職能部門負(fù)責(zé)，因此，在拆遷過程中，政府的廉明公信就成了一個集中的社會問題。在拆遷過程中，有不少開發(fā)商為了得到相應(yīng)的地皮開發(fā)權(quán)，對政府相應(yīng)職能部門的官員行賄，而部分官員禁不起金錢的誘惑，便伙同開發(fā)商干起不法勾當(dāng)，導(dǎo)致人民群眾的合法利益受到損害。從而致使政府在人民群眾中的廉明公正、服務(wù)于人民的形象受到嚴(yán)重?fù)p傷。

二、城市拆遷問題分析

2.1我國雖然是一個法治社會，但是房屋拆遷具有很強(qiáng)的時效性與針對性，我國的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對很多具體問題規(guī)定不是很明確，導(dǎo)致遇到問題時往往找不到依法辦事的依據(jù)，只能靠著自己的社會資源以及方法推動工作進(jìn)度，如此往往帶來不好的后果。

2.2拆遷評估機(jī)構(gòu)受拆遷人或者政府機(jī)構(gòu)影響不能做出公正的評估結(jié)果是導(dǎo)致拆遷安置及拆遷補(bǔ)償不妥當(dāng)?shù)闹匾颍@主要是因?yàn)槲覀兊牟疬w估價方法還不夠完善。

2.3糾紛處理的第三方最好的人選莫過于政府，而政府相關(guān)工作部門分工不明確，導(dǎo)致不能很好地行使這個職能，致使出現(xiàn)糾紛時也不能很好地處理。

三、慎重處理權(quán)利受限房屋的拆遷問題。

現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，房產(chǎn)的權(quán)利總是在不斷變化，在一般用途的房屋中，可能會因?yàn)槌霈F(xiàn)某種法定原因使得原有房屋所有權(quán)受到限制的特殊的情況。對于這些權(quán)利受限的房屋進(jìn)行拆遷的時候，必須按照法律的特殊規(guī)定處理，否則可能導(dǎo)致拆遷違法。下面將舉例幾種情況，對處理辦法進(jìn)行分析探討。

3.1抵押房屋拆遷糾紛的處理

隨著改革開放的深入，以房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，已經(jīng)成為企業(yè)或個人取得資金的一種常見手段。對于這類房屋，在進(jìn)行拆遷時，銀行作為抵押權(quán)人，將要加入到拆遷法律關(guān)系中來。對于抵押房屋的特點(diǎn)是，一是所有權(quán)受到限制，即房屋抵押后不得變更房屋所有權(quán)，在拆遷活動中，未獲得抵押權(quán)人同意，被拆遷人不得擅自做出處理決定；二是抵押權(quán)依附債權(quán)，即抵押義務(wù)的存在是隨著債權(quán)的，這里債務(wù)應(yīng)當(dāng)是合法存在的；三是抵押權(quán)必須依法設(shè)立，在民間借貸中，經(jīng)常是雙方立字為據(jù)，而忽略了抵押登記制度的存在，使得抵押權(quán)存在漏洞；四是抵押房屋的性質(zhì)變化，即目前抵押房屋中企業(yè)用房的比例正在逐漸加大，對于企業(yè)用房拆遷時就會出現(xiàn)安排職工與償還債務(wù)的優(yōu)先權(quán)矛盾，加大處理難度。

根據(jù)現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。”目前有兩種拆遷補(bǔ)償方式，一種是抵押房屋拆遷，采用貨幣補(bǔ)償方式操作，即先有抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商是重新設(shè)立抵押權(quán)還是先償還債務(wù)，也就是說，只有抵押房屋上的抵押權(quán)消失，被拆遷人才能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金。這種方式可以保障抵押權(quán)人的合同權(quán)益、擔(dān)保的法律制度的貫徹執(zhí)行。二是抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式操作，在這種方式下的補(bǔ)償需要注意抵押權(quán)人與抵押人應(yīng)就產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋簽訂新的抵押合同，并依法成立生效，并且如果在拆遷期限內(nèi)未能達(dá)成新的抵押協(xié)議，那么房屋將會被視為產(chǎn)權(quán)有爭議房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案。

3.2改制企業(yè)房屋拆遷糾紛的處理

20世紀(jì)90年代，國家對國有經(jīng)濟(jì)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，使得企業(yè)資產(chǎn)開始呈現(xiàn)多元化。也導(dǎo)致被拆遷房屋補(bǔ)償?shù)臋?quán)利主體出現(xiàn)多元化。例如企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，經(jīng)營權(quán)人成為特殊補(bǔ)償權(quán)利主體，對房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膮f(xié)商內(nèi)容產(chǎn)生了很大的影響和變化。再者拆遷可能成為困難企業(yè)改制的契機(jī)，對于國企改制最大的困難就是改制成本資金的籌措，但也要遵循生存權(quán)有效與經(jīng)營權(quán)原則來決定拆遷補(bǔ)償金的使用順序。拆遷對于改制企業(yè)來說具有重要意義，所以拆遷人在實(shí)施拆遷時，因充分考慮其機(jī)制變化帶來的靈活性，準(zhǔn)備多種方案，充分考慮企業(yè)的利益，減少房屋拆遷和改制給社會穩(wěn)定帶來的負(fù)面影響。最后還要注意把握企業(yè)改制引起的補(bǔ)償權(quán)利主體的變化，針對性采取正確的對策，對于改制企業(yè)房屋拆遷糾紛的處理具有重要的正面意義。

3.3代管房屋拆遷糾紛的處理

由于歷史原因，各地都有存在著數(shù)量不等的由房管部門代為管理的房屋。對于這類房屋的拆遷，因?yàn)槿鄙俜课菟袡?quán)人，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》有特殊的規(guī)定，該條例第十四條規(guī)定：“房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。”而對于委托給他人代管的房屋則沒有直接規(guī)定，因此，對于代管房屋拆遷的操作隨著代管主體的不同也會有不同。

結(jié)語：

城市拆遷問題的癥結(jié)在于土地的增值在政府與拆遷戶之間的分配。但這可能還涉及到其他的原因，如我國農(nóng)村土地與城市土地的二元結(jié)構(gòu)、所有權(quán)與使用權(quán)的分離，以及公眾對產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定性的擔(dān)憂等，城市拆遷問題的治理需要綜合考慮這些因素。 首先要明確城市土地增值從何而來。有觀點(diǎn)認(rèn)為土地價格的上漲主要是因?yàn)橐?guī)劃、城市化，以及公共基礎(chǔ)設(shè)施的投入所帶來的外部性，也就是說在大城市里城中村的高地價的來源在于全社會的共同投入，因此不存在索要高拆遷補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。

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