臨沂市主城區商品住宅價格空間分異及影響因素研究

王豹 付成華

[摘? ? 要] 商品住宅價格空間分異是衡量城市居住空間分異的重要指標，研究城市商品住宅價格的空間分異規律對于政府運用相應措施緩解社會空間的極化和分異程度，防止社會矛盾的激化，構建和諧社會具有重要的意義。本文以臨沂市主城區為研究對象，分析總結了主城區商品住宅價格空間分異特征，并對其影響因素進行剖析，以期為臨沂市居住空間結構調整與優化提供參考。

[關鍵詞] 商品住宅價格;空間分異;影響因素

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 13. 049

[中圖分類號] F293? ? [文獻標識碼]? A? ? ? [文章編號]? 1673 - 0194（2019）13- 0113- 03

0? ? ? 引? ? 言

房地產行業在我國經濟發展中有著舉足輕重的地位，同時，房地產與人們的生活緊密相關，商品住宅價格的變化已成為社會普遍關注的話問題。在城市發展過程中，商品住宅價格在空間上顯現出很大的差異性。研究商品住宅價格在城市空間上的分布規律，無論是對于政府制定調控政策、開發商投資還是消費者購房都具有重要的指導意義。本文以臨沂市為例，研究臨沂市主城區商品住宅價格空間分異及其影響因素。

1? ? ? 臨沂市主城區商品住宅價格數據的獲取與處理

1.1? ?研究對象及基礎數據來源

本文以臨沂市主城區為研究對象，具體包括：蘭山區、羅莊區、河東區、北城新區、臨沂市經濟技術開發區和高新技術開發區。所選取商品住宅價格為銷售均價，即該小區樓盤在交易時點的交易均價。搜集的樓盤銷售信息資料來源有：（1）進行實地的調查和收集資料數據，包括去在售樓盤售樓處訪問、對已經購得商品住宅的業主進行問卷調等;（2）從互聯網收集數據，包括臨沂市政府有關部門對外公布的統計年鑒、房天下網站公布的臨沂市各個樓盤的價格等;（3）利用地圖軟件查找樓盤位置經緯度，如百度地圖等。

1.2? ?數據處理

獲取樓盤經緯度，為了減少誤差在獲取坐標的過程中將使用同一地圖軟件，在同一比例情況下完成樓盤坐標的拾取。本文所利用的地圖軟件為百度地圖2018版本。具體步驟如下：打開百度地圖的坐標拾取功能，將建立好的臨沂市商品住宅空間價格樣本數據庫中的樓盤名稱依次填入搜索框中進行搜索。拾取樓盤坐標經緯度，將拾取的樓盤坐標與樓盤名稱對應起來編輯成表。

2? ? ? 研究方法及結果

2.1? ?繪制等值線地圖

等值線圖又稱等量線圖，是以相等數值點組成的曲線來表示連續分布且逐漸變化的數量特征的一種圖形。等值線的疏密程度可以表示說數值變化的快慢，等值線的凹凸方向表示數值變化的趨勢。surfer軟件是一款繪圖軟件，是一種將數據導入軟件，可以繪制出不同類型圖形的軟件。將surfer軟件繪制出來的等值線圖與地圖上的點一一對應起來，繪制成等值線地圖。

本文使用surfer 8.0軟件，匯總整理商品住宅數據即采集的樣本樓盤位置及價格信息表，利用surfer軟件可以得出臨沂市商品住宅價格的等值線圖。在繪圖過程中，為了更好地反映出每個區域的商品住宅價格差異的不同和避免取值范圍太小造成圖線密集和繁瑣，故繪制價格差異為500元/m2。將繪制出來的臨沂市主城區商品住宅等值線圖與臨沂市主城區地圖對應起來繪制成臨沂市主城區商品住宅價格等值線地圖，其中橫軸代表經度，數軸代表緯度。如圖1所示。

2.2? ?繪制商品房價格三維效果圖

三維效果圖是在等值線圖的基礎上利用surfer軟件做出的三維立體的圖形。根據已經做出的等值線圖，利用surfer軟件的三維效果圖功能做出臨沂市主城區商品房價格三維等值線圖，其中橫軸代表經度，縱軸代表緯度，豎軸代表均價。如圖2所示。

3? ? ? 臨沂市主城區商品住宅價格空間分異特征及影響因素分析

3.1? ?臨沂市主城區商品住宅價格空間分異特征

從總體上來看，臨沂市主城區商品住宅價格等值線地圖呈現外疏內密，西南疏中北密的現象，分布極不均衡，說明臨沂市主城區商品住宅價格在空間上的差異性比較顯著。商品住宅價格高值出現較集中的區域是在北城新區的二期，價格低值較多的地區出現在高新技術開發區。總體上呈現以北城新區為中心、以祊河濱河兩條河流為軸，向四周呈現出非連續性的遞減趨勢，在祊河濱河河流沿線旁的商品住宅價格下降的趨勢較低。另外在各區的政務中心、商業中心及便利的交通節點處等周邊也出現了峰值，并且隨著與北城新區距離地增加而逐漸降低。

從經度方向來看，呈現為“北高南低”的格局，以及北部的價格等值線下降趨勢較弱，南部的價格等值線下降趨勢相對較強的現象。說明了臨沂市主城區商品住宅價格呈現南部偏低北部較高;臨沂市主城區北部商品住宅價格整體差異不是很大，臨沂市主城區南部商品住宅價格落差相對較大。

從緯度方向來看，呈現為“中部高兩邊低”的格局，以及中間價格等值線稠密東西部價格等值線稀疏的現象。說明了臨沂市主城區商品住宅價格由中部向東西兩邊分別下降，并且中部的下降幅度較大東西兩邊下降幅度相對較小。

3.2? ?臨沂市主城區商品住宅價格空間分異影響因素分析

3.2.1? ?經濟因素

商品住宅的空間差異與地域經濟發展狀況密不可分。2017年度臨沂市主城區內，蘭山區國民生產總值為936.79億元，羅莊區國民生產總值為365.1億元，河東區國民生產總值為202.66億元。其中蘭山區的商品住宅均價高達10 000元/m2，遙遙領先主城區內其他行政區。從中可以看出地域內經濟發展水平越高，商品住宅價格也會比較高。地域內經濟發展水平的提高增加了人們的收入，使得人們對生活質量會有更高的追求;另一方面也會促進著開發商們建設更加貼近人們需求的商品住宅，這符合了經濟學中的供求理論。

3.2.2? ?城市規劃因素

城市規劃對城市發展具有調控作用，城市規劃影響著城市不同區域的發展潛力。在臨沂市主城區，隨著市政府從蘭山老城區遷至北城新區商圈，以及市政府對北城新區商圈的高鐵片區的規劃、北城二期工程大項目的引進，強烈吸引著臨沂的購房者，使得此片區內的商品住宅價格位列主城區之首，也充分體現了城市規劃對商品住宅價格的巨大影響。

3.2.3? ?區位因素

區位是指項目樓盤與其周邊事物的聯系，對商品住宅區位優劣影響最大的條件是交通、醫療、教育、商業、行政等。在臨沂市蘭山老城區配套實施成熟，交通便利，醫院學校優質，大型商超商業繁榮。市政府原址所在該商圈現在也保留著一些行辦公部門。總體來說，老城區的區位相對于其他區域還是比較優質的，因此在老城區的商品住宅價格也是比較高的。區位的優劣決定著商品住宅本身的價值。

3.2.4? ?自然因素

自然環境對商品住宅空間價格的分布有著天然的影響。對于臨沂市主城區來說影響商品住宅價格空間分布的主要自然因素是流經城區內的幾條河流，其中最為明顯就是濱河沿線。濱河沿線的商品住宅，獨占著臨沂的河景資源。可以欣賞濱河之美，河之夜景，視野不受阻擋，空氣清新。當然在這個區域內的商品住宅價格在臨沂市主城區內也是比較高的。獨特的優質自然資源會使得商品住宅的價值增加，同時惡劣的自然環境也會使得商品住宅價值減少。

3.2.5? ?自身因素

商品住宅樓盤自身也會對商品住宅價格產生影響。包括開發商口碑，物業管理水平，小區內環境配套設計等。例如位于北城新區的恒大翡翠華庭樓盤，此樓盤是由恒大集團旗下臨沂恒金職業有限公司開發，后期的物業管理是由金碧物業進行服務的，小區內環境設計了人工湖，健身會所、幼兒園、兒童游樂園等配套一應俱全。無論是開發商口碑認可程度還是后期物業管理的服務質量在臨沂各樓盤中較優質，因此恒大翡翠華庭樓盤價格也是較高的。

4? ? ? 結論與展望

在城市經濟不斷發展與城市規模擴大過程中，城市由單一的核心發展成多個核心的模式。不同的城市核心之間互為補充又互相排斥，每個核心在城市中承擔的角色不同。圍繞這些核心點，商品住宅價格在空間上也會出現多個峰值，產生商品住宅價格在空間上的分異。

根據本文的研究，臨沂市主城區商品住宅在空間上會有以下幾個發展趨勢：（1）隨著臨沂市對北城高鐵片區的規劃，臨沂北城三期將會面臨一個大的發展機遇，會吸引更多購房者在此地域選擇，后續建成的商品住宅數量也會增多。（2）臨沂市河東區北部在空間上距離臨沂市政府所在地區是一河之隔，隨著后續的橋梁架設，此地交通會變得更加便利，無論是商品住宅價格還是商品住宅建造數量都會增加。（3）臨沂市蘭山區西部，也就是大學城片區。此區域有文化底蘊豐厚的臨沂大學城，臨沂市長途汽車總站，交通通暢的高架橋，緊靠臨沂市的小商品城批發市場。隨著經濟的增長此區域商品住宅市場也會得到進一步的發展。

主要參考文獻

[1]古艷.池州市住宅價格空間分異特征及其影響因素研究[D].昆明：云南財經大學，2018.

[2]李文慧.蘭州市商品住宅價格空間分異及影響因素研究[D].蘭州：蘭州交通大學，2017.

[3]彭魯鳳.城市住宅價格空間分異的模式和原因——對杭州的實證分析[D].杭州：浙江大學， 2010.

[4]山東省臨沂市統計局.臨沂統計年鑒? 2018[J].2018.

[5]黃良超.南昌市商品住房價格空間分異研究[D].南昌：江西師范大學，2016.

[6]趙自勝.城市商品住宅價格空間分異研究[D].開封：河南大學，2010.