房地產市場過熱的成因及其化解

楊鵬

[摘 要]在我國房地產經濟快速發展的條件下，房地產市場經濟也在持續升溫。在我國市場經濟當中的地位逐漸攀升。但是從當前市場經濟的基本規律來看，房地產經濟的發展達到一定的高度之后，就會出現一定程度的市場經濟波動。波動的程度是由許多方面共同決定的，一旦波動程度較大，就有可能會出現經濟泡沫。在房地產市場的發展過程中，時常會出現房地產市場過熱的現象，如果不能對這種現象的成因進行分析，并采取有效的方式進行調節，那么就會對房地產經濟，乃至我國整個市場經濟造成較大的負面影響。本文主要分析的就是房地產市場過熱的成因和化解策略。

[關鍵詞]房地產;經濟;市場;泡沫;原因

[中圖分類號]F299.23 [文獻標識碼]A

1 房地產市場過熱的特征分析

房地產市場泡沫出現的原因是由于房地產市場過熱現象的周期性而表現出來的反復現象。在房地產市場泡沫產生之前，我們很難快速發現。房地產過熱的現象在房地產市場中比較常見，因此有時并不會引起大家的重視。但是如果任由這種過熱現象延續，一旦出現行業破產等問題，就會造成更大程度的影響。因此，我們必須加強對房地產市場過熱現象的重視，防止進一步擴大成為泡沫，帶來更大的經濟損失。房地產市場過熱的特征主要表現在如下幾個方面：

1.1 房地產開發企業的數量增長過快

房地產市場過熱是房地產經濟的繁榮時期，許多房地產開放商在此階段可以獲得較高的經濟收益。于是就會有更多的社會資本紛紛投入到房地產市場當中來，在獲取經濟利益的同時，也增加了房地產市場的熱度。這種形式會大大加劇房地產市場的競爭壓力，導致房地產行業出現魚龍混雜的情況，長此以往會造成房地產市場的混亂。一些企業在不具備開發實力的條件限制下，仍然強制性地加大投資，一旦出現房地產市場泡沫。這些企業將首先遭遇財政危機，一旦形勢急轉，這些房地產企業的資金被套牢，那么企業的正常周轉都有可能會出現問題，甚至會導致破產。當前在我國一些房地產不斷升溫的城市，其房地產業數量較大，但是整體的開發實力不高，一些無序競爭的現象較為明顯，推動了房地產行業的不斷升溫，促進房地產經濟不健康增長。

1.2 房地產價格的大幅度波動

房地產市場泡沫最為直接的表現就是房產價格的大幅波動，這種狀況會受到房地產經濟發展的周期影響。這里所說的周期是指在一定的時期內，房地產價格會出現升溫、繁榮、穩定、衰退等幾個環節，而且這幾個階段還會不斷循環、反復出現。在房地產價格的表現上會出現升高、穩定、回落等現象。但是與房地產經濟周期不同的是，當房地產市場過熱時，房地產的價格就會出現大幅度的波動，一旦出現房地產市場泡沫之后，房價就會在很短的時期內出現大幅度的上漲，當泡沫衰退之后，價格又會出現大幅度的降低。

2 房地產經濟過熱風險出現的原因

當前我國的房地產經濟在我國的市場經濟中占據十分重要的支柱地位，會直接影響社會經濟的發展。在這種背景下，如果房地產的價格出現大幅下跌的情況，就會對我國整體的經濟發展造成較大影響。因此，房地產市場過熱的情況必須要引起我們的重視，防止造成房地產市場泡沫甚至破裂，進而演變成不可逆轉的經濟風險。

2.1 土地財政因素

在我國開展分稅制改革之后，中央對于各級政府的財政權利進行了重新規劃，這種改革措施大大增加了各級政府的工作激情。但是由于兩權不匹配情況較為嚴重，地方的財政收益有效，實際上并不能滿足地方政府的開支需求。為此，許多地方政府開始了“土地經濟”。土地資源開發的收入成為地方政府財政收入的重要組成部分，于是為了鞏固財政收入，某些地方政府會采取控制土地資源價格方式，這會直接導致房地產市場過熱。

2.2 實體經濟新發展動力因素

通過對當前我國房地產市場過熱出現的原因進行分析發現，許多都是由于實體經濟新發展動力不足而導致的。從很長時間以來，我國一直呈現的是固定資產投資處于較高的地位，社會投資的渠道相對較為狹窄，民間資本新的投資標的相對不足，而且加上經濟新的增長點相對薄弱。而房地產投資收益一直都是社會有目共睹的，于是許多投資者就會將大多數的資金投入到房地產市場當中，目的在于獲得更高的投資回報。這些大量的資金源源不斷地涌入房地產市場，勢必會造成房地產市場過熱的情況，甚至會導致房地產市場泡沫的出現。

2.3 房地產調控效果因素

通過對近些年我國房地產市場價格的變化情況進行分析發現，房地產價格雖然一直在波動，但是從新世紀開始以來，整體趨勢一直是呈現不斷上漲的狀態。我國的房價已經飆升到十倍左右。我國一些房地產方面的研究專家分析，房地產價格“越調越高”，是導致房價居高不下的主要原因。從當前我國在房地產調控方面的采取的措施來看，主要是從控制消費者需求的角度出發。但是通過對其展現的效果來看，這種調控能力還需要進一步加強。

3 房地產過熱的化解策略分析

3.1 加強政府的宏觀調控

對我國房地產市場的實際運行情況進行分析發現，房地產泡沫經濟是從近代才開始發生的。這屬于一種投機行為的表現，并不是隨著經濟的發展而衍生出來的。這種不健康的價格波動需要國家采取有效的措施加以控制。房地產市場泡沫在出現之前具有較強的隱蔽性。在當前我國房地產市場經濟發展不穩定的環境下，房地產泡沫的特征可能會與房地產經濟周期的特征十分類似，很難將其明確分辨出來。當房地產市場價格出現較明顯的上升趨勢時，就更加容易導致泡沫經濟的出現，當價格升至最高點時，房地產市場就會進入最繁榮的時期，也會是房地產市場演變為泡沫的制高點。一旦泡沫經濟的形勢破滅。房地產市場的繁榮情況就會急轉直下，進入市場蕭條期。在房地產市場的外在表現為房地產市場的價格波動。

3.2 規范房地產市場運作

目前，我國民眾仍然認為房價會呈現持續上漲的趨勢，因此在“買跌不買漲”思想的影響下，許多消費者都會提前購買房產。這種消費方式造成的房地產市場過熱的情況并不健康，長此以往會對我國市場經濟的發展帶來較大的負面影響。除此之外，在我國房地產市場過熱情況出現之后，大量的投資商在沒有較強實力的限制下，仍然將大量的資金投入到房地產市場當中。為了尋求更高的經濟收入，有些地方政府在對土地資源的處理上都存在較多的不合理的處理辦法。投資商也為了尋求更多的經濟利益，通過一些不正當競爭手段，破壞市場秩序。這些問題都需要我國政府采取正確的措施進行規范。

3.3 調整房地產市場結構

當房地產市場出現過熱的情況時，房地產行業當中的競爭也會更加激烈，房地產開發商都會在房地產市場投入大量的資金，如投入到一些利潤較大的高端房地產項目當中，這會導致房地產市場升溫過程中出現結構失調的情況。一旦高端的房地產項目開發過多時，而市場需求又跟不上這種消費水平，就會出現產品過剩，高端房地產項目產品積壓，造成房地產市場無人問津，高端的商品房被閑置。

4 結語

通過對我國房地產市場經濟的發展規律來分析發現，房地產經濟具有周期性的特征，到了一定的發展階段之后，就有可能會出現一次房地產時常過熱的情況。如果不對這種情況進行有效控制，就有可能會導致產生房地產市場泡沫。這不僅僅是房地產經濟的特色，這是市場經濟發展的一個共性。只是由于房地產業屬于經濟密集型的產業，周期性的特征較為明顯。在市場經濟的環境之下，房地產具備了較強的市場產品價值，而不僅僅是基礎的民生物資。房地產本身具有不可流動的特點，因此屬于市場經濟中較為特殊的商品。一旦房地產市場過熱，或者產生了經濟泡沫，國家就必須要采取正確的有效措施加以控制，否則長此下去，房地產市場可能會面臨崩盤的風險，對市場經濟的秩序的影響極其惡劣。為此，對造成房地產市場過熱的原因進行分析，得出正確的解決策略是十分有必要的。

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